Il caos normativo legato ai bonus edilizi continua a generare contenziosi nelle aule di giustizia, portando spesso a galla una domanda fondamentale: fino a che punto le dichiarazioni o le azioni dell’amministratore possono impegnare economicamente il condominio in assenza di una chiara volontà assembleare? A fornire una risposta rigorosa e di estrema attualità interviene il Tribunale di Trieste, con la sentenza del 2 gennaio 2026, definendo il perimetro dei poteri di spesa e di rappresentanza. Questo articolo analizzerà come la pronuncia giuliana offra uno scudo protettivo ai condòmini contro pretese creditorie fondate su mandati fantasma o su ammissioni improprie dell’amministratore.
Il cuore della questione giuridica risiede nella distinzione tra l’ordinaria amministrazione e le opere straordinarie. Secondo il codice civile, e come ribadito con forza dal Tribunale di Trieste, l’assunzione di obbligazioni per lavori straordinari (come quelli di efficientamento energetico ex Superbonus) richiede tassativamente una delibera assembleare preventiva, specifica e valida. Il principio di diritto chiarito dal Giudice Scaramuzza è netto: l’amministratore non possiede un potere autonomo di spesa per le opere straordinarie. Di conseguenza, eventuali dichiarazioni fatte dall’amministratore in assemblea, in cui riconosce che un terzo ha svolto dei lavori, non hanno valore di “confessione” giuridica vincolante per il condominio. Manca, infatti, la capacità di disporre del diritto: l’amministratore non può confessare un debito che non aveva il potere di contrarre.
Il caso pratico
Immaginiamo uno scenario purtroppo comune negli ultimi anni. Un condominio, ingolosito dalle prospettive del Superbonus 110%, incarica una società (chiamiamola Società Alfa) di redigere uno studio di prefattibilità. Successivamente, una seconda azienda (Società Beta), collegata alla prima ma senza un contratto diretto firmato dal condominio, inizia a produrre elaborati tecnici e certificazioni energetiche (APE).
Il condominio, alla fine, non procede con i lavori perché una delibera condizionata alla cessione del credito non si concretizza. La Società Beta, tuttavia, presenta il conto, ottenendo un decreto ingiuntivo. A sostegno della sua pretesa, la società porta in giudizio i verbali d’assemblea dove l’amministratore ammetteva: “È innegabile che l’attività sia stata svolta”. Il condominio si trova così ingiunto a pagare migliaia di euro per prestazioni mai formalmente deliberate a favore di quel soggetto specifico, basandosi solo su un rapporto di fatto e sulle parole dell’amministratore.
Il Tribunale di Trieste, accogliendo l’opposizione del condominio e revocando il decreto ingiuntivo, ha risolto il dilemma applicando rigorosamente gli articoli 1130 e 1135 del codice civile. La sentenza stabilisce che il rapporto contrattuale si deve provare tramite delibere scritte e non per “fatti concludenti” o tramite sub-appalti non autorizzati.
Nello specifico, il Tribunale ha sancito che la delibera del novembre 2022, essendo sottoposta a una condizione risolutiva (la mancata stipula del contratto di cessione entro una certa data), ha perso efficacia, travolgendo ogni incarico. Ma il passaggio più rilevante riguarda le dichiarazioni dell’amministratore: il Giudice ha affermato che le sue ammissioni in assemblea circa l’avvenuto svolgimento dei lavori sono prive di efficacia confessoria. L’amministratore, non essendo titolare del potere di autorizzare spese straordinarie senza il vaglio assembleare, non ha nemmeno il potere di riconoscerle o ratificarle a posteriori con una semplice dichiarazione. Senza delibera, il debito per il condominio non esiste.
Consigli Pratici
Alla luce di questa pronuncia, ghi amministratori devono adottare una linea di condotta estremamente prudente per non esporre il condominio a contenziosi o se stessi a responsabilità professionali.
Per quanto riguarda l’attività a tutela delle parti comuni, è imperativo che l’amministratore si astenga tassativamente dal firmare contratti o lettere di incarico per opere straordinarie, incluse quelle propedeutiche come studi di fattibilità o progettazioni, in assenza di una delibera assembleare che approvi non solo la spesa, ma identifichi specificamente il fornitore e l’importo esatto. Inoltre, durante le assemblee, l’amministratore deve evitare di rilasciare dichiarazioni che possano essere interpretate come ricognizioni di debito o attestazioni di regolare esecuzione di opere non contrattualizzate; i verbali devono limitarsi a registrare i fatti senza esprimere valutazioni giuridiche sulla debenza di somme che non trovano riscontro in bilanci approvati.
Deve essere chiaro, anche documentalmente, che ogni rapporto obbligatorio relativo alle singole unità immobiliari si instaura direttamente tra il professionista e il singolo proprietario, lasciando la gestione condominiale estranea a obbligazioni che esulano dalla gestione delle parti comuni.
