Cassazione 15/10/2026, n. 26903
In tema di impugnazione delle delibere dell’assemblea di condominio, ai fini della valutazione della sussistenza della legittimazione ad agire rileva la sola prospettazione della domanda, spettando detta condizione dell’azione a chiunque faccia valere nel processo un diritto assumendo di esserne titolare. La titolarità effettiva della posizione soggettiva vantata costituisce, viceversa, elemento costitutivo della domanda attinente al merito, il cui onere probatorio ricade sull’attore, salvo il riconoscimento o lo svolgimento di difese incompatibili con la sua negazione da parte del convenuto. Ne consegue che il condominio convenuto non può contestare la qualifica di condomino dell’attore qualora proponga nei confronti del medesimo domanda riconvenzionale per il pagamento degli oneri condominiali, costituendo tale pretesa una difesa incompatibile con la negazione della titolarità del diritto; al contempo, la titolarità del rapporto è coperta dall’autorità del giudicato ove preesista una sentenza definitiva sull’obbligo del soggetto di concorrere alle spese per la conservazione delle parti comuni, trattandosi di obbligazione periodica il cui accertamento preclude il riesame della qualificazione giuridica del rapporto.
Cosa dice la corte
La Cassazione ha stabilito che basta dichiararsi proprietari per poter avviare formalmente l’impugnazione di una delibera. L’obbligo di dover poi dimostrare con i documenti l’effettiva proprietà decade del tutto se il condominio commette l’errore di chiedere a quel soggetto il pagamento delle rate condominiali (con domanda riconvenzionale o azioni di recupero) o se c’è già stata in passato una sentenza definitiva che lo ha condannato o assolto dal pagamento delle quote. Conseguenza pratica e linee di condotta:
Nella gestione del contenzioso la regola d’oro è la coerenza: in giudizio non si può tenere il piede in due scarpe. Se si chiede il pagamento delle quote a un soggetto, diventa impossibile negare la sua qualifica di proprietario quando quest’ultimo impugna una delibera. Prima di resistere a un’impugnativa sostenendo che l’attore non ha titolo per agire, l’amministratore deve accertarsi di non avergli mai intimato pagamenti pregressi. Pretendere i contributi, infatti, rappresenta un’ammissione formale che riconosce a quella persona lo status di condòmino e il pieno diritto di contestare le scelte dell’assemblea.
