Nel panorama della giurisprudenza condominiale, una pronuncia ha tracciato un solco importante sui diritti di chi convive con un animale domestico. Il Tribunale Ordinario di Cagliari, con l’ordinanza n. R.G. 2014/7170 del 22/07/2016, ha affrontato la delicata questione dei divieti imposti dai regolamenti condominiali, offrendo un chiarimento decisivo che approfondiremo in questo articolo.
La questione in esame trova il suo fondamento normativo primario nell’art. 1138, ultimo comma, del Codice Civile, il quale, a seguito della modifica introdotta con la Legge n. 220/2012 (cd. Riforma del Condominio), stabilisce chiaramente che “le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici”. Questa disposizione è un pilastro fondamentale che mira a tutelare il diritto dei condomini di convivere con i propri animali. Si tratta di un principio di ordine pubblico, come riconosciuto dalla dottrina e dalla giurisprudenza, che valorizza il rapporto uomo-animale, recependo sensibilità sociali e normative ormai consolidate sia a livello nazionale che europeo.
Accanto a ciò, per quanto riguarda l’utilizzo delle parti comuni, come l’ascensore, il cortile o il giardino condominiale, si deve fare riferimento all’articolo 1102 del Codice Civile. Questo articolo prevede che ogni condomino ha diritto all’utilizzo delle parti comuni a patto che non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri l’utilizzo paritario. Ne consegue che l’animale domestico può essere condotto in queste parti comuni, ascensore compreso, a condizione che sia tenuto al guinzaglio, non arrechi fastidio agli altri e, ovviamente, non sporchi. La coesistenza pacifica e l’applicazione delle regole di buona educazione e civiltà sono, infatti, intrinseche all’esercizio di tale diritto.
Sul punto della nullità dei divieti assoluti di detenzione di animali, la giurisprudenza ha fornito orientamenti chiari. L’ordinanza del Tribunale di Cagliari n. R.G. 2014/7170 del 22/07/2016 ha risolto il dilemma in modo netto, dichiarando la nullità dell’articolo 7 di un regolamento che conteneva un esplicito divieto di tenere animali domestici. La Corte ha stabilito che la disposizione di cui all’art. 1138, ultimo comma, c.c., intervenuta con la L. n. 220/2012, deve ritenersi applicabile a tutte le disposizioni contrastanti, indipendentemente dalla natura dell’atto che le contiene (regolamento contrattuale ovvero assembleare) e dal momento della loro introduzione (prima o dopo la novella del 2012). Questo significa che ogni norma regolamentare che vieti la detenzione di animali domestici è inficiata da nullità, siccome contraria ai principi di ordine pubblico, che valorizzano il rapporto uomo-animale, riconosciuto ormai a livello di legislazione nazionale ed europea.
Questo orientamento si inserisce in un quadro giurisprudenziale più ampio che, sebbene non direttamente sull’art. 1138 c.c. post-riforma, ha spesso ribadito che le limitazioni ai diritti dei condomini all’interno delle proprie unità immobiliari devono essere espresse in modo inequivocabile e non possono essere interpretate estensivamente (cfr. Cass. Civ., Sez. II, n. 21024/2016). Tale principio generale trova piena applicazione nel caso dei divieti di detenzione di animali.
