L’ordinanza del Tribunale di Salerno del 4 settembre 2026 fornisce un’utile chiave di lettura per districarsi in quelle situazioni, non rare nella pratica condominiale, in cui l’esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria venga ostacolata da chi occupa le aree confinanti. Il provvedimento offre spunti operativi per comprendere come l’amministratore possa tutelare le parti comuni e la pubblica incolumità di fronte al rifiuto di far installare i ponteggi necessari.
Il codice civile, all’articolo 843, stabilisce un principio chiaro: il proprietario deve permettere l’accesso e il passaggio nel suo fondo, qualora vi sia la necessità di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune. La giurisprudenza, nel solco di tale norma, riconosce quindi il diritto del condominio di occupare temporaneamente l’area confinante, purché tale occupazione sia strettamente funzionale e necessaria all’esecuzione dei lavori. L’ordinanza del Tribunale di Salerno ribadisce proprio questo principio, chiarendo inoltre le modalità con cui l’amministratore può dare attuazione a un precedente ordine del giudice rimasto ineseguito (ex art. 669 duodecies c.p.c.). In sostanza, quando l’obbligato non ottempera spontaneamente, il giudice della cautela può autorizzare l’esecuzione forzata per garantire l’effettività della tutela.
Il caso esaminato dal Tribunale campano è emblematico. Un Condominio aveva la necessità urgente di eseguire lavori di manutenzione straordinaria e di messa in sicurezza delle facciate, interventi richiesti anche dall’Autorità comunale. Per procedere, era indispensabile installare i ponteggi occupando un’area cortilizia adiacente. Tale area, seppur di proprietà di una società terza, era materialmente occupata da un’altra società (in veste di conduttrice/affittuaria d’azienda), la quale aveva allestito un gazebo, una pedana e delle barriere frangivento. Nonostante un precedente provvedimento d’urgenza avesse ordinato la rimozione di tali manufatti per consentire l’accesso, la società occupante aveva continuato a mantenere le strutture, bloccando di fatto l’inizio dei lavori. Il Condominio si è quindi visto costretto a rivolgersi nuovamente al giudice per chiedere le modalità di attuazione coattiva della misura cautelare.
La decisione del Tribunale di Salerno è dirimente. Il giudice ha autorizzato il Condominio, in caso di ulteriore inerzia della società obbligata, a procedere coattivamente all’accesso all’area e alla rimozione delle strutture ostative. Questa operazione potrà avvenire tramite un soggetto tecnico incaricato, con l’intervento dell’ufficiale giudiziario e, se necessario, con l’assistenza della forza pubblica. I beni rimossi dovranno essere depositati in un luogo idoneo, previa redazione di un verbale descrittivo. Un passaggio cruciale dell’ordinanza riguarda la posizione della società proprietaria dell’area: il Tribunale ha chiarito che l’obbligo di rimozione non le è estensibile, essendo i manufatti di proprietà e nella disponibilità esclusiva dell’affittuaria. Il proprietario, conformemente all’art. 843 c.c., è tenuto esclusivamente a “tollerare” l’accesso e le operazioni strettamente necessarie per i lavori. Infine, i costi per l’esecuzione forzata dello sgombero devono essere anticipati provvisoriamente dal Condominio ricorrente, salvo poi essere regolamentati definitivamente nel successivo giudizio di merito.
Consigli utili
Di fronte a scenari analoghi, l’amministratore di condominio è chiamato ad assumere decisioni tempestive a tutela dell’edificio e dei condòmini. È essenziale distinguere l’ambito di intervento. Quando l’ostacolo all’accesso per l’esecuzione di lavori urgenti e necessari per le parti comuni (es. messa in sicurezza facciate) provenga da un terzo confinante, l’amministratore è pienamente legittimato ad agire in giudizio (anche in via d’urgenza) per ottenere un provvedimento che imponga l’accesso, attesa la sua funzione di conservazione dei beni comuni. Qualora il terzo continui a opporsi nonostante un ordine del giudice, come nel caso di Salerno, l’amministratore dovrà attivarsi per chiedere l’esecuzione coattiva del provvedimento (ex art. 669 duodecies c.p.c.), potendo così superare l’inerzia con l’ausilio della forza pubblica. Proprio in quanto si dovranno anticipare le spese per la procedura d’urgenza e per le eventuali operazioni forzate di sgombero, è fortemente consigliabile che l’amministratore informi in anticipo i condòmini; se le tempistiche lo consentono, è opportuno convocare un’assemblea in via d’urgenza per deliberare in merito, così da mettersi al riparo da contestazioni nel momento in cui i costi verranno ripartiti. È importante preventivare che l’anticipazione di tali spese graverà provvisoriamente sulle casse condominiali, in attesa del giudizio di merito. Diversamente, se la necessità di accedere al fondo vicino riguarda interventi esclusivi di un singolo condomino, l’amministratore non ha legittimazione ad agire e potrà unicamente svolgere un ruolo di facilitatore, mentre l’eventuale azione legale ex art. 843 c.c. spetterà direttamente al singolo proprietario interessato.
