Il tema della responsabilità del custode per i danni cagionati dalle cose comuni è stato affrontato in una significativa pronuncia del Tribunale di Napoli (sentenza dell’8ª Sezione Civile, pubblicata il 12 marzo 2026, giudice dott.ssa Francesca Console): l’onere della prova in capo al danneggiato. Non basta, infatti, che un’auto sia colpita da detriti nei pressi di un edificio per invocare automaticamente la responsabilità del Condominio; occorre dimostrare con precisione millimetrica da dove quei calcinacci siano caduti e quale sia il nesso di causalità tra la cosa in custodia e il danno subito.
La cornice normativa entro cui si muove la controversia è quella definita dall’art. 2051 del Codice Civile, che disciplina la “responsabilità per le cose in custodia”. Secondo il principio consolidato dalla giurisprudenza di legittimità, citato anche nella sentenza del Tribunale di Napoli, tale forma di responsabilità ha carattere oggettivo. Ciò significa che non è necessario dimostrare la colpa o il dolo del custode (nel nostro caso, il Condominio), ma è sufficiente che esista una relazione tra la cosa e l’evento lesivo.
Tuttavia, come precisato dalla fonte in esame, questo automatismo non esonera il danneggiato dal suo compito principale. Chi agisce per ottenere il ristoro del danno ha l’onere di provare tre elementi fondamentali: l’esistenza del rapporto di custodia, il danno subito e, soprattutto, il nesso eziologico (causale) tra la cosa e l’evento. Il custode può liberarsi solo fornendo la prova del “caso fortuito”, ovvero un evento esterno, imprevedibile ed eccezionale che abbia interrotto il legame tra la cosa e il danno. Ma prima ancora di arrivare alla difesa del custode, è l’attore a dover convincere il giudice che il sasso o il pezzo di intonaco proveniva proprio da una parte comune dell’edificio e non, ad esempio, da un balcone privato o da una proprietà terza.
Il caso pratico
Lo scenario analizzato dal Tribunale di Napoli trae origine da un appello proposto da una condomina (o terza danneggiata) contro la decisione del Giudice di Pace. La vicenda riguarda i danni subiti da una vettura parcheggiata in una via di Napoli. Secondo la ricostruzione dell’attrice, il veicolo era stato colpito da calcinacci, intonaco e pietrisco precipitati dalla facciata del fabbricato soprastante, causando danni al cofano, al parafango e al proiettore sinistro per una spesa documentata di oltre 1.600 euro.
In primo grado, la domanda era stata rigettata per insufficienza di prove. La questione centrale ruotava attorno alla qualità del materiale probatorio prodotto: una deposizione testimoniale considerata troppo generica e l’assenza di documentazione fotografica dei luoghi ripresa nell’immediato accadimento dei fatti. Il caso esemplifica perfettamente il “corto circuito” probatorio in cui spesso cadono i danneggiati, convinti che la semplice vicinanza dell’auto all’edificio sia una prova schiacciante della responsabilità condominiale.
Il Tribunale di Napoli, confermando la sentenza di primo grado, ha respinto l’appello fornendo una motivazione tecnica rigorosa. Il nodo della questione non è se il danno sia avvenuto, ma se sia dimostrato che sia stato causato dal bene in custodia del Condominio. Dall’esame dell’istruttoria è emerso che l’unica testimone presente aveva riferito di aver “avvertito” la caduta del pietrisco, ma di non averla “vista” direttamente. Inoltre, la teste non era stata in grado di precisare la sua posizione esatta al momento del sinistro né, punto cruciale, l’esatto punto di distacco dei detriti.
La sentenza del 12 marzo 2026 chiarisce che l’incertezza sulla provenienza del materiale (se da una parte comune o da un balcone di proprietà esclusiva) rende impossibile l’accertamento della responsabilità del custode. Il giudice sottolinea come non siano state prodotte foto dello stato dei luoghi coeve al sinistro, che avrebbero potuto mostrare la presenza di calcinacci a terra riconducibili alla facciata. In assenza di una prova certa sulla derivazione del danno da una parte condominiale, la domanda risarcitoria deve necessariamente essere rigettata, poiché rimane aperta l’ipotesi che il distacco sia avvenuto da una proprietà aliena o privata, per la quale l’amministratore non ha poteri di custodia ex art. 2051 c.c.
Consigli pratici
Dalla lettura di questa pronuncia emergono indicazioni preziose quando si riceve una denuncia di sinistro per danni da cose in custodia. Nel momento in cui viene segnalata la caduta di materiali, la prima azione da intraprendere a tutela delle parti comuni è l’effettuazione di un sopralluogo immediato, preferibilmente assistito da un tecnico o da un’impresa di fiducia. È fondamentale documentare lo stato dei luoghi con fotografie nitide e, se possibile, redigere un verbale che attesti l’eventuale presenza di segni di distacco sulle facciate condominiali o, al contrario, l’integrità delle stesse. Questa attività istruttoria tempestiva è essenziale per costituire una memoria difensiva qualora il danneggiato agisca in giudizio, permettendo al Condominio di contestare il nesso causale o di individuare una possibile responsabilità di terzi.
Qualora, invece, l’amministratore riscontri che il distacco è avvenuto da una parte di proprietà esclusiva, come la parte interna di un balcone, il sottocielo o i frontalini non aventi funzione estetica, la sua legittimazione viene meno. In queste circostanze, è opportuno comunicare formalmente al danneggiato e al proprietario dell’unità immobiliare interessata l’esito dei rilievi, invitandoli a risolvere la controversia privatamente.
