La gestione dei lavori straordinari in condominio, specialmente nell’era dei bonus edilizi, ha messo a dura prova la tenuta dei rapporti tra mandatari e mandanti. La recente sentenza del Tribunale di Brescia, Seconda Sezione Civile (n. 1706/2026), offre lo spunto per analizzare non solo il diritto al compenso extra, ma anche la pericolosa sovrapposizione tra la figura dell’amministratore e quella del tecnico professionista (nel caso specifico, un geometra). Sebbene l’esito giudiziario abbia visto la conferma delle spettanze del professionista, l’intera vicenda evidenzia come la commistione di ruoli possa trasformarsi in contenziosi logoranti, portando a una rottura del rapporto fiduciario e alla revoca.
Secondo il principio di diritto consolidato e richiamato dal Tribunale di Brescia, l’amministratore ha diritto a un compenso separato e ulteriore rispetto a quello forfettario annuo solo se tale attività sia stata espressamente deliberata dall’assemblea. La fonte specifica della controversia risiede nell’interpretazione del conferimento dell’incarico: non basta che i lavori siano iniziati, ma occorre che vi sia una prova scritta della volontà dei condomini di affidare all’amministratore una gestione tecnica e amministrativa separata, finalizzata all’ottenimento dei benefici fiscali. La norma cardine è l’art. 1129, comma 14, c.c., il quale impone all’amministratore l’obbligo di specificare analiticamente, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta. Tuttavia, nel caso di opere straordinarie, la giurisprudenza riconosce che una delibera specifica possa integrare tale requisito, purché sia chiara nell’attribuire funzioni ulteriori.
Il caso pratico
Immaginiamo una situazione tipo: un condominio delibera l’esecuzione di lavori di rifacimento delle facciate e della tinteggiatura, puntando alla detrazione fiscale del 90%. L’amministratore, un geometra professionista, riceve l’incarico di definire i preventivi, redigere i computi metrici e gestire i rapporti con l’impresa. A metà dell’opera, sorgono complicazioni: alcuni costi (come il rifacimento delle ante) risultano non detraibili al 90%. Il condominio, sentendosi “tradito” da una presunta negligenza dell’amministratore, revoca il mandato e si oppone al pagamento delle sue spettanze professionali per la gestione della pratica straordinaria, sostenendo che l’incarico non fosse mai stato formalmente autorizzato in forma scritta e che l’errore sulla detraibilità dei costi annullasse ogni diritto al compenso.
Il Tribunale di Brescia ha risolto il dilemma confermando il diritto dell’amministratore al compenso, nonostante l’opposizione del condominio. Il giudice ha evidenziato come il verbale di assemblea straordinaria costituisca “prova scritta del conferimento dell’incarico”. Nel caso esaminato, l’assemblea non si era limitata a discutere dei lavori, ma aveva espressamente deliberato di dare mandato all’amministratore e ad alcuni rappresentanti dei condomini per la definizione dell’incarico, dei preventivi e della ripartizione dei costi.
Un passaggio chiave della sentenza riguarda la presunta negligenza: il Tribunale ha osservato che l’amministratore non può essere ritenuto responsabile se il contratto d’appalto con l’impresa contiene una “condizione sospensiva”. In pratica, l’amministratore aveva subordinato l’efficacia del contratto al “positivo accesso al beneficio fiscale del bonus 90%”. Questa clausola è stata interpretata dal giudice come una prova di estrema cautela e diligenza professionale, volta a tutelare il condominio dalla complessa e mutevole normativa sui bonus edilizi. Pertanto, anche se l’attività si è esaurita nella fase preliminare e i lavori non sono proseguiti come sperato, la prestazione di gestione amministrativa deve essere remunerata in quanto “pacificamente e fruttuosamente eseguita”.
Consigli pratici
Per evitare spiacevoli contestazioni in sede di consuntivo, l’amministratore diligente deve muoversi con precisione fin dalle prime fasi del mandato. È caldamente consigliato che la richiesta di un compenso extra per lavori straordinari non arrivi mai come una “sorpresa” a lavori ultimati. L’ideale è inserire una clausola specifica già nel disciplinare d’incarico presentato in sede di nomina o di rinnovo periodico. Definire preventivamente una percentuale o una modalità di calcolo per le eventuali opere straordinarie future permette di cristallizzare il diritto al compenso in un momento di “pace” assembleare, rendendo la successiva delibera di esecuzione lavori un semplice passaggio attuativo.
Bisogna inoltre prestare molta attenzione a non generare confusione tra l’onorario per l’attività di gestione amministrativa straordinaria (contabilità speciale, ripartizioni, assemblee extra) e l’eventuale onorario come “Responsabile dei Lavori” ai sensi del D.Lgs. 81/2008. Quest’ultima è una figura tecnica con responsabilità civili e penali gravose che non rientrano automaticamente nei compiti dell’amministratore. Prima di assumere tale qualifica, l’amministratore deve compiere un’onesta analisi delle proprie competenze e caratteristiche professionali: possedere i requisiti tecnici non è solo una questione di opportunità, ma di legittimità operativa. Qualora l’amministratore non avesse la preparazione tecnica specifica per gestire la sicurezza del cantiere, deve agire come facilitatore affinché l’assemblea nomini un professionista esterno, evitando di esporsi a rischi personali incalcolabili per una mera questione di onorario.
In definitiva, la lezione del Tribunale di Brescia è chiara: la forma scritta del verbale e la prudenza contrattuale (come l’uso di condizioni sospensive) sono gli unici strumenti capaci di trasformare una prestazione professionale in un credito certo ed esigibile.
