L’equilibrio della vita condominiale è spesso messo alla prova da questioni economiche e di ripartizione delle spese. Una recente e significativa pronuncia del Tribunale di Monza (del 30 luglio 2025, n. 1551) contenuta nel documento che abbiamo analizzato, porta luce su un aspetto non scontato: la nullità delle delibere assembleari che addebitano spese personali ai condòmini in maniera arbitraria.
Al centro della discussione vi è il principio cardine della ripartizione delle spese condominiali, stabilito dall’articolo 1123 del Codice Civile, che impone criteri chiari basati sull’uso e sulla proprietà. Parallelamente, l’articolo 1135 del Codice Civile elenca le competenze dell’assemblea condominiale. Il punto dolente emerge quando l’assemblea tenta di esercitare una sorta di “autodichia”, ovvero un potere discrezionale non previsto dalla legge, per imputare a un singolo condomino spese di natura personale, come se fossero oneri condominiali legittimi. Tale prassi, come evidenziato dalla giurisprudenza citata nella sentenza, è in radicale contrasto con le prerogative assembleari e può ledere il diritto del condomino all’integrità del proprio patrimonio, rendendo la delibera affetta da nullità assoluta.
Il Caso Pratico
Immaginiamo una situazione tipo, non così infrequente nei nostri condomini: i Signori Rossi e Bianchi, condòmini attenti, si trovano ad impugnare due delibere assembleari. Tali delibere, nell’approvare i rendiconti di gestione di due anni consecutivi, hanno imputato loro una somma considerevole per “spese personali senza alcuna indicazione ex art. 1130 bis c.c.”. Il condominio, per mezzo del suo amministratore, ha sostenuto la legittimità di tali addebiti, giustificandoli con la necessità di sollecitare pagamenti, rispondere a numerosi interventi degli stessi condòmini, e coprire spese postali, spese legali stragiudiziali e persino spese legali liquidate in decreti ingiuntivi provvisoriamente esecutivi. Una casistica, insomma, che tocca molteplici aspetti delle “spese personali” spesso contestate.
Il Tribunale di Monza, accogliendo la domanda dei condòmini, ha dichiarato la nullità delle delibere impugnate nella parte in cui ponevano a carico degli attori delle spese individuali relative a spese stragiudiziali, spese postali e a contenziosi ancora in corso. La sentenza è cristallina nel distinguere due categorie fondamentali di spese legali:
- Queste includono i costi per procedure stragiudiziali (come diffide di pagamento o mediazioni) o spese legali sostenute dal condominio in una procedura contro un condomino, in assenza di una sentenza che ne sancisca la soccombenza. Per queste spese, la delibera che le addebita al singolo condomino è nulla. Il motivo è semplice: l’assemblea non ha il potere di “autoliquidare” tali costi, configurandosi come una “ragion fattasi”. Una simile decisione incide sui diritti individuali del condomino, violando i principi di ripartizione e le competenze assembleari.
- Completamente diverso è il caso delle spese legali liquidate dal Giudice in decreti ingiuntivi provvisoriamente esecutivi ai sensi dell’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile. La Suprema Corte (Cass. n. 751 del 18/01/2016) ha già riconosciuto la legittimità dell’addebito personale di tali spese al condomino moroso, in quanto si tratta di costi già vagliati e definiti da un provvedimento giurisdizionale. In questo scenario, l’addebito al singolo è valido perché non è una decisione unilaterale dell’assemblea, ma la mera registrazione di un onere già imposto da un organo terzo e imparziale.
Consigli Pratici
Questa sentenza del Tribunale di Monza ci offre un’opportunità preziosa per riflettere sulle nostre pratiche e rafforzare la nostra professionalità. È imperativo adottare un approccio rigoroso nella gestione delle spese condominiali. Quando si tratta di costi direttamente collegati alla gestione e manutenzione delle parti comuni, il vostro operato è pienamente legittimato dalle norme e dalle delibere assembleari regolarmente approvate, in linea con l’articolo 1123 c.c. e le tabelle millesimali. La tutela degli interessi del condominio nel suo complesso è la vostra primaria responsabilità, e in tal senso dovete agire con diligenza e determinazione.
Tuttavia, è fondamentale distinguere nettamente questa attività dalle questioni che riguardano esclusivamente i singoli condòmini. L’amministratore non può sostituirsi al giudice né assumere poteri decisionali che incidono sui diritti patrimoniali individuali. Questo significa che, nel caso di recupero crediti o controversie che coinvolgono un singolo condomino, le spese legali extra-giudiziali o quelle relative a tentativi di conciliazione non possono essere autonomamente addebitate a quest’ultimo tramite delibera assembleare. Tali costi, se non liquidati da un provvedimento giudiziario, rimangono in capo al condominio o, nel caso di procedure attivate contro un condomino, possono essere recuperate solo a seguito di una sentenza che accerti la soccombenza della parte.
Non si tratta di limitare l’efficacia del recupero crediti, ma di incanalarlo nelle procedure corrette, che prevedano, per gli addebiti personali di spese legali, la convalida da parte di un’autorità giudiziaria. La trasparenza nella contabilizzazione e nella ripartizione delle spese, evitando ogni forma di “autoliquidazione” arbitraria, è la chiave per prevenire ulteriori.
In questo scenario, l’amministratore di condominio ha il compito di far comprendere ai condòmini la necessità di rispettare la legge nella ripartizione delle spese e se necessario anche richiedendo un parere legale, per far comprendere ai condomini che ci sono addebiti di spese, pur percepite come “giuste” sono giuridicamente nulle.
