Nel complesso ecosistema condominiale, il diritto di proprietà esclusiva deve confrontarsi con una funzione spesso sottovalutata ma vitale: la “respirazione” dell’edificio. La recente sentenza del Tribunale di Savona del 14/04/2026 non si limita a sanzionare un abuso edilizio su un’area privata, ma pone l’accento su un principio di ordine superiore: l’intangibilità dei flussi di aria e luce destinati ai locali comuni e interrati. In un panorama dove la massimizzazione delle superfici calpestabili spinge i privati a “colonizzare” ogni centimetro disponibile, questa pronuncia chiarisce che il regolamento contrattuale e le norme igienico-sanitarie costituiscono un limite invalicabile. Non si tratta solo di estetica o decoro.
Dal Fatto al Diritto
Il caso esaminato dal Giudice Stefano Poggio riguarda la trasformazione di una corte esterna di proprietà esclusiva, originariamente adibita a giardino, in una superficie pavimentata sopraelevata di circa 60 centimetri. La società proprietaria, nell’ambito di un frazionamento immobiliare, aveva installato una struttura fissa in acciaio e legno che, di fatto, andava a coprire le luci a filo pavimento poste lungo il perimetro dell’edificio.
Queste aperture non erano semplici dettagli architettonici, ma i “polmoni” del piano interrato, destinati a garantire l’aerazione e l’illuminazione dei cantinati e delle parti comuni sottostanti. La difesa dei condomini ha correttamente evidenziato come l’opera avesse creato un’intercapedine non ispezionabile e potenzialmente insalubre, violando sia il regolamento condominiale (che vietava nuove costruzioni nelle corti private) sia il diritto dei locali sottostanti a mantenere i rapporti aero-illuminanti originari.
Il Tribunale di Savona ha affrontato la questione con estremo rigore tecnico. Il punto nodale non è stato solo la violazione formale del divieto di “costruzione”, ma l’effetto materiale dell’opera: l’occlusione delle luci.
Nella sentenza si legge che le risultanze fotografiche e la relazione tecnica del geometra hanno confermato l’esistenza di “luci a filo pavimento, destinate all’aerazione e all’illuminazione dei locali interrati e delle parti comuni”. Il fatto che la nuova pavimentazione avesse reso queste aperture “interne e private del diretto apporto di aria e luce” ha configurato un’illiceità non sanabile.
Questa situazione rispecchia una casistica purtroppo frequente nella prassi condominiale. Pensiamo alle unità abitative ai piani rialzati che, per aumentare il comfort delle proprie balconate o terrazze, procedono a chiusure con vetrate, fioriere fisse o elementi di arredo che finiscono per “soffocare” le finestre dei cantinati sottostanti. Allo stesso modo, è comune il caso di attività commerciali che, per esigenze di vendita o per livellare l’ingresso dei negozi, coprono le griglie di aerazione presenti sul marciapiede o nelle corti comuni con pedane, espositori o tappeti.
In tutti questi casi, come ribadito dal Tribunale, l’intervento è illegittimo perché:
- Altera la destinazione d’uso del bene comune (l’aria e la luce per i locali sottostanti);
- Crea un rischio igienico-sanitario, impedendo il ricircolo d’aria necessario a prevenire umidità, muffe e l’accumulo di gas Radon nei locali interrati;
- Viola il principio di solidarietà condominiale, per cui l’esercizio della proprietà esclusiva non può pregiudicare la funzionalità delle altre unità o delle parti comuni.
Riflessioni
L’amministratore di condominio gioca un ruolo chiave nella prevenzione di queste patologie. Davanti a interventi che interessano le “balconate” dei piani rialzati o l’occupazione di spazi adiacenti a griglie di ventilazione, l’agire deve essere tempestivo.
L’amministratore non deve attendere il completamento dell’opera. Se una modifica in area privata (come una fioriera fissa o una pedana commerciale) va a coprire una feritoia di ventilazione, egli ha il potere-dovere di intervenire a tutela della salubrità delle parti comuni.
Mentre l’amministratore deve astenersi dalle liti tra privati per vedute laterali, ha invece piena legittimazione quando l’ostruzione riguarda l’areazione dei locali condominiali (box, cantine, centrali termiche). In questo caso, agisce a tutela della sicurezza e dell’igiene dell’intero edificio.
È fondamentale spiegare ai condomini che una griglia coperta non è solo un “buco nel muro” nascosto, ma un elemento essenziale per la conservazione del fabbricato. Inoltre, l’ostruzione delle luci può avere riflessi gravissimi sulla sicurezza: un cantinato non ventilato, infatti, rischia di perdere i requisiti tecnici necessari per l’adeguamento antincendio, vanificando le caratteristiche di sicurezza certificate e mettendo a rischio l’incolumità dei condomini.
La sentenza 242/2026 del Tribunale di Savona ci ricorda che l’edificio condominiale è un organismo vivente che necessita di equilibrio. La proprietà esclusiva non è un diritto assoluto, ma “conformato” dal contesto in cui si inserisce. Quando una nuova costruzione, sia essa una lussuosa pavimentazione in decking o la pedana di un negozio, impedisce a un cantinato di “respirare”, il diritto cede il passo alla necessità di garantire la salubrità degli ambienti. L’amministratore, custode del regolamento e della salute dell’edificio, deve farsi garante di questo equilibrio, impedendo che i bisogni commerciali o il desiderio di privacy del singolo soffochino le funzioni vitali dei beni comuni.
