Quante ore di lavoro silenzioso, tra riunioni con i tecnici, incontri con i consiglieri e preparazione di complessi fascicoli, finiscono nel nulla quando un cantiere non parte? È tempo di cambiare radicalmente prospettiva. Il preventivo professionale non può più essere un mero foglio di calcolo, ma deve evolversi strutturalmente in quello che noi di Anaci BAT definiamo “disciplinare d’incarico professionale”. Solo attraverso una formulazione minuziosa e consapevole di questo documento l’amministratore può smettere di prestare la propria opera gratuitamente, garantendosi il giusto riconoscimento economico anche quando i grandi lavori straordinari si fermano alla fase preparatoria.
A confermare la necessità assoluta di questo cambio di rotta interviene una recente pronuncia del Tribunale Milano 29/07/2026, n. 6418. Questa sentenza fornisce chiarimenti sul legame tra il mandato dell’amministratore e le opere straordinarie, dimostrando in modo inequivocabile come una pattuizione superficiale possa letteralmente azzerare il compenso relativo a mesi di instancabile lavoro.
Il cuore normativo e giurisprudenziale affrontato dal giudice milanese riguarda l’esigibilità del compenso straordinario in assenza di un appalto effettivamente avviato. Il principio di diritto sancito dalla pronuncia è netto e non lascia spazio a interpretazioni: se la delibera assembleare subordina il pagamento di una percentuale all’effettiva realizzazione delle opere, l’amministratore non ha alcun diritto di richiedere pagamenti qualora il cantiere non venga approvato in via definitiva. Il tribunale, applicando rigorosamente i termini dell’accordo originario, non riconosce alcuna retribuzione per l’attività propedeutica svolta, proprio perché questa non era stata esplicitamente quantificata e separata dalla percentuale legata all’esecuzione dei lavori.
Lo scenario descritto dalle aule di giustizia è emblematico e profondamente frustrante. Un condominio delibera di esplorare la fattibilità del Superbonus 110%, riconoscendo all’amministratore un compenso straordinario per la gestione e la supervisione nella misura del 2% sull’ammontare dei lavori, a condizione che le opere vengano realizzate. Questo approccio è purtroppo ancora diffusissimo nella pratica quotidiana; basta osservare tipici prospetti contabili, dove gli oneri dell’amministratore vengono classicamente liquidati con la semplice e rischiosa formula “Oneri amministratore (2,0% su lavori complessivi)” calcolata sull’importo delle opere edili o sull’ammontare dell’importo gestito. Nel caso giunto a Milano, dopo un notevole impegno temporale, l’assemblea decide infine di non approvare i preventivi delle imprese, fermandosi allo studio tecnico di fattibilità. Il risultato è un paradosso amaro: lo studio tecnico percepisce integralmente il proprio compenso per la progettazione preliminare, poiché l’assemblea aveva validamente deliberato di pagarlo in caso di rinuncia ai lavori, mentre l’amministratore rimane a mani vuote. Per il giudice, non essendo stati stipulati i contratti di appalto, è venuta a mancare la condizione essenziale per far scattare il compenso a percentuale.
La Corte risolve la controversia applicando la logica contrattuale più stringente, rigettando integralmente la domanda dell’amministratore volta a ottenere gli oltre quarantamila euro di compenso e stabilendo che quest’ultimo non ha alcun titolo per essere retribuito per prestazioni non rese. Il principio affermato è che il rischio della mancata esecuzione dell’opera ricade unicamente sul professionista se egli stesso ha accettato di legare le proprie sorti in modo esclusivo alla realizzazione materiale del cantiere. Tradotto in termini pratici, la legge non tutela il lavoro preparatorio dell’amministratore se questo non è stato adeguatamente blindato e valorizzato preventivamente in sede di stesura dell’offerta economica.
Per evitare di trasformare l’impegno organizzativo in una prestazione gratuita e non riconosciuta, l’unica strada percorribile è quella di farsi approvare l’adozione sistematica del disciplinare d’incarico professionale. In questo documento vitale, la richiesta economica non deve più limitarsi a una voce generica e posticipata. Diventa invece strategico proporre una percentuale magari strutturata a scaglioni proporzionali in base all’importo dell’appalto, ma soprattutto risulta fondamentale slegare il lavoro preparatorio dal destino finale del cantiere. Poiché risulta complesso, se non impossibile, quantificare e documentare a posteriori ogni singola telefonata, verifica o ora passata a istruire la pratica edilizia, il disciplinare d’incarico deve necessariamente prevedere voci di costo fisse e inequivocabili.
Occorre inserire fin dal principio un compenso specifico per ogni assemblea straordinaria convocata per discutere delle opere, unitamente a un gettone vacazione predeterminata per i ripetuti e necessari incontri con i tecnici esterni e con i consiglieri di condominio. Strutturando il proprio mandato in questo modo, l’amministratore garantisce una legittima e sicura remunerazione per tutta la fatica spesa nella delicata fase di istruttoria, ricalcando finalmente l’efficacia delle tutele contrattuali che i professionisti del settore tecnico applicano con successo ormai da tempo.
