Le infiltrazioni d’acqua provenienti dalle parti comuni rappresentano una delle sfide più complesse e delicate per chi amministra un condominio. Una significativa pronuncia del Tribunale di Catanzaro, la sentenza dell’11 febbraio 2025, torna a fare luce su questo tema, offrendo preziosi chiarimenti non solo sul regime di responsabilità dell’ente condominiale, ma anche su aspetti procedurali fondamentali come l’obbligatorietà della mediazione e la prova del danno da mancato godimento dell’immobile.
Al centro della controversia vi è il perimetro della responsabilità civile del condominio per i danni cagionati dalle cose che ha in custodia. Secondo il quadro normativo delineato dall’art. 2051 del Codice Civile, chi ha il governo della cosa, in questo caso il Condominio rispetto al lastrico solare o alla terrazza a livello, è responsabile dei danni prodotti dalla stessa, a meno che non riesca a provare il “caso fortuito”.
Come ribadito dal Tribunale di Catanzaro richiamando la giurisprudenza di legittimità, si tratta di una forma di responsabilità oggettiva: per far scattare l’obbligo di risarcimento non è necessario indagare se l’amministratore o l’assemblea siano stati “negligenti” in senso soggettivo. Ciò che conta è l’esistenza di un nesso causale tra la parte comune (il bene custodito) e l’evento dannoso (l’infiltrazione). Il custode può liberarsi solo dimostrando un fattore esterno, eccezionale e imprevedibile, che abbia interrotto tale nesso, come ad esempio un fatto del terzo o una colpa esclusiva del danneggiato.
Il caso pratico
Lo scenario analizzato dal giudice calabrese è purtroppo emblematico di molte realtà condominiali. Il proprietario di un appartamento posto all’ultimo piano di un fabbricato a Soverato lamentava, da anni, copiose infiltrazioni provenienti dal sovrastante lastrico solare. Nonostante le rassicurazioni e alcuni iniziali interventi di pitturazione eseguiti a proprie spese dal condomino per spirito di collaborazione, la situazione era precipitata nell’inerzia del Condominio.
Le infiltrazioni erano diventate talmente gravi da causare il distacco di porzioni di intonaco e delle pignatte del solaio, rendendo l’immobile parzialmente inagibile, come accertato persino dall’intervento dei Vigili del Fuoco. Il condomino, dopo aver esperito un Accertamento Tecnico Preventivo (ATP) per cristallizzare lo stato dei luoghi, citava il Condominio per ottenere il risarcimento dei costi di ripristino e il danno da mancato godimento del bene.
La sentenza in commento risolve alcuni nodi giuridici cruciali. In primo luogo, il Tribunale ha rigettato l’eccezione di improcedibilità sollevata dal Condominio per il mancato esperimento della mediazione obbligatoria. Il Giudice ha chiarito che, quando l’azione è puramente risarcitoria e accertativa del danno da infiltrazioni, non rientra strettamente tra le materie di cui all’art. 71-quater disp. att. c.c., sottraendosi così al filtro preventivo della conciliazione.
Un altro punto di grande interesse riguarda la “titolarità del diritto”: il Condominio aveva contestato, solo in fase finale, che il ricorrente non avesse dato prova di essere il proprietario dell’immobile. Il Tribunale, richiamando le Sezioni Unite, ha stabilito che se il Condominio ha sempre trattato il soggetto come proprietario (convocandolo in assemblea, offrendogli lavori di riparazione o interloquendo con lui), la titolarità della posizione soggettiva deve ritenersi provata dal comportamento processuale e non necessita di ulteriore produzione documentale.
Sulla questione della “rinuncia al risarcimento”, il Condominio sosteneva che il condomino avesse rinunciato ai danni in vecchi verbali assembleari. Tuttavia, la sentenza ha precisato che tale rinuncia riguardava solo i danni esistenti a quel momento e non poteva estendersi ai danni futuri o all’aggravamento della situazione dovuto alla persistente incuria del Condominio. Di conseguenza, l’ente è stato condannato a pagare oltre 13.000 euro per il ripristino. È stata invece rigettata la richiesta di danno da “mancato godimento”: secondo il Tribunale, questo danno non è automatico (in re ipsa), ma va provato specificamente, dimostrando ad esempio che l’immobile fosse la residenza abituale o che si siano perse concrete occasioni di locazione.
Consigli pratici
Dalla lettura della sentenza emergono direttrici d’azione molto chiare. Per quanto concerne la tutela delle parti comuni, l’amministratore ha il dovere di attivarsi tempestivamente non appena riceve segnalazione di infiltrazioni. La giurisprudenza è ormai granitica nel ritenere che la delibera assembleare del 2009 (come nel caso di specie) che approva lavori mai eseguiti non esonera il condominio dalla responsabilità ex art. 2051 c.c. L’amministratore deve farsi promotore di interventi di manutenzione straordinaria urgenti, evidenziando all’assemblea che l’inerzia non è solo un rischio tecnico, ma un debito certo che lieviterà con il tempo tra rivalutazione monetaria, interessi e spese legali. Agire preventivamente sui lastrici solari, verificando periodicamente lo stato delle guaine e dei canali di gronda, è l’unico modo per evitare condanne pesanti che colpiranno indistintamente tutti i condomini.
