La gestione delle parti comuni, specialmente i sistemi fognari e di scolo, pone l’amministratore di fronte a rischi significativi, acuiti dall’intensità crescente dei fenomeni atmosferici. Su questo delicato equilibrio interviene la Sentenza del Tribunale Ordinario di Milano n. 7230, pronunciata il 29 settembre 2025, che offre importanti chiarimenti sui limiti della responsabilità condominiale per danno da cose in custodia (ex art. 2051 c.c.) in caso di allagamenti
Il contesto normativo di riferimento è l’articolo 2051 del Codice Civile, che regola la responsabilità per danno cagionato da cose in custodia. Questo principio stabilisce che il custode è responsabile dei danni prodotti dalla cosa (nel nostro caso, gli impianti comuni del condominio, come tubature e scarichi) salvo che provi il caso fortuito.
Quando, come nel caso di specie, la difesa si basa sull’eccezionalità delle piogge per integrare il caso fortuito, la giurisprudenza richiede un onere probatorio estremamente elevato. La Corte di Cassazione, i cui principi sono richiamati dal Tribunale, ha infatti affermato che le precipitazioni atmosferiche possono integrare l’ipotesi del caso fortuito solo se rivestono i caratteri di imprevedibilità e dell’eccezionalità. L’accertamento di tale eccezionalità – che superi la comune esperienza qualificando l’evento come “nubifragio” o “calamità naturale” – presuppone un’indagine orientata essenzialmente da dati scientifici di tipo statistico (i cosiddetti dati pluviometrici), riferiti allo specifico contesto di localizzazione della res oggetto di custodia.
Il caso pratico
La sentenza prende le mosse dal ricorso presentato dalla conduttrice di un immobile commerciale ad uso negozio di abiti da sposa, i cui locali erano ricompresi parzialmente in due Condomini distinti. A seguito di un fenomeno piovoso avvenuto tra il 14 e il 15 maggio 2020, l’immobile venne interessato da un copioso allagamento.
L’evento dannoso era duplice e causato dagli impianti comuni di entrambi i Condomini: da un lato, l’acqua fuoriusciva dal tappo d’ispezione del tubo fognario di uno dei Condomini; dall’altro, l’allagamento si era verificato a causa di un rigurgito fognario (con fuoriuscita di liquame dai sanitari) del seminterrato, provocato dall’eccessiva pressione delle acque meteoriche sul sistema di scarico dell’altro Condominio. Questo copioso sversamento d’acqua e melma aveva causato danni a pareti, arredi e abiti da sposa, rendendo necessario il lavaggio di questi ultimi.
Entrambi i Condomini convenuti avevano eccepito l’assenza di responsabilità, invocando il caso fortuito dovuto alla presunta eccezionalità del fenomeno atmosferico. Il Tribunale ha tuttavia rigettato questa difesa.
Il principio affermato è chiaro: l’invocazione del caso fortuito non può essere accolta in assenza di prova scientifica dell’eccezionalità. Sebbene uno dei Condomini avesse prodotto in giudizio un articolo di giornale che parlava di “bomba d’acqua” e un bollettino di allerta meteo, il Giudice ha ritenuto che nessuno dei Condomini avesse allegato rilevazioni pluviometriche ufficiali relative alle zone interessate. Poiché fenomeni atmosferici intensi e bollettini di allerta sono sempre più frequenti, la semplice intensità non basta a qualificare l’evento come eccezionale e imprevedibile ai fini dell’esonero di responsabilità.
Poiché è stato dimostrato che l’allagamento è stato originato dagli impianti condominiali, il Tribunale ha ritenuto provato il contributo causale di entrambi i Condomini. Ne è derivata la responsabilità solidale ex articolo 2055 c.c.. In termini pratici, ciò significa che, sebbene i danni fossero causati da due strutture diverse, il soggetto danneggiato (il negozio) ha diritto a pretendere l’intero risarcimento da entrambi i Condomini congiuntamente, non essendo rilevante per il danneggiato la quantificazione delle quote interne di responsabilità tra i soggetti corresponsabili. I Condomini sono stati così condannati in solido a risarcire il danno patrimoniale quantificato in euro 23.714,03.
Consigli pratici
La pronuncia del Tribunale di Milano chiarisce che la diligenza nella custodia delle parti comuni è imprescindibile e che la prova liberatoria del caso fortuito è subordinata alla produzione di dati tecnici inconfutabili.
L’attività a tutela delle parti comuni vede l’amministratore pienamente legittimato ad agire, e ciò implica un dovere di prevenzione che va oltre la semplice riparazione a guasto avvenuto. È tecnicamente necessario predisporre e documentare un piano di manutenzione preventiva mirato specificamente alle reti fognarie e agli impianti idrici soggetti a maggior stress durante le precipitazioni (incluse pompe di sollevamento e pozzetti di ispezione). L’amministratore deve accertarsi che i sistemi di smaltimento delle acque meteoriche siano adeguati alla crescente intensità dei fenomeni climatici. Qualora il danno si verifichi, l’amministratore deve attivarsi immediatamente per acquisire la prova dell’eventuale caso fortuito, richiedendo rilevazioni pluviometriche ufficiali riferite all’area esatta e all’orario dell’evento, anziché affidarsi a descrizioni giornalistiche o bollettini di allerta generici. Per i dati in tempo reale o specifici di una località, il metodo più efficace è consultare il sito web dell’ARPA competente per la regione di interesse o il portale della Protezione Civile regionale.
In conclusione, la gestione del rischio idraulico in ambito condominiale esige una visione programmatica, contratti di manutenzione periodici per pulizia di grate, pozzetti di decantazione e pompe di sollevamento.
