Oggi, 12 gennaio 2026, a quasi un anno esatto dalla sua pubblicazione, analizziamo una pronuncia che ha segnato uno spartiacque nella gestione dei lavori straordinari in condominio. L’epopea del Superbonus 110% è ormai alle nostre spalle, ma l’eredità giuridica di quella stagione frenetica continua a influenzare le aule di tribunale e le nostre assemblee. Per anni è stata opinione diffusa che la normativa d’urgenza legata ai bonus edilizi costituisse una sorta di “lasciapassare” indiscriminato, illudendo molti che le maggioranze ridotte dell’art. 119 del Decreto Rilancio potessero sanare qualsiasi vizio. Tuttavia, la giurisprudenza ha progressivamente eretto confini ben precisi. A fornirci la bussola definitiva per orientarci, valida per qualsiasi bonus presente e futuro, è la Sentenza n. 294 del 14 gennaio 2025 del Tribunale di Milano (Giudice Dott.ssa Francesca Savignano), un provvedimento che oggi rileggiamo come un monito essenziale: le agevolazioni fiscali non hanno mai avuto, e mai avranno, il potere di travolgere i diritti reali o le garanzie fondamentali sulle parti comuni.
Il nodo giuridico che il Tribunale di Milano ha dovuto sciogliere riguardava il rapporto di forza tra le norme speciali (come il Decreto Rilancio) e le norme imperative del Codice Civile. Come ben ricordiamo, l’art. 119 comma 13-ter permetteva all’assemblea di approvare gli interventi di efficientamento con la maggioranza degli intervenuti che rappresentasse almeno un terzo del valore dell’edificio.
Il quesito centrale, risolto dalla sentenza in esame, era il seguente: questa “super-maggioranza” agevolata si applicava anche quando i lavori comportavano un mutamento della destinazione d’uso di una parte comune (art. 1117-ter c.c.), la costituzione di servitù (art. 1108 c.c.) o una deroga ai criteri legali di ripartizione delle spese (art. 1123 c.c.)?
La sentenza n. 294/2025 ha stabilito un principio di diritto cristallino che oggi è giurisprudenza consolidata: la norma speciale fiscale deroga ai quorum per l’approvazione dei lavori (“il fare”), ma non ha alcun potere di scardinare le tutele previste dal codice per le modifiche strutturali, per i diritti reali o per i criteri di spesa.
Il caso pratico
Per comprendere la portata della decisione, rievochiamo lo scenario – tipico di quegli anni convulsi – oggetto della causa. Un grande condominio, nel pieno della corsa al 110%, approva un progetto di riqualificazione totale: cappotto, fotovoltaico e rifacimento della centrale termica.
L’assemblea, facendo leva sulle maggioranze ridotte, approva tre punti critici:
- I bagni comuni dismessi: trasformazione dei vecchi servizi igienici ai piani (inutilizzati) in locali tecnici per accumulatori.
- L’impianto centralizzato: passaggio da autonomo a centralizzato, con posa di nuove tubazioni su parti comuni non gravate da servitù.
- Il cappotto termico e i negozi: l’assemblea decide di escludere dalle spese del cappotto i proprietari dei negozi al piano terra, argomentando che l’isolamento partiva dal primo piano e non portava loro beneficio.
Alcuni condòmini impugnano la delibera denunciando la violazione dei quorum per il cambio d’uso, la costituzione illegittima di servitù e l’errata ripartizione delle spese a danno dei soli condomini residenziali.
Il Tribunale di Milano ha dato ragione ai condomini ricorrenti su tutta la linea, condannando il Condominio alle spese di lite.
Sulla questione dei bagni comuni, la sentenza è stata netta: trasformarli in locali tecnici è un mutamento di destinazione d’uso. Il Giudice ha precisato che l’art. 119 del Decreto Rilancio non deroga all’art. 1117-ter c.c. Dunque, servivano i 4/5 dei millesimi e dei partecipanti.
Sull’impianto centralizzato, il Tribunale ha chiarito che installare tubazioni su parti comuni “vergini” per servire le unità immobiliari configura una servitù di passaggio. Questo richiede il consenso unanime (1000/1000) ex art. 1108 c.c.; la maggioranza del Superbonus non poteva imporre un peso reale sulla proprietà.
Infine, ribaltando la tesi del Condominio, il Giudice ha dichiarato illegittima l’esclusione dei negozi dalle spese del cappotto. Richiamando la Cassazione (n. 10371/2021), la sentenza chiarisce che il cappotto termico non è un’innovazione voluttuaria, ma un intervento che protegge l’intero involucro dell’edificio (bene comune per eccellenza). Pertanto, tutti i condòmini, inclusi i proprietari dei locali terranei o interrati, devono contribuire alle spese in base ai millesimi di proprietà (art. 1123 c.c.), anche se il cappotto “fisicamente” non copre le loro mura.
Consigli pratici
Guardando indietro a quegli eventi, e proiettandoci nella gestione odierna, l’amministratore deve fare tesoro di questa lezione. L’automatismo “c’è il bonus, quindi basta la maggioranza semplice” è un errore costato caro. Ecco come operare oggi:
- Se l’assemblea propone di trasformare beni comuni (es. lavatoi in locali tecnici) o di passare tubi dove non ci sono, l’amministratore deve fermare l’entusiasmo. Indipendentemente dagli incentivi, servono rispettivamente i 4/5 della proprietà (per il cambio d’uso) o l’unanimità (per le servitù). Procedere a maggioranza significa esporre il condominio a cause perse in partenza.
- Non cedete alla tentazione di esentare i piani terra dalle spese di rifacimento facciate o cappotti per “quieto vivere”. Come insegna la sentenza n. 294/2025, il cappotto avvantaggia la struttura nel suo complesso. Escludere i negozi senza una convenzione unanime (diversa disciplina contrattuale) rende la delibera nulla o annullabile. L’amministratore deve applicare le tabelle generali a tutti, a meno di un accordo sottoscritto dal 100% dei proprietari.
In conclusione, la sentenza 294/2025 ci ricorda che la fretta di deliberare ha spesso generato conti salati.
