Con l’ordinanza n. 13620, pubblicata l’11 maggio 2026, la Corte di Cassazione è tornata a occuparsi di uno dei temi più dibattuti nelle assemblee: la ripartizione delle spese per la manutenzione dei cavedi e delle chiostrine interne. Questo provvedimento fornisce chiarimenti decisivi per risolvere i dubbi di quegli amministratori che si trovano a gestire le rimostranze dei proprietari di negozi o unità immobiliari che, pur facendo parte del condominio, non hanno affacci diretti o accessi fisici a questi spazi comuni.
La questione ruota attorno all’interpretazione del combinato disposto tra l’art. 1117 e l’art. 1123 del Codice Civile. Il cavedio – quel cortile di piccole dimensioni destinato a fornire aria e luce ai locali interni – è per legge un bene comune. Tuttavia, spesso nasce il conflitto tra la “funzione di servizio” (dare luce e aria, che riguarda solo chi ha finestre sul cavedio) e la “funzione strutturale” (essere parte integrante dell’edificio).
Secondo la giurisprudenza richiamata dalla Cassazione nell’ordinanza 13620/2026, la natura di bene comune non viene meno se il cavedio serve prioritariamente alcune unità immobiliari. Il principio cardine è che, essendo il cavedio delimitato dai muri maestri del fabbricato, esso partecipa alla stabilità e alla conformazione stessa dell’edificio. Pertanto, la sua conservazione non risponde solo a un interesse di “utilità” (luce e aria), ma a un interesse di “integrità strutturale” che riguarda tutti i proprietari millesimali.
Il caso pratico
Immaginiamo uno scenario classico: un edificio storico con un cortile interno (chiostrina) che necessita di importanti lavori di rifacimento dei muri perimetrali e dei cavedi. Nel caso analizzato dalla Suprema Corte, il proprietario di due unità immobiliari (adibite a negozio) poste al piano terra, con accesso diretto ed esclusivo dalla strada, impugnava le delibere assembleari.
La sua tesi era netta: poiché le sue unità erano totalmente estranee ai cavedi (niente finestre, niente ingressi, niente affaccio), egli non doveva partecipare alle spese di manutenzione. Sosteneva che, ai sensi dell’art. 1123, comma 2 c.c., le spese dovessero gravare solo su chi traeva utilità da quei beni. Il caso è emblematico perché rappresenta la tipica obiezione sollevata dal “condòmino della strada” rispetto alle problematiche del “cuore interno” dello stabile.
La Corte di Cassazione, con l’ordinanza 13620/2026, ha rigettato il ricorso del condòmino, confermando la decisione del Tribunale di Forlì. I giudici hanno stabilito che il cavedio è un bene comune “salvo titolo contrario”. Questo significa che, in assenza di un atto notarile o di un regolamento contrattuale che ne attribuisca la proprietà esclusiva, la chiostrina appartiene a tutti.
Ma il punto più interessante riguarda la ripartizione delle spese. La Corte ha chiarito che i muri che circondano il cavedio hanno una “evidente funzione strutturale dell’intero edificio”. In quanto parti essenziali per l’esistenza del fabbricato, la loro manutenzione concorre alla conservazione dell’intero complesso. Per questo motivo, le spese devono essere ripartite tra tutti i partecipanti al condominio in proporzione ai millesimi di proprietà, includendo esplicitamente anche i proprietari dei negozi al piano terra che non hanno accesso fisico al bene. La Cassazione ricorda infatti che la presunzione di condominialità non è vinta dal fatto che l’utilità particolare sia maggiore per alcuni: finché il bene serve alla struttura comune, la spesa è collettiva.
Inoltre, l’ordinanza tocca un punto procedurale fondamentale: la mediazione. Il condominio, pur non partecipando attivamente ad alcune fasi della mediazione obbligatoria, non è stato sanzionato perché la sua condotta è stata ritenuta legittima nell’esercizio delle facoltà processuali, confermando che la soccombenza in giudizio deve seguire criteri rigorosi.
Consigli pratici
È fondamentale operare una netta distinzione tra gli interventi che riguardano la struttura e quelli che invece potrebbero ricadere nell’uso esclusivo. Quando si delibera la manutenzione dei muri del cavedio o delle pareti della chiostrina, l’amministratore è pienamente legittimato nell’applicare la tabella millesimale generale senza esclusioni basate sulla posizione delle unità immobiliari. In assemblea, il professionista dovrà spiegare che il criterio di riparto non segue l’affaccio visivo, ma la quota di comproprietà sulla struttura portante dello stabile.
Si è esonerati dal pagamento solo in due casi:
Se esiste un atto notarile (titolo contrario) che dichiara il cavedio proprietà esclusiva di alcuni condòmini.
Se il Regolamento di Condominio contrattuale (quello predisposto dal costruttore e firmato da tutti) prevede espressamente l’esonero dalle spese per chi non ha affaccio.
In tutti gli altri casi, l’amministratore è obbligato a inserire nel riparto spese anche chi non ha l’affaccio, applicando la tabella millesimale generale.
