La gestione delle aree comuni richiede un’attenzione costante, specialmente quando eventi esterni, come i lavori di ristrutturazione nelle unità private, interferiscono con la sicurezza dei passaggi. Una recente sentenza della Corte d’Appello di Bari n. 127 della Terza Sezione Civile, pubblicata il 21 gennaio 2026, torna a occuparsi della responsabilità da cose in custodia ai sensi dell’articolo 2051 del Codice Civile. L’articolo che segue intende analizzare i dettagli di questa pronuncia, fornendo chiarimenti essenziali su come il concetto di “caso fortuito” venga rigorosamente interpretato dai giudici quando si parla di insidie non visibili all’interno dell’androne condominiale.
Il fulcro della controversia risiede nell’interpretazione della responsabilità oggettiva del custode. Secondo l’orientamento consolidato, richiamato espressamente dalla Corte d’Appello di Bari, il Condominio, in qualità di custode delle parti comuni, risponde dei danni cagionati da queste ultime a meno che non provi il caso fortuito. Quest’ultimo non coincide semplicemente con l’assenza di colpa dell’amministratore, ma deve configurarsi come un fattore esterno, imprevedibile ed inevitabile, capace di interrompere il nesso causale tra la cosa e il danno. La giurisprudenza sottolinea che, se la “res” (in questo caso le scale) è inerte e statica, il danneggiato deve dimostrare che lo stato dei luoghi presentava peculiarità tali da renderne potenzialmente dannosa la normale utilizzazione. Il principio di diritto applicato ribadisce che il custode è esonerato solo se dimostra che l’evento è stato determinato dalla condotta imprudente della vittima o da un terzo in modo talmente estemporaneo da non poter essere rimosso tempestivamente nemmeno con la più diligente manutenzione.
Il caso pratico
Per comprendere la portata della decisione, occorre guardare ai fatti. Nel luglio del 2017, una signora, mentre scendeva le scale dell’androne condominiale insieme alla figlia, scivolava in corrispondenza dell’ultimo gradino. La causa della caduta veniva individuata nella presenza di una polverina bianca, definita “sabbiolina”, residuata da lavori edili in corso in alcuni appartamenti dello stabile. In primo grado, il Tribunale di Bari aveva rigettato la richiesta di risarcimento, ritenendo che la presenza della polvere fosse un pericolo creato da terzi, non conoscibile né eliminabile con immediatezza, e che la condotta della donna fosse stata incauta (anche per la presenza di un corrimano). Tuttavia, l’appello ha ribaltato tale visione. Un dettaglio cruciale emerso dalle testimonianze è che la polvere era della stessa tonalità del pavimento (beige/bianco), rendendo l’insidia cromatograficamente non percepibile dall’utente medio. Inoltre, è emerso che proprio la figlia della vittima, pochi istanti prima, aveva rischiato di scivolare nello stesso punto, confermando l’estrema pericolosità del piano di calpestio.
La Corte d’Appello di Bari ha accolto l’appello della danneggiata, riformando integralmente la sentenza di primo grado. Il ragionamento dei giudici poggia su un punto fondamentale: la prevedibilità dell’insidia. Poiché l’amministratore era a conoscenza dei lavori edili in corso negli appartamenti privati (tanto che la CILA era affissa in bacheca), il rischio di dispersione di materiali nei passaggi comuni non poteva considerarsi imprevedibile. La Corte ha stabilito che la mera affissione della CILA non esonera il Condominio, ma anzi aggrava il dovere di vigilanza.
