Il tema della gestione del verde arboreo trova in questa sentenza una precisazione fondamentale: l’abbattimento di alberi non deve essere automaticamente considerato un’innovazione vietata o un’alterazione del decoro architettonico. Il Giudice, richiamando la giurisprudenza di legittimità, chiarisce che la rimozione di essenze pericolanti o malate — come i tigli che causavano lo spanciamento del muro di cinta o la sofora affetta da carie interne — costituisce un mero intervento di manutenzione delle cose comuni.
Per l’amministratore, l’elemento risolutivo è il rigore istruttorio: nel caso di specie, la produzione di un’indagine fitosanitaria analitica e il riferimento a eventi meteorologici documentati (come la tempesta Vaia che aveva già abbattuto un susino) hanno costituito prova sufficiente della pericolosità delle piante, rendendo legittima la delibera di abbattimento. Anche la piantumazione di nuove specie in sostituzione di quelle rimosse, se inserita in un progetto di riqualificazione autorizzato dalla Soprintendenza, rientra tra le modifiche migliorative previste dall’art. 1102 c.c., poiché non muta la destinazione a giardino della corte comune.
Tuttavia, la sentenza pone un limite invalicabile alla discrezionalità dell’assemblea: la sovrapposizione tra gestione comune e diritti di uso esclusivo. Il Tribunale ha infatti dichiarato la nullità parziale delle delibere nella parte in cui ratificavano la piantumazione di nuove essenze su porzioni di corte che, per titolo contrattuale, erano riservate all’uso esclusivo di un singolo condomino. In questo caso, l’intervento eseguito senza il consenso del titolare dell’uso esclusivo è stato giudicato illegittimo, con il conseguente ordine di estirpazione degli alberi e ripristino della situazione antecedente a spese del condominio.
Analizzando il testo della sentenza, emerge un’analisi tecnica molto approfondita dei passaggi procedurali e sostanziali. Uno dei punti critici riguarda la regolarità della convocazione assembleare. Il Tribunale chiarisce che, per il rispetto del termine di cinque giorni previsto dall’articolo 66 delle disposizioni attuative del Codice Civile, fa fede la data in cui l’avviso di giacenza della raccomandata viene immesso nella cassetta postale del destinatario, e non il momento del ritiro effettivo. Sul fronte del merito, il Giudice affronta il complesso tema del mutamento di destinazione d’uso regolato dall’articolo 1117 ter. Viene spiegato che tale norma non si applica a interventi di semplice risistemazione del verde, come la posa di ghiaia o lo spostamento di piante ornamentali, poiché tali atti non alterano l’entità materiale del bene né la sua funzione primaria. Anche l’abbattimento di alberi, se supportato da una perizia fitosanitaria che ne attesti la pericolosità o lo stato di malattia, non è considerato un’innovazione voluttuaria ma un necessario intervento di manutenzione volto a garantire la sicurezza del fabbricato e dei passanti.
Un altro passaggio tecnico di rilievo concerne il rapporto tra l’articolo 1102 e le installazioni tecnologiche. Il Tribunale di Belluno conferma che l’installazione di telecamere sulle parti comuni, se volta alla tutela della sicurezza e approvata con le maggioranze prescritte dall’articolo 1122 ter, è pienamente legittima e non lede il decoro architettonico, né impedisce agli altri condomini di fare pari uso dello spazio. Allo stesso modo, la creazione di una servitù per l’allacciamento idrico a favore di una proprietà privata, se già autorizzata in passato dall’assemblea con voto favorevole, non può essere contestata tardivamente come un’occupazione illegittima.
Per l’amministratore che voglia navigare queste acque turbolente, la roadmap operativa deve essere chiara e distinta. L’amministratore ha un diretto potere di impulso, la priorità assoluta deve essere data alla documentazione tecnica preventiva. Prima di portare in assemblea la decisione di abbattere alberature o ristrutturare ampi spazi verdi, è fondamentale acquisire relazioni di esperti, come agronomi o periti fitosanitari. Questo trasforma un intervento potenzialmente contestabile in un atto di manutenzione obbligatoria per la sicurezza, blindando la delibera da accuse di eccesso di potere. È inoltre essenziale che i verbali assembleari descrivano con precisione la finalità migliorativa dell’opera, esplicitando che non viene sottratta superficie al godimento collettivo ma se ne sta semplicemente ottimizzando l’efficienza o l’estetica.
La sentenza Belluno insegna che il limite insuperabile dell’assemblea è il diritto d’uso esclusivo. Anche se una parte del giardino è tecnicamente condominiale, se su di essa grava un diritto di uso esclusivo contrattualmente assegnato a un singolo condomino, il condominio non può piantarvi alberi o eseguire opere senza il consenso del titolare. In questi casi, l’amministratore deve astenersi dall’eseguire delibere che invadano sfere private, segnalando preventivamente all’assemblea il rischio di nullità parziale dell’atto.
