Il delicato equilibrio tra il diritto del singolo condomino a migliorare la propria unità immobiliare e il diritto degli altri residenti al godimento delle aree comuni torna al centro del dibattito giurisprudenziale. Una recente ordinanza del Tribunale di Messina pubblicata il 20 aprile 2026, getta nuova luce sulla questione dell’installazione di ponteggi su aree comuni o in uso a terzi, fornendo criteri chiari per risolvere quelle situazioni di stallo che spesso paralizzano le ristrutturazioni edilizie. Il provvedimento analizza con precisione i presupposti dell’azione cautelare in ambito condominiale, ribadendo la prevalenza del diritto all’uso della cosa comune per fini manutentivi, seppur nel rispetto di precisi obblighi di ripristino.
Al centro della controversia vi è l’interpretazione dell’art. 1102 del Codice Civile, norma cardine che disciplina l’uso della cosa comune. Il principio generale è noto: ogni partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Tuttavia, nella pratica quotidiana, questo “pari uso” si scontra spesso con la necessità di occupare fisicamente spazi comuni (come cortili o distacchi) per l’allestimento di cantieri privati.
Il Tribunale di Messina chiarisce che il diritto di un condomino di eseguire opere sulla propria proprietà esclusiva (nel caso di specie, la trasformazione di finestre in balconi) porta con sé il diritto accessorio di utilizzare le parti comuni necessarie all’esecuzione dei lavori. Tale utilizzo non viene configurato come un abuso, ma come una declinazione del legittimo godimento dei beni condominiali, a patto che l’occupazione sia temporanea e finalizzata a un intervento edilizio regolarmente autorizzato. La giurisprudenza sottolinea che il “pari uso” non deve essere inteso come un uso identico e contemporaneo, ma come una potenziale facoltà di godimento che deve cedere il passo, temporaneamente, per consentire attività di manutenzione o miglioramento delle singole unità.
Il caso pratico
Per comprendere la portata della decisione, analizziamo lo scenario-tipo esaminato dal giudice siciliano. Una condomina, proprietaria di un appartamento al primo piano, ottiene tutte le autorizzazioni necessarie (assembleari e amministrative, inclusa la SCIA e il nulla osta del Genio Civile) per trasformare le proprie finestre in balconi con l’aggiunta di una pensilina. Per fare ciò, l’impresa edile deve necessariamente installare un ponteggio nel cortile condominiale sottostante.
Tuttavia, l’area del cortile in corrispondenza del prospetto è occupata stabilmente da un altro soggetto (nel caso specifico, l’usufruttuario dell’appartamento al piano terra), il quale ha installato una tettoia in plastica ondulata ancorata al muro perimetrale e ha accumulato piante e masserizie varie. Nonostante i solleciti, anche per il tramite dell’amministratore, l’occupante del piano terra si rifiuta di rimuovere la tettoia e gli oggetti, rendendo di fatto impossibile il montaggio del ponteggio, che rappresenta una misura di prevenzione e protezione obbligatoria per legge (D.Lgs. 81/08). La situazione di stallo mette a rischio l’inizio dei lavori e la validità stessa dei titoli abilitativi prossimi alla scadenza.
Il Tribunale di Messina, adito in via d’urgenza ex art. 700 c.p.c., ha dato ragione alla proprietaria del primo piano. Secondo il Giudice, sussistono entrambi i presupposti per la tutela cautelare: il fumus boni iuris e il periculum in mora.
In termini pratici, l’ordinanza stabilisce che il resistente non può impedire l’accesso e l’occupazione dell’area per il montaggio del ponteggio, poiché questo è strumentale all’esercizio di un diritto (la ristrutturazione) che non altera la destinazione del cortile. Il provvedimento ordina quindi l’immediata rimozione della tettoia e degli ingombri. C’è però un punto d’equilibrio fondamentale: la rimozione è finalizzata esclusivamente all’esecuzione dei lavori. Il Tribunale ha infatti sancito che, al termine del cantiere, il condomino che ha eseguito i lavori ha l’obbligo di ripristinare lo stato dei luoghi, ricollocando la tettoia del vicino nella medesima posizione originaria.
Un passaggio chiave dell’ordinanza merita attenzione: il giudice specifica che, se il ripristino non fosse garantito dall’impresa esecutrice, il condomino non potrebbe nemmeno iniziare i lavori. Vi è dunque una tutela bilaterale: da un lato il diritto a costruire, dall’altro il diritto a non subire un danno permanente dal cantiere altrui.
Consigli pratici
Alla luce di questa pronuncia, l’attività dell’amministratore deve essere improntata a una rigorosa distinzione di ruoli e competenze. Qualora gli interventi manutentivi riguardino le parti comuni dell’edificio, l’amministratore assume un ruolo proattivo e di controllo sin dalla fase embrionale del progetto. È fondamentale che egli richieda al tecnico incaricato, già in sede di sopralluogo preliminare, di procedere con tutte le verifiche necessarie riguardo alla presenza di manufatti, tettoie o occupazioni di aree che potrebbero ostacolare il montaggio dei ponteggi. In questa fase, il professionista dovrà segnalare l’esigenza di sgomberi o autorizzazioni specifiche, permettendo all’amministratore di agire preventivamente ed evitare blocchi o ritardi che costringerebbero il condominio a intraprendere azioni legali d’urgenza. È opportuno che tali criticità vengano discusse chiaramente in sede assembleare, in modo da informare tempestivamente i condomini interessati. Qualora la questione presenti profili di particolare complessità o si ravvisi un’ostilità manifesta da parte di alcuni proprietari, la nomina preventiva di un legale di fiducia del condominio rappresenta la strategia migliore per blindare la procedura e garantire il regolare avvio dei lavori.
Diverso è invece il discorso quando gli interventi riguardano lavori esclusivi intrapresi dai singoli condomini per le proprie unità immobiliari. In queste circostanze, l’amministratore deve agire con estrema prudenza, ponendosi esclusivamente come un facilitatore e un tramite tra le parti coinvolte. La sua priorità assoluta deve essere quella di mantenere il condominio del tutto indenne da possibili complicazioni legali o risarcitorie derivanti dal conflitto tra privati. Egli deve vigilare affinché le aree comuni non subiscano danni permanenti, ma deve restare formalmente escluso dalla controversia di merito relativa alla rimozione di manufatti privati per fini privati. In tal senso, la comunicazione dell’amministratore dovrà limitarsi a richiamare i condomini al rispetto dei regolamenti e dei principi di buon vicinato, senza però assumere la difesa dell’una o dell’altra parte, lasciando che siano i legali dei singoli interessati a gestire l’eventuale fase cautelare, proprio come accaduto nel caso esaminato dal Tribunale di Messina.
