Il punto focale delle controversie che riguardano le condotte di scarico condominiali risiede nella corretta delimitazione tra ciò che è comune e ciò che è di proprietà esclusiva. A definire il confine è l’Art. 1117, comma 1, n. 3, del codice civile. Questa norma stabilisce che gli impianti idrici e fognari sono oggetto di proprietà comune fino al “punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini”.
Una delle novità introdotte dalla legge 220/2012 ha specificato che tale “collegamento fino al punto di diramazione” identifica la cosiddetta “braga”. La braga è essenzialmente il raccordo tra la colonna verticale di scarico (considerata parte comune) e il tratto di competenza esclusiva che convoglia gli scarichi del singolo appartamento. La giurisprudenza della Suprema Corte ha chiarito che, a differenza della colonna verticale che raccoglie gli scarichi di tutti gli appartamenti e serve all’uso di tutti i condomini, la braga serve unicamente a convogliare gli scarichi di pertinenza del singolo appartamento. È proprio in questo contesto che ne deriva il principio per cui la disponibilità della braga è in capo al singolo condomino.
Il caso pratico
Il caso esaminato dal Tribunale di Napoli (sentenza 25/08/2025, n. 7717) ha avuto origine dalla richiesta di risarcimento danni avanzata da una proprietaria di un appartamento al primo piano, che nel luglio 2020 e, dopo una prima riparazione, nuovamente nell’ottobre/novembre del 2021, constatava grosse infiltrazioni d’acqua, formazione di muffa e annerimento dei solai provenienti dall’abitazione sovrastante.
Dopo che le prime analisi, eseguite dall’amministratore e dai proprietari del piano superiore, avevano inizialmente ipotizzato un fenomeno di condensa o shock termico, i contrasti sull’esatta causa delle infiltrazioni spinsero l’attrice a depositare un ricorso per Accertamento Tecnico Preventivo (ATP).
I convenuti, proprietari dell’appartamento sovrastante, si sono costituiti in giudizio contestando la domanda attorea e sollevando la propria carenza di legittimazione passiva, in quanto, a loro avviso, le infiltrazioni erano riconducibili alla responsabilità del condominio, come avvalorato in via subordinata da una loro lettura della CTU svolta in ATP. Tuttavia, l’ATP accertava inequivocabilmente che la causa delle infiltrazioni era da individuarsi nell’innesto tra la tubazione di scarico del piano superiore con la braga di collegamento alla colonna fecale, dove il sigillante risultava ammalorato e non assolveva più alla sua funzione di sigillare. La causa, quindi, era determinata dalla rottura della braga di innesto alla colonna fecale condominiale.
Il Tribunale di Napoli, tenendo conto del quadro tecnico restituito dalla CTU, ha concluso per l’esclusiva responsabilità dei convenuti, proprietari dell’appartamento superiore. Il Giudice ha risolto il dilemma applicando consolidati principi giurisprudenziali (come la Sentenza n. 1027 del 17 gennaio 2018 della Suprema Corte).
Il principio affermato è che il singolo condomino deve essere considerato custode della braga e, di conseguenza, responsabile ex art. 2051 cod. civ. per eventuali danni arrecati a terzi dalla sua rottura. Questo si basa sulla distinzione funzionale: la braga serve solo l’unità immobiliare del singolo, mentre la colonna verticale serve tutti.
In termini pratici, l’aver accertato che la causa risiedeva nella rottura della braga di innesto ha comportato l’accoglimento della domanda attorea e la condanna dei proprietari. Essi sono stati condannati al risarcimento per il ripristino dello stato dei luoghi (€ 3.200,00) e per il mancato godimento del bene e il danno non patrimoniale, liquidato in via equitativa (€ 2.000,00), per un totale di € 5.200,00 oltre interessi legali. La sentenza ha quindi accertato e dichiarato la responsabilità esclusiva, ex art. 2051 c.c., dei convenuti nella produzione del fenomeno di infiltrazioni e umidità.
Consigli pratici
Per l’Amministratore di condominio, la pronuncia del Tribunale di Napoli è di fondamentale importanza perché ribadisce la corretta linea di condotta professionale da seguire quando si verificano danni da infiltrazioni relative alla rete fognaria. L’Amministratore deve mantenere una distinzione rigorosa tra le azioni a tutela delle parti comuni e le questioni che ricadono nell’ambito della proprietà esclusiva o privata. L’attività a tutela delle parti comuni, quali la colonna fecale verticale (che raccoglie gli scarichi di tutti) o l’impianto idrico principale fino al punto di diramazione, legittima pienamente l’Amministratore ad ordinare lavori urgenti o ad agire in giudizio per il risarcimento dei danni subiti dal condominio o da un condomino. Al contrario, se l’accertamento individua la causa del danno nella rottura della braga o nel tratto di tubazione di competenza esclusiva del singolo appartamento, l’Amministratore deve astenersi dall’imputare i costi alla collettività condominiale. In questo scenario, dove la responsabilità è esclusiva del singolo condomino in quanto custode del bene (ex art. 2051 c.c.), il ruolo del professionista si trasforma da gestore diretto a consulente informativo. Egli è tenuto a fornire ai condomini danneggiati e responsabili tutti gli strumenti, inclusi i riferimenti giurisprudenziali specifici (come la sentenza in commento), per la risoluzione autonoma del conflitto e per l’immediata eliminazione della causa del danno (sostituzione o riparazione della braga ammalorata). L’Amministratore deve sollecitare il condomino responsabile ad adempiere ai suoi obblighi di custode, evitando che la controversia si riversi inutilmente sul condominio.
