Il confine tra proprietà esclusiva e parti comuni è spesso il terreno fertile su cui germogliano le più aspre liti condominiali. Una recente sentenza del Tribunale Ordinario di Foggia (Prima Sezione Civile, sentenza n. 903/2026, pubblicata il 22 aprile 2026) torna a fare chiarezza su due temi caldissimi: la natura giuridica dei balconi sporgenti e i presupposti tecnici necessari per invocare la tutela del diritto di veduta. Questo provvedimento offre una guida preziosa non solo per i giudici, ma soprattutto per gli amministratori e i condomini che si trovano a gestire conflitti legati all’installazione di tende da sole, verande e manufatti simili.
Il cuore della controversia risiede nell’interpretazione dell’articolo 1125 del Codice Civile e nella distinzione, ormai consolidata in giurisprudenza ma spesso ignorata nella pratica quotidiana, tra balconi “incassati” e balconi “aggettanti”. Secondo il principio ribadito dal Tribunale di Foggia, citando il solco tracciato dalla Suprema Corte (Cass. n. 15913/2007), i balconi aggettanti — ovvero quelli che sporgono dalla facciata dell’edificio — non fungono da copertura per il piano inferiore. A differenza dei solai, essi sono considerati un prolungamento della proprietà esclusiva dell’appartamento da cui protendono. Di conseguenza, il proprietario del piano sottostante non ha alcun diritto di agganciare le proprie tende da sole o altre strutture (come tettoie o verande) alla soletta (l’intradosso) del balcone sovrastante senza il consenso scritto del proprietario di sopra. Qualsiasi “accordo verbale”, anche se risalente nel tempo, è giuridicamente irrilevante per la costituzione di una servitù di appoggio, poiché la legge impone la forma scritta a pena di nullità.
Il caso pratico:
Immaginiamo una situazione tipo, sovrapponibile a quella esaminata dal Giudice foggiano: i proprietari di un appartamento al secondo piano citano in giudizio i vicini del piano terra. Il motivo? I vicini hanno ancorato le proprie tende da sole e una veranda in legno proprio alla parte inferiore del balcone aggettante degli attori. Non solo: la veranda installata al piano inferiore risulterebbe troppo vicina, impedendo ai proprietari di sopra di esercitare il proprio diritto di veduta (il cosiddetto “inspicere” e “prospicere” nel fondo altrui). I convenuti si difendono sostenendo di aver ricevuto un assenso verbale molti anni prima e che, in ogni caso, i proprietari di sopra non avevano mai avuto un vero affaccio “comodo” a causa di una schermatura opaca già presente sin dalla costruzione dell’edificio.
La sentenza del Tribunale di Foggia risolve il dilemma con un distinguo tecnico molto preciso. Da un lato, accoglie la richiesta di “disancoraggio” delle tende e della veranda: poiché il balcone aggettante è proprietà esclusiva, l’aggancio non autorizzato costituisce un’illecita invasione della proprietà altrui. Il Giudice ordina quindi ai convenuti non la rimozione totale delle opere, ma il loro distacco fisico dalla soletta sovrastante, ripristinando l’autonomia strutturale del balcone del piano superiore.
Dall’altro lato, la sentenza rigetta la domanda di arretramento della veranda per violazione delle distanze ex art. 907 c.c. Il motivo è strettamente tecnico: per invocare il rispetto delle distanze di una nuova costruzione dalla propria veduta, deve effettivamente esistere una “veduta” tutelabile. Il Tribunale, avvalendosi di una consulenza tecnica d’ufficio, ha rilevato che il balcone degli attori era già dotato di un parapetto e di una schermatura fissa in plastica e rete metallica che impedivano di affacciarsi comodamente. Richiamando la giurisprudenza di legittimità (Cass. n. 29752/2024), il Giudice ricorda che la “veduta” si distingue dalla semplice “luce” perché deve permettere non solo di vedere (inspectio), ma anche di affacciarsi (prospectio) in condizioni di sufficiente comodità e sicurezza. Se per guardare sotto bisogna compiere manovre acrobatiche o scomode a causa di barriere preesistenti, non esiste un diritto di veduta che possa essere leso da una veranda altrui.
Consigli Pratici per l’Amministratore di Condominio
Quando la questione riguarda l’ancoraggio di tende su balconi aggettanti, ci troviamo di fronte a una disputa tra proprietà esclusive. In questi casi, l’amministratore non può agire d’ufficio per imporre la rimozione, a meno che l’installazione non leda in modo evidente il decoro architettonico dell’intero edificio, che è invece un bene comune da tutelare. In assenza di un pregiudizio estetico per la facciata, l’amministratore deve limitarsi a un ruolo di facilitatore, invitando le parti a un accordo bonario o alla mediazione, ricordando loro che l’ancoraggio senza titolo scritto è destinato a essere dichiarato illegittimo in sede giudiziaria.
Per quanto riguarda le distanze legali e il diritto di veduta, l’amministratore deve essere consapevole che si tratta di diritti “prediali”, cioè legati ai singoli immobili e non alla collettività condominiale. In queste situazioni, è consigliabile suggerire ai condomini coinvolti di verificare, tramite un tecnico, se le loro aperture abbiano effettivamente i requisiti della “veduta” prima di intraprendere costose azioni legali. Spesso, come dimostrato dal caso di Foggia, la presenza di schermature originarie o parapetti molto alti trasforma quello che il condomino percepisce come un “affaccio” in una semplice “luce”, svuotando di fatto la pretesa di impedire costruzioni altrui nelle vicinanze. Agire con prudenza e informare correttamente i condomini sulla natura aggettante dei balconi può prevenire anni di liti giudiziarie destinate, spesso, a una soccombenza reciproca.
