Nel mezzo del cammin di nostra lite, mi ritrovai per una oscura fossa, ché la diritta via…… Parafrasando l’incipit dell’Alighieri, potremmo descrivere così lo smarrimento di molte assemblee quando si trovano a dover gestire la ripartizione delle spese per manufatti “di confine” come le intercapedini. Si tratta di elementi architettonici che, pur essendo strutturalmente legati alle fondamenta, sembrano talvolta servire solo una specifica porzione dell’edificio.
La recente sentenza del Tribunale di Torino, Ottava Sezione Civile, n. 1446/2026 (pubblicata il 9 marzo 2026), interviene proprio in questo scenario dantesco. Il provvedimento fornisce chiarimenti fondamentali su come debbano essere suddivisi gli oneri relativi alle intercapedini, specialmente quando l’assemblea decide di derogare ai millesimi di proprietà basandosi su presunti criteri di “uso differenziato” o su regolamenti non aventi natura contrattuale.
Il fulcro della controversia risiede nell’interpretazione dell’art. 1123 del Codice Civile. La regola generale (primo comma) stabilisce che le spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni siano sostenute dai condòmini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo “diversa convenzione”. Il secondo comma, invece, introduce il criterio del riparto in proporzione all’uso, qualora si tratti di cose destinate a servire i condòmini in misura diversa.
Secondo la sentenza del Tribunale di Torino, l’intercapedine, ovvero quel vano che separa il muro di contenimento del terreno dalle strutture portanti del fabbricato, svolge solitamente una funzione primaria di isolamento delle fondamenta e dei muri maestri dagli agenti atmosferici e dall’umidità. Tale funzione è per sua natura “strutturale” e va a beneficio dell’intero edificio, non solo dei locali seminterrati che vi si affacciano. Di conseguenza, per poter ripartire la spesa in modo difforme dai millesimi generali, non basta una decisione della maggioranza assembleare, ma occorre una prova rigorosa dell’esclusività del servizio o l’esistenza di una vera “convenzione” contrattuale.
Il caso pratico
Immaginiamo una situazione tipo, esattamente quella analizzata dal giudice torinese. Un condominio approva un riparto spese relativo alla “tassa intercapedine” addebitando l’80% dei costi ai soli proprietari dei locali seminterrati (laboratori e magazzini) e il restante 20% a tutti gli altri condòmini. L’assemblea giustifica questa scelta richiamando un vecchio regolamento condominiale e sostenendo che l’intercapedine fosse stata costruita dal costruttore originario esclusivamente per rendere “agibili” e commerciali i locali interrati, garantendo loro luce e aria.
I proprietari dei seminterrati, tuttavia, impugnano la delibera. Sostengono che l’intercapedine protegga le fondamenta comuni e che il riparto “80/20” sia privo di base giuridica, poiché il regolamento citato non è mai stato trascritto né approvato all’unanimità (non è dunque “convenzionale”). La controversia si sposta così sul terreno tecnico: l’intercapedine serve solo a chi sta sotto o protegge l’intero palazzo?
Il Tribunale di Torino ha accolto la domanda dei condòmini, annullando le delibere impugnate. La motivazione è stringente: la ripartizione operata dall’assemblea violava l’art. 1123, primo comma, c.c. Il Giudice ha evidenziato che la CTU (Consulenza Tecnica d’Ufficio) ha accertato come l’intercapedine circondi il perimetro del fabbricato e contribuisca a isolare le strutture portanti dell’edificio fino a una certa profondità.
Un passaggio chiave della sentenza chiarisce che “non vi sono elementi dai quali poter desumere la correttezza del riparto delle spese dell’intercapedine nella misura dell’80% a carico dei locali sotterranei… non sussistendo una fonte convenzionale o legale alla quale possa essere ricollegata tale misura di diverso utilizzo”. In sintesi, anche se l’intercapedine favorisce l’areazione dei locali seminterrati, la sua funzione principale rimane la tutela della struttura comune. Per derogare ai millesimi generali serve un contratto sottoscritto da tutti o un regolamento trascritto. In assenza di questo, la maggioranza non può “inventare” percentuali di uso (come l’80/20) basandosi su valutazioni soggettive.
Consigli pratici
È fondamentale, innanzitutto, verificare la natura giuridica del regolamento di condominio: se si tratta di un regolamento assembleare o “di fatto” (non trascritto), esso non può contenere clausole che deroghino ai criteri legali di ripartizione delle spese. In questi casi, ogni decisione che non segua i millesimi generali rischia l’annullamento per violazione di legge. Nel gestire attività a tutela delle parti comuni, come appunto la manutenzione o il pagamento di tasse relative a manufatti strutturali, l’amministratore è pienamente legittimato ad agire, ma deve farlo seguendo la via maestra della proprietà proporzionale, a meno che non emerga una prova tecnica inconfutabile di un uso esclusivo che ricada sotto la disciplina del secondo o terzo comma dell’art. 1123 c.c.
Diversamente, qualora l’intercapedine dovesse rivelarsi di proprietà esclusiva o asservita unicamente a un’unità privata, senza assolvere ad alcuna funzione di protezione per le strutture portanti del fabbricato, l’amministratore è chiamato a un ruolo differente: egli deve limitarsi a operare come facilitatore del dialogo tra le parti private coinvolte, astenendosi dall’inserire oneri di natura prettamente individuale nel bilancio condominiale.
