La recente Sentenza del Consiglio di Stato, Sezione Settima, depositata il 15 settembre 2026 con il numero 6956, si impone come un monito severo per i proprietari immobiliari. Non ci troviamo di fronte a un improvviso cambio di rotta, bensì alla granitica e rigorosa conferma di un orientamento giurisprudenziale che non ammette più inerzie. L’epoca del proprietario formalmente estraneo e passivo rispetto agli illeciti commessi dai propri conduttori è definitivamente tramontata. Il giudice amministrativo traccia oggi una linea di demarcazione netta tra la semplice consapevolezza dell’abuso e l’azione risolutiva, elevando l’obbligo di vigilanza a un vero e proprio onere di dissociazione attiva, pena la perdita irrimediabile della proprietà. Questa statuizione obbliga i professionisti del settore immobiliare a una profonda riflessione sulle corrette procedure da adottare per tutelare i patrimoni e delimitare le rispettive responsabilità.
La vicenda portata all’attenzione dei giudici trae origine da una dinamica contrattuale fin troppo comune. Il proprietario di un fondo aveva regolarmente concesso in locazione il proprio terreno a un terzo soggetto. Nel corso del rapporto locatizio, le autorità competenti accertavano la realizzazione di svariate opere abusive da parte dell’affittuario, consistenti nell’edificazione di un manufatto in muratura ad uso ufficio, di ampie tettoie in metallo e di porzioni di aree pavimentate adibite a stoccaggio. A seguito di tale accertamento, il Comune provvedeva a notificare l’ordinanza di demolizione sia all’esecutore materiale delle opere, sia al proprietario dell’area. Quest’ultimo, ritenendosi al riparo da conseguenze per non aver commissionato l’abuso, si limitava a trasmettere una formale disdetta del contratto di locazione a mezzo raccomandata. Solo a distanza di molti mesi, a seguito dell’avvenuta notifica del verbale di inottemperanza e della conseguente acquisizione gratuita dell’area al patrimonio comunale, il proprietario tentava tardivamente di procedere alla demolizione depositando una CILA. L’operazione veniva bloccata materialmente sia dall’affittuario sia dalle autorità comunali, le quali rivendicavano l’ormai perfezionata acquisizione del bene. La fattispecie assurge a perfetto paradigma didattico: la radicata convinzione che una mera diffida epistolare possa neutralizzare l’efficacia di un provvedimento sanzionatorio edilizio si rivela un errore procedurale fatale.
La puntuale disamina del Consiglio di Stato penetra il nucleo della responsabilità dominicale, smantellando la difesa basata sulla presunta perdita di disponibilità del bene locato. I giudici chiariscono testualmente che il contratto di locazione “non fa venire meno in assoluto, in capo al proprietario, i poteri e doveri di controllo, cura e vigilanza spettanti al locatore, il quale conserva un effettivo potere fisico sull’immobile locato”. La pronuncia è tranciante laddove statuisce che, per sottrarsi alle sanzioni ablative previste dall’ordinamento, non è sufficiente prospettare la risoluzione del contratto. Il Supremo Consesso afferma che qualora la proprietà potesse dissociarsi “soltanto con mere dichiarazioni o affermazioni di dissociazione o con manifestazioni di intenti, senza alcuna attività materiale o almeno giuridica di attivazione diretta ad eliminare l’abuso […] la tutela dagli abusi rimarrebbe inefficace”. Il proprietario diligente, acquisita conoscenza della violazione, ha l’onere di avviare senza indugio un vero e proprio procedimento giudiziario di sfratto o un’azione per inadempimento contrattuale. La palese assenza di tali iniziative legali, unita alla tardività dell’impugnazione dell’ordinanza originaria di demolizione, giustifica pienamente l’acquisizione del bene al patrimonio dell’ente locale.
Traslando questi rigorosi principi nella complessa realtà condominiale, occorre tracciare un perimetro netto attorno alle reali prerogative dell’amministratore, rifuggendo da un’errata sovrapposizione tra la figura del gestore e quella del proprietario (dominus). Dinanzi al compimento di opere potenzialmente abusive, l’amministratore non detiene poteri coercitivi autonomi per adire le vie legali in via ordinaria, né risponde in prima persona degli illeciti edilizi perpetrati dai singoli. Il suo compito primario si declina in una tempestiva e rigorosa attività istruttoria. Qualora si rilevino interventi edilizi di dubbia legittimità all’interno dello stabile, l’amministratore ha il preciso dovere di intervenire richiedendo formalmente informazioni e documentazione autorizzativa al soggetto che sta eseguendo le opere. Se tale soggetto risulta essere un conduttore, diventa imperativo interessare contestualmente e immediatamente il proprietario dell’unità immobiliare. È infatti su quest’ultimo che grava, alla luce della giurisprudenza in esame, il rischio concreto di subire le sanzioni estreme in caso di inerzia.Se le risposte fornite dai soggetti interpellati risultano assenti, evasive o palesemente insufficienti a garantire la salvaguardia delle parti comuni e la regolarità urbanistica, il professionista deve arrestare ogni iniziativa individuale. In tale scenario, la procedura corretta impone di rimettere il mandato decisionale all’organo sovrano. Sarà indispensabile convocare l’assemblea dei condòmini affinché questa, compiutamente edotta sui fatti, possa deliberare con cognizione di causa le azioni da intraprendere. In quella sede i proprietari decideranno come procedere, deliberando la nomina di consulenti tecnici per le opportune verifiche peritali e di consulenti legali per l’eventuale avvio delle azioni di tutela attiva richieste dalla legge.
