La gestione delle opere di manutenzione straordinaria rappresenta il principale terreno di scontro tra la compagine assembleare e il singolo condomino. La sentenza n. 549 del 2026 del Tribunale di Bergamo, Sezione IV, pronunciata dal Dott. Tommaso Del Giudice il 13 maggio 2026, si pone come un pilastro di estremo rigore interpretativo, confermando un orientamento che non lascia spazio a deroghe “creative” o a prassi amministrative semplificate. Non siamo di fronte a una semplice conferma, ma a una vera e propria riaffermazione del principio di legalità formale come garanzia di sostanza: la mancata costituzione del fondo speciale ex art. 1135 c.c. non è un mero vizio di annullabilità, ma una causa di nullità radicale che travolge l’intera operazione economica e giudiziaria del Condominio.
Il caso
Il caso trae origine da un’opposizione a decreto ingiuntivo promossa da un condomino contro il proprio Condominio. L’ente di gestione aveva agito monitoriamente per il recupero di spese relative a lavori di manutenzione straordinaria, deliberate in due distinte assemblee (ottobre 2022 e luglio 2023). Il condomino opponente non si limitava a contestare il quantum, ma eccepiva la nullità delle delibere a monte, sostenendo che l’assemblea avesse approvato i lavori senza contestualmente istituire il fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori, come prescritto imperativamente dal Codice Civile.
La difesa del Condominio, costituita tardivamente, non riusciva a ribaltare il dato documentale: le delibere erano state assunte in palese violazione della norma precettiva. Il Tribunale si è trovato dunque a dover decidere se la “dimenticanza” o la scelta consapevole dell’assemblea di non accantonare preventivamente le somme potesse essere sanata o se, al contrario, inficiasse l’intera pretesa creditoria.
Il Giudice Del Giudice entra nel vivo della questione analizzando la portata dell’art. 1135, comma 1, n. 4), c.c., così come modificato dalla riforma del 2012 e dal successivo D.L. 145/2013. Il passaggio chiave della sentenza cita testualmente la giurisprudenza di legittimità (Cass. n. 9388/2023), sottolineando come la norma prescriva che l’assemblea provveda «obbligatoriamente» (e non più «se occorre») a costituire un preventivo fondo speciale.
Il Tribunale chiarisce che tale adempimento configura «una ulteriore condizione di validità della delibera di approvazione delle opere indicate». Non si tratta di un formalismo burocratico. Il magistrato bergamasco spiega densamente che la norma tutela un «interesse collettivo al corretto funzionamento della gestione condominiale», ma soprattutto l’interesse del singolo condomino a non trovarsi esposto al rischio di dover garantire il pagamento dovuto dai morosi verso i terzi creditori (imprese appaltatrici), secondo il meccanismo della sussidiarietà previsto dall’art. 63 disp. att. c.c.
Un punto di estremo interesse per il professionista è il rigetto di qualsiasi interpretazione permissiva: «Una deliberazione maggioritaria dell’assemblea non può, pertanto, avere un contenuto contrario all’art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., decidendo di soprassedere dall’allestimento del fondo stesso… pur ove abbia ricevuto il consenso dell’appaltatore, in quanto potenzialmente pregiudizievole per ciascuno dei partecipanti… e perciò nulla».
La conseguenza è l’effetto domino: la nullità della delibera del 2022 travolge quella del 2023 (concernente il riparto) e, per l’effetto, rende insussistente il credito azionato col decreto ingiuntivo, che viene revocato.
Riflessioni
Per l’amministratore di condominio, questa sentenza è un monito procedurale. Non è più tollerabile una gestione “fluida” dei lavori straordinari. Ecco i punti cardine su cui deve cambiare l’agire professionale:
- L’amministratore deve subordinare la messa ai voti di un appalto straordinario alla contestuale votazione sulla costituzione del fondo. Anche se l’impresa offre dilazioni o sconti in cambio della mancata costituzione del fondo, l’amministratore deve avvertire l’assemblea che tale delibera sarebbe nulla e impugnabile in ogni tempo (trattandosi di nullità e non di annullabilità).
- Nelle liti che coinvolgono la validità delle delibere (beni comuni), l’amministratore deve agire con estrema prudenza documentale. In questa sentenza, il Condominio è stato condannato anche ex art. 12-bis D.Lgs. 28/2010 al pagamento del doppio del contributo unificato per non essersi presentato in mediazione senza giustificato motivo. È un errore imperdonabile: la mediazione non è un optional, ma un passaggio obbligatorio dove l’amministratore (previa delega assembleare) deve presidiare per tutelare il portafoglio dei condomini.
- Il Tribunale ha condannato il Condominio alla restituzione di quanto percepito in esecuzione del decreto ingiuntivo revocato. Tuttavia, in un raro punto a favore della gestione, ha escluso interessi e rivalutazione poiché chiesti tardivamente dall’opponente. Questo ricorda che, anche nel torto, la precisione processuale delle controparti può mitigare il danno.
Conclusioni
La sentenza del Tribunale di Bergamo ci ricorda che l’amministratore non può accettare o, peggio, suggerire delibere che ignorano l’obbligo del fondo speciale significa esporre il Condominio a soccombenze certe e a gravosi risarcimenti. La responsabilità professionale passa oggi, più che mai, per il coraggio di dire “no” a un’assemblea che vorrebbe deliberare lavori senza la necessaria copertura finanziaria preventiva.
