L’appaltatore sospende i lavori e lascia i ponteggi montati.
Questa è una problematica sempre più diffusa, soprattutto negli ultimi anni, a causa delle continue modifiche normative legate ai bonus fiscali e alle difficoltà nella monetizzazione dei crediti edilizi, che hanno causato significative difficoltà operative e finanziarie per le imprese.
La permanenza prolungata di ponteggi e l’occupazione dei cantieri sono diventate una fonte frequente di contenziosi, mettendo in luce la necessità di bilanciare i diritti dei committenti (voi condomini) alla fruibilità e alla sicurezza degli spazi comuni con le ragioni economiche talvolta addotte dalle imprese.
Una recente ordinanza del Tribunale di Napoli del 13 marzo 2025, che si allinea a pronunce simili di altri tribunali, ha fornito chiarimenti fondamentali su come affrontare questa situazione.
Nel caso specifico, l’appaltatore si rifiutava di smontare i ponteggi e liberare il cantiere, rivendicando il pagamento dei lavori eseguiti, mentre il committente contestava l’inadempimento e la mancata conclusione delle opere. Il condominio, trovandosi con ponteggi pericolosi e in stato di abbandono che compromettevano la fruibilità e la salubrità degli spazi, si è rivolto al Tribunale con un ricorso d’urgenza ex art. 700 c.p.c. per ottenerne la rimozione.
Il Tribunale di Napoli ha accolto la richiesta, basandosi su due principi chiave dell’art. 700 c.p.c.:
• Fumus boni iuris: È stata riconosciuta una prova sufficiente della fondatezza della richiesta, dato che i ponteggi erano asserviti a lavori ormai sospesi e l’occupazione dei luoghi si protraeva illegittimamente.
• Periculum in mora: È stato accertato un pregiudizio grave e irreparabile dovuto alla presenza dei ponteggi abbandonati e degradati, che costituivano un rischio per la salute e la sicurezza dei condomini.
Il Giudice ha evidenziato come la presenza di impalcature così imponenti, in assenza di lavorazioni e in una situazione di stallo, rappresenti un sacrificio ingiustificato per il committente. Ha chiarito che la permanenza arbitraria e a tempo indeterminato di un cantiere aperto, in attesa della definizione dell’assetto patrimoniale tra le parti, non può configurarsi come una giustificata forma di autotutela della situazione patrimoniale dell’impresa.
In sintesi, il Tribunale ha ribadito che l’appaltatore inadempiente non può “tenere in ostaggio” il committente lasciando sul posto mezzi e attrezzature. Il diritto alla fruizione e alla sicurezza dei luoghi prevale sui meri interessi economici dei contraenti.
L’ordinanza ha imposto all’appaltatore la rimozione immediata dei ponteggi e di ogni strumento presente nel fabbricato, compreso il basamento in cemento armato, al fine di liberare l’area e ripristinare la situazione precedente.
Tuttavia, è importante notare che l’ordinanza del Tribunale di Napoli presentava due criticità:
1. Non specificava un termine entro il quale l’appaltatore dovesse eseguire la rimozione.
2. Non prevedeva una penale per ogni giorno di ritardo, strumento che in altre pronunce è risultato utile a rendere effettivo l’obbligo imposto dal giudice.
Se un condominio si trova in una situazione simile, ecco alcune indicazioni pratiche fondamentali per agire con tempestività ed efficacia:
• Richiedete esplicitamente al giudice un termine preciso per la rimozione dei ponteggi e dei mezzi nell’ambito del ricorso.
• Prevedete una penale (ad esempio, per ogni giorno di ritardo) nell’esecuzione dell’ordine. Questo incentiva l’appaltatore ad agire rapidamente.
• Assicuratevi di aver articolato domande complete e puntuali nel ricorso ex art. 700 c.p.c.. La chiarezza e la completezza della domanda sono la chiave per ottenere una tutela piena, tempestiva e realmente efficace.
La pronuncia del Tribunale di Napoli conferma un principio cardine: la sicurezza e la fruibilità degli spazi condominiali non possono essere compromesse dall’inadempienza dell’appaltatore.
