La distinzione tra interventi di “edilizia libera” e opere che richiedono il previo rilascio del permesso di costruire continua a rappresentare uno dei terreni più fertili per il contenzioso amministrativo e condominiale. A fare definitiva chiarezza su un caso emblematico di ampliamento volumetrico e occupazione di spazi esterni è intervenuto recentemente il Consiglio di Stato, Sezione Settima, con la sentenza n. 43/2026, depositata a seguito dell’udienza dello scorso dicembre. La pronuncia offre spunti di riflessione fondamentali non solo per i proprietari di immobili, ma soprattutto per gli amministratori di condominio, chiamati a monitorare la regolarità delle opere che incidono sul decoro architettonico e sulla stabilità strutturale degli edifici, nonché sui rapporti di vicinato spesso tesi a causa di iniziative edilizie unilaterali.
Il cuore della controversia risiede nell’interpretazione dell’art. 6 del D.P.R. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), con particolare riferimento agli “elementi di arredo delle aree pertinenziali” (lettera e-quinquies). Secondo la tesi spesso sostenuta dai privati, strutture leggere o pedane amovibili dovrebbero rientrare nell’alveo dell’attività edilizia libera, non soggetta quindi a titoli abilitativi. Tuttavia, la giurisprudenza amministrativa, richiamata puntualmente dalla sentenza n. 43/2026, ribadisce un principio di diritto rigoroso: la natura dell’intervento non dipende solo dai materiali utilizzati (ferro, doghe in polimero), ma dall’impatto che l’opera ha sulla sagoma, sui prospetti e sulla superficie utile dell’edificio. Quando un manufatto altera stabilmente la configurazione esteriore dell’immobile e crea nuovo spazio calpestabile, ci troviamo di fronte a una ristrutturazione edilizia ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. d) del medesimo D.P.R., rendendo il permesso di costruire un requisito imprescindibile.
Il caso pratico
Per comprendere la portata della decisione, analizziamo lo scenario-tipo oggetto del giudizio. Immaginiamo un appartamento situato in un contesto urbano denso, dove la proprietaria decide di “allungare” il proprio balcone esistente. L’opera non è un semplice posizionamento di vasi o arredi, ma una vera e propria struttura piana di circa 15 metri quadrati (3,00 x 5,00 mt), realizzata con ritti metallici che poggiano non su una proprietà esclusiva, bensì sul lastrico solare di copertura di un immobile adiacente (proprietà aliena). Questa pedana, rialzata di un metro rispetto al piano di calpestio originario e cinta da ringhiere, trasforma di fatto un piccolo sporto in una terrazza abitabile. A seguito di un sopralluogo della Polizia Municipale, il Comune qualifica l’intervento come un abuso edilizio, ordinando la demolizione immediata. La proprietaria ricorre in tribunale sostenendo che si tratti di edilizia libera e che, in ogni caso, l’amministrazione avrebbe dovuto preferire una sanzione pecuniaria alla demolizione, considerando anche l’anzianità dell’edificio originale.
La sentenza n. 00043/2026 ha rigettato integralmente l’appello, confermando la legittimità dell’ordine di demolizione. I giudici di Palazzo Spada hanno chiarito che una struttura di 15 mq che amplia in modo permanente un balcone preesistente non può in alcun modo essere considerata “arredo”. Il fatto che l’opera poggi su un lastrico solare di terzi aggrava la posizione del privato, poiché l’intervento coinvolge diritti di terzi e modifica i prospetti del fabbricato.
In termini pratici, la Corte ha stabilito due punti fermi. Primo: l’ordine di demolizione è un atto vincolato. Ciò significa che l’amministrazione, una volta accertato l’abuso, non deve “valutare” se sia opportuno demolire o se l’interesse del privato sia prevalente; l’interesse pubblico al ripristino della legalità violata è in re ipsa. Secondo: la possibilità di sostituire la demolizione con una sanzione pecuniaria (ex art. 34 D.P.R. 380/2001) non riguarda la fase di emissione del provvedimento, ma solo l’eventuale fase esecutiva, e solo qualora venga rigorosamente provato che il ripristino danneggerebbe le parti strutturalmente conformi dell’edificio. Nel caso di specie, trattandosi di una struttura autonoma e in appoggio, tale impossibilità tecnica è stata categoricamente esclusa
Consigli pratici
Dalla lettura di questa importante pronuncia emerge chiaramente la necessità per l’amministratore di adottare un protocollo di intervento rapido e rigoroso. Quando egli viene informato di situazioni simili, il primo passo imprescindibile consiste nel richiedere con urgenza al condomino interessato l’esibizione dei titoli abilitativi e delle relative autorizzazioni amministrative. Qualora emerga che le attività in corso invadono le proprietà comuni o ne alterino il decoro e la destinazione, l’amministratore deve sollecitare l’intervento dell’Ufficio Tecnico comunale o della Polizia Municipale. Tale azione è fondamentale per fare immediata chiarezza sulla regolarità dell’attività in essere e per precostituire una prova documentale dell’abuso. In parallelo, è opportuno procedere con l’invio di una diffida formale volta alla sospensione dei lavori o al ripristino dello stato dei luoghi, valutando, se necessario, la nomina di un legale per intraprendere un’azione cautelare a tutela dell’integrità del condominio. Qualora i tempi tecnici lo consentano, è sempre buona norma convocare un’assemblea straordinaria per portare i condomini a conoscenza dell’attività in corso e deliberare eventuali azioni giudiziarie di merito, garantendo così la massima trasparenza e collegialità nella gestione del conflitto.