Secondo la pronuncia, la polverina bianca costituiva un “pericolo qualificato” proprio perché non visibile e non segnalata. La Corte ha inoltre precisato che la mancanza del corrimano proprio in corrispondenza dell’ultimo gradino ha impedito alla donna di evitare la caduta rovinosa. Di conseguenza, è stata esclusa la configurabilità del caso fortuito: il Condominio non ha provato di aver adottato misure idonee a prevenire il rischio (come una pulizia straordinaria o una segnaletica di pericolo), pur essendo consapevole dell’attività edilizia nel fabbricato. La danneggiata è stata quindi risarcita per i danni biologici e le spese mediche per una somma complessiva di circa 5.000 euro
Consigli Pratici per l’Amministratore
Per evitare di incorrere in simili condanne, l’amministratore deve adottare una strategia di prevenzione snella ed efficace che parta dal momento esatto in cui riceve notizia dell’inizio di lavori privati. È fondamentale inviare immediatamente una comunicazione formale al condòmino committente con cui l’amministratore responsabilizza il privato non solo sulla rimozione quotidiana di polveri e detriti, ma anche sul corretto utilizzo dell’ascensore, che non deve essere sovraccaricato o sporcato, e sulla corretta gestione dell’area di cantiere affinché non invada o renda pericolosi i ballatoi e le parti comuni in generale.
Qualora l’amministratore dovesse ricevere segnalazioni di sporco o incuria, non deve restare inerte: il primo passo è invitare formalmente il condòmino a ripristinare immediatamente il decoro e la sicurezza dei luoghi. Se la situazione di pericolo dovesse ripetersi nonostante i richiami, l’amministratore deve procedere personalmente, incaricando una ditta esterna per la pulizia straordinaria d’urgenza. In questo caso, le spese sostenute per l’intervento sostitutivo potranno essere addebitate direttamente al condòmino inadempiente. Questa azione non solo garantisce la sicurezza dei passanti, ma costituisce anche una prova documentale della diligenza dell’amministratore in caso di futuri sinistri.
Un ulteriore strumento di difesa e deterrenza è rappresentato dal Regolamento di Condominio. È vivamente consigliabile verificare la presenza di clausole sanzionatorie o, se mancanti, proporre all’assemblea di integrarle. Prevedere sanzioni specifiche per chi sporca o danneggia le parti comuni permette all’amministratore di applicare multe che fungano da deterrente immediato. Tali somme sanzionatorie potranno essere utilizzate dal Condominio anche per recuperare i costi vivi delle pulizie o delle piccole riparazioni necessarie a causa dei lavori privati. Gestire il rapporto con il condòmino committente con questa chiarezza fin dal primo giorno permette di spostare la responsabilità su chi ha effettivamente creato il rischio, tutelando la cassa condominiale e l’incolumità di tutti i residenti.
Testo di salvaguardia da inserire nella lettera da inviare al condòmino:
“Si prende atto della comunicazione relativa all’inizio dei lavori presso la Sua unità immobiliare. A tal proposito, La si informa che, ai sensi degli artt. 1122 e 2051 c.c., resta a Suo esclusivo carico l’obbligo di garantire la costante pulizia e la piena sicurezza dei locali comuni interessati dal transito di maestranze o materiali.
È Sua esclusiva responsabilità assicurarsi di aver preventivamente acquisito tutti i titoli abilitativi necessari (CILA, SCIA, ecc.) presso gli enti competenti e di operare nel pieno rispetto del Testo Unico sulla Sicurezza (D.Lgs. 81/08), sia all’interno del cantiere che nelle zone di interferenza con le parti comuni condominiali.
Qualora lo scrivente dovesse riscontrare o ricevere segnalazioni circa la presenza di detriti, polveri o ingombri pericolosi, provvederà a intimarLe l’immediata pulizia. In caso di persistenza o recidiva, lo scrivente procederà d’ufficio all’esecuzione di pulizie straordinarie, i cui costi Le saranno addebitati a titolo personale, unitamente alle eventuali sanzioni previste dal Regolamento di Condominio (se esistente). Resta inteso che Lei rimarrà l’unico responsabile, civile e penale, per ogni danno a persone o cose derivante dall’omessa manutenzione, pulizia o inosservanza delle norme di sicurezza in relazione al Suo cantiere privato.”
