Un recente pronunciamento della Corte di Cassazione, con l’Ordinanza 10361/2025 (depositata il 22 aprile), sta ridisegnando i confini della validità degli avvisi di convocazione delle assemblee condominiali. La sentenza porta importanti chiarimenti su quando una notifica può considerarsi valida, anche in presenza di situazioni particolari come il rifiuto di ricezione o l’invio a una vecchia residenza.
La questione è emersa da un contenzioso riguardante le spese per i lavori di ristrutturazione di una piscina condominiale. Il caso specifico vedeva un condomino, impugnare la delibera assembleare del 18 luglio 2010, sostenendo di non essere stato regolarmente convocato. Il punto cruciale era che l’avviso di convocazione, inviato tramite raccomandata, era stato rifiutato dal destinatario stesso. Sul plico, infatti, era annotato “rifiuto di ritiro”.
I giudici di appello e, successivamente, la Cassazione, hanno ritenuto valida la comunicazione. La motivazione è chiara: ciò che conta è che l’atto “sia comunque giunto nella sfera del destinatario”. Se il destinatario ha avuto modo di venire a conoscenza del contenuto dell’atto, la notifica è considerata valida. Questo principio assicura la presunzione di conoscenza ai sensi dell’art. 1335 c.c..
Ecco i pilastri su cui si fonda la validità della notifica, secondo la Cassazione:
• Se una raccomandata contenente l’avviso di convocazione è pervenuta nella disponibilità del destinatario e da questi è stata successivamente rifiutata, la notifica si considera regolarmente effettuata. Le annotazioni postali, come “rifiuto di ritiro”, sono munite di fidefacienza (cioè hanno valore probatorio). Per contestarle, sarebbe necessaria una “querela di falso”. La Cassazione ha chiarito che l’annotazione di rifiuto integra e prevale sull’iniziale indicazione di “compiuta giacenza”, certificando che il rifiuto è avvenuto al momento in cui il destinatario si è recato presso l’ufficio postale. Inoltre, l’annotazione dell’agente postale, anche se non specifica ulteriormente il soggetto che ha rifiutato il plico, può presumersi riferita al destinatario.
• Anche se la convocazione è stata inviata a una precedente residenza anagrafica del condomino, i giudici l’hanno ritenuta valida. Nel caso specifico, il ricorrente stesso aveva ammesso che l’immobile in questione (sito in via Roccatagliata) era ancora abitato da sua madre e che lui stesso vi si recava periodicamente. Inoltre, la corrispondenza del condominio indirizzata lì era stata ritirata dal condomino sia prima che dopo la convocazione. La Cassazione ha ribadito che, anche per gli atti giudiziari, la notifica in un luogo non coincidente con le risultanze anagrafiche non determina nullità, purché si provi che il destinatario abbia avuto modo di conoscere il contenuto dell’atto.
• La Suprema Corte ha confermato la legittimità della prassi, non contestata in precedenza nel condominio, secondo cui l’avviso di convocazione destinato a un condomino non residente nell’edificio possa essere consegnato ad altro condomino, stretto congiunto del primo. Questo rafforza il principio che, in assenza di prescrizioni formali specifiche nel regolamento condominiale (come era nel caso in esame, precedente alla riforma del condominio), la comunicazione può avvenire con “qualsiasi forma idonea al raggiungimento dello scopo”.
Questa ordinanza della Cassazione offre maggiore certezza giuridica in merito alla validità delle convocazioni assembleari. Per i condomini, sottolinea l’importanza di non ignorare le comunicazioni condominiali, poiché il rifiuto di ricezione non impedirà la validità della delibera. Per gli amministratori, conferma che, anche in situazioni complesse come l’assenza del condomino o la presenza di una precedente residenza, la prova che l’atto è giunto nella “sfera di conoscenza” del destinatario è fondamentale e può essere dimostrata attraverso varie vie, incluse le annotazioni postali e la prassi di consegna a congiunti. La delibera e la convocazione dell’assemblea devono dunque ritenersi valide.
LAVORI STRAORDINARI: COME DIFENDERSI DAL GIOCO DELLE TRE CARTE DEL CONDOMINO MOROSO
La vita dell’amministratore professionista è costellata di continue sfide tecniche ed economiche, ma poche situazioni generano altrettanto sconforto quanto il boicottaggio contabile proprio sulla linea del traguardo. Immaginate di aver appena gestito un complesso e delicato adeguamento alla normativa antincendio per le autorimesse condominiali, coordinando imprese, tecnici e rigorose scadenze di legge. Avete fatto il […]
