Tra le liti condominiali più frequenti, quelle legate all’uso dei balconi e alle immissioni verso le proprietà sottostanti occupano un posto d’onore nelle aule di giustizia. Spesso si crede, erroneamente, che abitudini reiterate nel tempo possano trasformarsi in diritti acquisiti. Su questi aspetti interviene il Tribunale di Catania con la sentenza del 23 dicembre 2025, n. 6175 definendo una controversia. Il provvedimento, firmato dal Giudice dott. Angelo Pappalardo, offre spunti di estremo interesse giuridico e pratico per amministratori e condòmini, affrontando tre temi caldi: l’occupazione della colonna d’aria, la servitù di stillicidio e la responsabilità per danni da infiltrazioni.
Al centro della disamina giuridica vi è il concetto di proprietà esteso non solo al suolo, ma anche allo spazio aereo sovrastante, come previsto dall’art. 840 del Codice Civile. Il nodo cruciale riguarda la legittimità o meno di installare manufatti (come stenditoi fissi) che aggettano sulla proprietà esclusiva del vicino del piano di sotto.
La normativa e la giurisprudenza di legittimità sono storicamente rigorose: lo spazio aereo sopra un cortile privato ha la funzione di dare luce e aria. Occuparlo con strutture sporgenti, seppur parzialmente, può costituire una violazione del diritto di proprietà altrui, azionabile tramite la cosiddetta actio negatoria servitutis (art. 949 c.c.). Parallelamente, si pone il problema dello “stillicidio”, ovvero il gocciolamento di acqua (sia piovana che derivante da panni stesi o annaffiatura piante) nel fondo sottostante. L’art. 908 c.c. regola lo scolo delle acque, vietando di aggravare la posizione del fondo inferiore salvo la costituzione di specifiche servitù.
Il caso pratico
Il caso sottoposto al vaglio del Tribunale etneo è da manuale. Da una parte troviamo i proprietari di un’unità immobiliare al piano terra dotata di cortile esclusivo (gli attori); dall’altra, i vicini del piano superiore (i convenuti).
La miccia del conflitto si è accesa a causa della condotta dei convenuti, i quali avevano installato degli stenditoi sul proprio balcone aggettante. Tali strutture non solo invadevano la “colonna d’aria” sovrastante il cortile privato degli attori, ma causavano un continuo stillicidio di acqua, spesso mista a ruggine proveniente dalle ringhiere ammalorate. A questo quadro già teso si aggiungeva la lamentela per gravi infiltrazioni d’acqua interne, provenienti dal bagno dell’appartamento superiore, che avevano causato fenomeni di sfondellamento del solaio e macchie sui marmi.
I convenuti, costituitisi in giudizio, hanno tentato una difesa basata sul fattore tempo: sostenevano di aver acquisito il diritto di mantenere gli stenditoi e di far gocciolare i panni per usucapione, avendo esercitato tale attività per oltre vent’anni. Una tesi difensiva che mirava a trasformare una tolleranza (o un abuso) prolungato in un diritto reale opponibile a terzi.
Il Tribunale di Catania, con una motivazione ineccepibile ancorata ai più recenti orientamenti della Cassazione, ha smontato pezzo per pezzo la tesi difensiva, accogliendo le domande degli attori.
In primo luogo, il Giudice ha stabilito l’insussistenza del diritto di occupare la colonna d’aria. La sentenza chiarisce che la proprietà della colonna d’aria non è un bene autonomo usucapibile separatamente dall’immobile. Inoltre, per aversi usucapione di una servitù (come quella di mantenere uno sporto o di stillicidio), è necessaria la presenza di opere visibili e permanenti destinate inequivocabilmente a tale esercizio (apparentia). Nel caso di specie, i semplici “fili per stendere” non costituiscono un’opera stabile e visibile tale da manifestare un possesso uti dominus idoneo all’usucapione. Come ribadito dalla Cassazione (sent. n. 14547/2012), la presenza di zanche o fili non basta a dimostrare che si sia voluto assoggettare l’immobile inferiore al peso dello sgocciolamento.
Di conseguenza, il Tribunale ha condannato i convenuti alla rimozione degli stenditoi e di tutti i beni che occupano la colonna d’aria, oltre a vietare qualsiasi attività che provochi stillicidio (gocciolamento) in danno della proprietà sottostante.
Sul fronte delle infiltrazioni, la sentenza applica rigorosamente l’art. 2051 c.c. (danno da cose in custodia). Accertato tramite Consulenza Tecnica d’Ufficio (CTU) che le perdite provenivano dal bagno e dalla ringhiera arrugginita del piano superiore, e mancando la prova del “caso fortuito” da parte dei convenuti, questi ultimi sono stati condannati all’esecuzione delle opere di ripristino e al risarcimento dei danni, oltre al pagamento delle spese legali e peritali
Consigli Pratici
Quando la questione riguarda i rapporti tra proprietà esclusive (come nel caso dello stillicidio tra balconi privati o l’invasione della colonna d’aria di un cortile privato), l’amministratore non ha legittimazione attiva o passiva per intervenire giudizialmente. Tuttavia, il suo ruolo di “facilitatore” e garante del rispetto del Regolamento di Condominio è importante. In fase di mediazione bonaria, l’amministratore deve informare i condòmini che il mero decorso del tempo non legittima l’apposizione di stenditoi sporgenti o il gocciolamento. Citare precedenti giurisprudenziali come quello del Tribunale di Catania può servire a dissuadere comportamenti abusivi, chiarendo che “abbiamo sempre fatto così” non è una difesa giuridicamente valida in assenza di titoli specifici o opere permanenti inequivocabili.
Se gli stenditoi o le percolazioni di ruggine danneggiano la facciata condominiale o violano clausole del Regolamento di natura contrattuale che vietano lo sciorinio dei panni all’esterno, l’amministratore ha il dovere di intervenire attivamente. In questi casi, egli è legittimato ad agire per la tutela delle parti comuni e per l’osservanza del regolamento, diffidando formalmente il condomino e, se necessario, attivandosi legalmente previa delibera assembleare. La sentenza in commento rafforza la posizione del condominio nel pretendere la manutenzione delle ringhiere private (spesso causa di colature di ruggine sulla facciata), ricordando che la responsabilità per i danni da omessa custodia è oggettiva e difficilmente superabile senza provare un evento eccezionale e imprevedibile.
