La recente Ordinanza della Corte di Cassazione n. 16890, depositata il 24 giugno 2025, offre un chiarimento fondamentale e di grande rilevanza pratica per gli amministratori di condominio e, in particolare, di supercondominio. Questo articolo fornirà un’analisi dettagliata di come la Suprema Corte ha stabilito il corretto criterio di ripartizione delle spese per la manutenzione delle strade che fungono da copertura per unità immobiliari private sottostanti, risolvendo un annoso dilemma applicativo.
Il nodo centrale affrontato dalla Suprema Corte riguarda l’applicazione del corretto criterio normativo per la ripartizione dei costi di riparazione di una struttura complessa. Quando un’area come un cortile o un viale di accesso all’edificio funge anche da copertura (solaio) per locali sotterranei di proprietà esclusiva (come autorimesse o box), l’interprete potrebbe essere indotto ad applicare l’Articolo 1126 c.c., che regola le terrazze a livello (riparto 1/3 e 2/3).
Tuttavia, la giurisprudenza di legittimità ha ribadito, anche in questa pronuncia, che in questi specifici casi si deve invece applicare analogicamente l’Art. 1125 c.c.. Questa norma, che disciplina la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai divisori tra piani, viene utilizzata in quanto si verifica “un’applicazione particolare del principio generale dettato dall’art. 1123, comma 2, c.c.”. Il principio è che le spese relative alla manutenzione della parte superiore della struttura complessa (il piano viario) vanno accollate a chi, con il suo uso esclusivo o collettivo, ne determina la necessità di manutenzione.
Il caso pratico
Il contenzioso analizzato dalla Corte di Cassazione prende le mosse dal Supercondominio, dove era stata deliberata l’approvazione del rifacimento del piano viario di una strada privata utilizzata da tutti i condòmini dei nove Condomìni che costituivano il Supercondominio.
La strada aveva la peculiarità di fungere da copertura per autorimesse e box assegnati in proprietà esclusiva ai singoli proprietari.
Gli attori avevano impugnato la delibera, domandando che il costo delle opere fosse ripartito applicando l’Art. 1126 c.c. (un terzo a carico dei Condomìni e due terzi a carico dei proprietari dei box sottostanti). Il Supercondominio, dal canto suo, sosteneva l’applicazione delle tabelle millesimali previste dal regolamento contrattuale. Il Tribunale, optando per una “terza via”, aveva annullato la delibera e ripartito le spese al 50% tra i Condomini (gli edifici facenti parte del Supercondominio) e l’altro 50% a carico dei proprietari esclusivi delle autorimesse sottostanti. È proprio su questa ripartizione che si è sviluppato il ricorso in Cassazione.
La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso proposto da Gigio Srl, che lamentava la violazione sia dei criteri contrattuali di ripartizione sia una non corretta interpretazione dell’Art. 1125 c.c..
Il principio affermato è che i giudici di merito hanno fatto corretta applicazione del principio di diritto per cui, se un cortile o viale di accesso funge da copertura per locali sotterranei di proprietà esclusiva, si deve applicare analogicamente l’Art. 1125 c.c..
In termini pratici, questo principio si traduce nella seguente ripartizione:
- Le spese di manutenzione e rifacimento del piano viario (il “pavimento” superiore) vanno divise per metà (50%) a carico dei nove Condomìni che compongono il Supercondominio (i soggetti che usano la strada e ne determinano l’usura).
- L’altra metà (50%) va posta a carico dei proprietari delle sottostanti autorimesse (i soggetti che traggono beneficio dalla funzione di copertura del solaio).
La Corte ha dunque confermato che la soluzione di ripartire la spesa al 50% tra i proprietari dei fabbricati e il 50% tra i proprietari delle autorimesse è in linea con la giurisprudenza di legittimità.
Consigli pratici
La pronuncia della Cassazione è tassativa: in presenza di strutture complesse (come strade o cortili che sono solai di copertura di proprietà esclusive), è imperativo non applicare automaticamente i criteri residuali o convenzionali se questi contrastano con il principio di proporzionalità dell’uso e del beneficio.
L’azione concreta per la tutela delle parti comuni, che rientra nella piena legittimazione dell’amministratore, consiste nel preparare un piano di riparto che adotti il criterio analogo a quello previsto dall’Art. 1125 c.c., suddividendo i costi del piano viario al 50% tra tutti i condòmini (secondo i millesimi di proprietà per l’uso della strada) e il restante 50% tra i soli proprietari delle unità sottostanti (secondo i rispettivi millesimi di proprietà di quelle unità). Questo garantisce che chi usa la strada e chi beneficia della copertura concorrano in misura paritaria alle spese della struttura.
La Cassazione, nel caso in esame, ha ritenuto inammissibile (in quanto domanda nuova in appello) la richiesta di addebitare ai proprietari delle aree sottostanti le spese di ripristino dei soffitti e degli intonaci interni degli immobili esclusivi.
Chiarimento sul principio applicato: L’Art. 1125 c.c. agisce come una bilancia per la ripartizione dei costi: quando una struttura complessa ha un duplice utilizzo (strada e tetto), la spesa viene equamente distribuita (50/50), come se due soggetti tenessero in mano lo stesso piatto: chi beneficia del “pavimento” e chi beneficia del “soffitto” contribuiscono entrambi per metà alla sua conservazione