È fondamentale, tuttavia, distinguere il diritto alla detenzione dal diritto all’utilizzo delle parti comuni. Mentre il divieto di possesso è nullo per regolamento assembleare (e, secondo l’orientamento di Cagliari, anche per regolamento contrattuale), il Tribunale di Piacenza (28/02/2020, n. 142) e quello di Monza (28/03/2017) hanno specificato che il divieto di utilizzo dell’ascensore o di altre parti comuni per gli animali può essere valido solo e soltanto se previsto da clausole di natura contrattuale inserite nel regolamento (quindi con approvazione unanime o predisposte dall’originario unico proprietario e richiamate nei singoli atti di acquisto) o, in casi ancora più stringenti, da specifici accordi individuali al momento dell’acquisto o affitto della casa, e non semplicemente in una delibera assembleare. Questa sfumatura è cruciale: il contratto individuale può contenere clausole più restrittive sull’uso delle parti comuni, a patto che non impediscano la detenzione stessa dell’animale. La stessa ordinanza di Cagliari ha rigettato la richiesta del condominio di imporre al proprietario l’obbligo di tenere il cane all’interno dell’appartamento, sottolineando che tali azioni preventive non hanno fondamento se non c’è una lesione attuale, comprovata e documentata. La Suprema Corte, del resto, ha sempre riconosciuto la possibilità di regolamentare l’uso delle parti comuni in modo da contemperare i diversi interessi condominiali, purché tale regolamentazione non snaturi il diritto d’uso.
Consigli pratici.
Si proceda con una verifica immediata del Regolamento di Condominio. Qualora l’amministratore riscontrasse clausole che vietano la detenzione di animali domestici, sia pur in un regolamento di natura contrattuale, dovrà informare i condomini sulla nullità di tali disposizioni, richiamando l’art. 1138, ultimo comma, c.c. È opportuno proporre all’assemblea una delibera per la modifica di tali clausole. Sebbene la nullità operi ope legis (per effetto della legge stessa), la modifica formale del regolamento serve a allinearlo alla normativa vigente, prevenire malintesi e dissipare ogni dubbio interpretativo. La delibera per la modifica di un regolamento assembleare dovrà essere assunta con le maggioranze previste dall’art. 1136, comma 2, c.c. (maggioranza dei presenti e almeno metà del valore dell’edificio). Se il regolamento è contrattuale e si intende modificare una clausola di natura contrattuale, sarà necessaria l’unanimità di tutti i condomini.
Per quanto concerne l’utilizzo delle parti comuni, si dovrà predisporre, qualora non già presenti o insufficienti, delle linee guida chiare e ragionevoli (anche a mezzo di circolare o inserimento di un punto informativo nell’ordine del giorno di un’assemblea) che richiamino il dovere dei proprietari di animali di tenere gli stessi al guinzaglio nelle aree comuni, di raccogliere immediatamente le deiezioni e di evitare schiamazzi o rumori molesti prolungati. Queste linee guida non costituiscono un divieto, ma una modalità di esercizio del diritto ex art. 1102 c.c., volta a contemperare gli interessi di tutti i condomini.
È essenziale che l’amministratore agisca solo in presenza di comprovate e documentate violazioni concrete delle regole di civile convivenza e delle linee guida sull’uso delle parti comuni (ad esempio, fotografie di deiezioni non raccolte, testimonianze scritte di rumori molesti, verbali di sopralluogo). La documentazione deve essere conservata ed è fondamentale per tutelare la Sua posizione in caso di contestazioni o di future azioni giudiziarie, dimostrando la diligenza nella gestione.
Riguardo a eventuali divieti o restrizioni specifiche sull’uso di determinate parti comuni (come l’ascensore) per gli animali, previsti nei singoli contratti di acquisto o locazione, l’amministratore dovrà limitarsi a prendere atto dell’esistenza di tali clausole, qualora gli vengano esibite dalle parti. Il Suo ruolo non è quello di far rispettare tali accordi tra privati, ma di assicurare che l’uso delle parti comuni da parte di tutti i condomini (e dei loro animali) avvenga nel rispetto dell’art. 1102 c.c. In caso di controversie tra condomini su tali clausole contrattuali, l’amministratore dovrà mantenere una posizione neutrale e suggerire alle parti di risolvere la questione in sede privata o con l’assistenza dei rispettivi legali.
L’amministratore in questa materia così sensibile, deve agire con logica professionale, distinguendo sempre tra il diritto inalienabile di un condomino di convivere con il proprio animale e il dovere di garantire la serena convivenza e il rispetto delle proprietà, comuni ed esclusive, basandosi sui fatti e sulla normativa vigente, evitando interpretazioni estensive e prive di fondamento giuridico.
