Di fronte a un guasto dell’impianto di risalita che causi il blocco della cabina con passeggeri a bordo, la responsabilità del Condominio sembra spesso scontata. Tuttavia, una recente e articolata sentenza del Tribunale di Santa Maria Capua Vetere (Sez. I Civile, sentenza del 24 marzo 2026, n. 1111) chiarisce che non basta il malfunzionamento a generare l’obbligo risarcitorio, ma occorre la prova rigorosa che il danno lamentato sia conseguenza diretta ed esclusiva di quell’evento.
Il cuore della controversia giuridica ruota attorno al delicato equilibrio tra l’art. 2051 c.c. (responsabilità per i danni cagionati da cose in custodia) e l’art. 2043 c.c. (responsabilità extracontrattuale per colpa). Il Condominio, in qualità di custode dell’impianto di risalita, ha l’obbligo di vigilare e manutenere i beni comuni per evitare che rechino danno ai terzi o ai condomini stessi. Tuttavia, come confermato dal Tribunale di Santa Maria Capua Vetere citando la giurisprudenza di legittimità, la responsabilità del custode è esclusa qualora manchi la prova del nesso causale tra la “res” (l’ascensore) e l’evento dannoso, o qualora intervenga il “caso fortuito”, ovvero un evento imprevedibile e inevitabile che interrompe tale legame.
Il principio cardine ribadito è che l’incertezza sull’origine del danno ricade sul danneggiato: se non si riesce a dimostrare con certezza che quel malore è stato scatenato proprio dallo spavento o dal tempo trascorso in cabina, il risarcimento deve essere negato.
Il caso pratico
La vicenda prende le mosse da un episodio accaduto alle ore 7:00 di una mattina invernale. Una conduttrice di un appartamento, una donna di 76 anni, rimane bloccata nell’ascensore condominiale a causa di un improvviso arresto dell’impianto. L’allarme interno non funziona e la signora riesce a farsi sentire da una vicina solo dopo circa trenta minuti. Intervengono i Vigili del Fuoco che liberano la donna, la quale, al momento dell’uscita, dichiara ai soccorritori di sentirsi bene, rifiutando l’assistenza del 118 e rientrando autonomamente in casa.
Tuttavia, verso mezzogiorno – circa cinque ore dopo l’evento – la donna viene trasportata d’urgenza in ospedale, dove le viene diagnosticato un infarto acuto del miocardio. La vittima cita quindi in giudizio il Condominio e la ditta di manutenzione, sostenendo che il forte spavento e la prolungata permanenza nella cabina bloccata abbiano causato l’evento cardiaco, richiedendo un risarcimento di oltre 40.000 euro per danno biologico e morale.
Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere ha rigettato integralmente la domanda dell’attrice. Ma su quali basi? La sentenza analizza minuziosamente le prove raccolte, dando particolare rilievo al rapporto dei Vigili del Fuoco. Le dichiarazioni rese dalla donna nell’immediatezza dei fatti (“mi sento bene”, “non serve l’ambulanza”) sono state qualificate dal Giudice come una confessione stragiudiziale ai sensi dell’art. 2735 c.c. Tali affermazioni, fatte spontaneamente a terzi subito dopo l’uscita dalla cabina, hanno minato alla base la tesi del nesso causale tra lo spavento e l’infarto avvenuto ore dopo.
Inoltre, le perizie tecniche e i registri di manutenzione hanno dimostrato che il Condominio era stato diligente: l’impianto era sottoposto a verifiche trimestrali regolari e l’ultimo controllo era avvenuto pochi mesi prima del fatto. Il guasto, secondo le risultanze tecniche, era stato causato da uno sbalzo di tensione dovuto a un temporale (erano stati uditi tuoni quella mattina), configurando così un’ipotesi di caso fortuito. Infine, la cartella clinica della donna evidenziava patologie pregresse (ipertensione e dislipidemia) che rendevano il soggetto già “potenzialmente esposto” a eventi cardiaci, rendendo impossibile stabilire se l’infarto fosse stato causato dal blocco dell’ascensore o se fosse un evento clinico indipendente.
Consigli pratici
Alla luce di questa pronuncia, il ruolo dell’amministratore si conferma centrale. È essenziale che il professionista conservi con estrema cura il contratto di manutenzione con l’impresa ascensoristica, verificando puntualmente che le visite semestrali di manutenzione ordinaria e le verifiche periodiche biennali (effettuate dall’ente certificatore) vengano eseguite e verbalizzate con regolarità. Non si tratta di una mera formalità burocratica: in caso di sinistro, questi documenti sono l’unico modo per dimostrare che l’impianto era in stato di perfetta efficienza e che l’eventuale blocco è imputabile a un fattore esterno e imprevedibile.
Qualora l’impresa manutentrice proponga interventi sull’impianto, l’amministratore deve agire con tempestività. Se si tratta di lavori urgenti e necessari per la sicurezza, deve procedere immediatamente, anche senza preventiva delibera se necessario, per tutelare la pubblica incolumità. Nel caso di interventi di elevata entità o ammodernamenti facoltativi, è invece tassativo convocare l’assemblea e sottoporre il preventivo ai condomini. In questa sede, l’amministratore deve essere chiaro sui rischi: se l’assemblea decide di non deliberare lavori ritenuti necessari dal tecnico, l’amministratore deve far mettere a verbale la propria raccomandazione e la scelta consapevole del Condominio, escludendosi così da ogni responsabilità personale per future negligenze dei proprietari.
Nei casi in cui l’impianto manifesti blocchi frequenti o piccoli disagi ricorrenti, è opportuno non limitarsi alla solita chiamata di riparazione. L’amministratore deve richiedere all’impresa un report dettagliato sullo stato dell’impianto per individuare problemi strutturali e, se i dubbi persistono, può essere saggio richiedere una verifica straordinaria all’ente certificatore. Sul fronte della sicurezza attiva, dotare la cabina di una lampada di emergenza sempre efficiente e, soprattutto, di un modulo telefonico bidirezionale (preferibilmente GSM) è una scelta che fa la differenza. L’impresa deve verificare il funzionamento di questi dispositivi a ogni visita: un sistema di comunicazione rapido evita lungaggini nell’intervento dei soccorritori e, di conseguenza, riduce il rischio che un semplice disagio si trasformi in una situazione di panico, limitando drasticamente le pretese risarcitorie dei terzi.
