Quante volte, durante l’attività di gestione e nei colloqui con i residenti, ci viene segnalato il problema dei liquidi e delle deiezioni che colano dai balconi soprastanti? Il dubbio centrale per un professionista è stabilire il confine esatto tra la semplice inosservanza del regolamento di condominio e la commissione di un vero e proprio illecito penale. A dirimere in modo netto la questione interviene la giurisprudenza di legittimità: Cassazione 26/06/2026, n. 23721 che chiarisce in via definitiva che l’omessa custodia del proprio animale domestico, con conseguente sversamento di deiezioni sul piano sottostante, integra un reato sanzionabile penalmente.
Il quadro tecnico-normativo di riferimento ruota attorno all’articolo 674 del Codice Penale. La norma sanziona chiunque getti o versi in un luogo di pubblico transito, o in un luogo privato ma di comune o altrui uso, cose atte a offendere, imbrattare o molestare le persone. La Corte di Cassazione precisa che con il termine “molestia” si intende qualsiasi fatto idoneo a recare fastidio, disagio o a turbare il normale modo di vivere quotidiano. La peculiarità della fattispecie è che non richiede un’azione fisica di lancio volontario: la giurisprudenza ammette pacificamente la configurabilità del reato in presenza di una condotta di natura omissiva. Tale omissione si concretizza nel non aver adottato tutte le cautele necessarie per impedire che l’animale, lasciato incustodito, sporchi le proprietà altrui.
Per tradurre il principio in una situazione tipica della nostra attività, immaginiamo la classica dinamica che si sviluppa e deflagra all’interno della compagine condominiale. Un residente lamenta da tempo che il pavimento e il davanzale del proprio balcone sono costantemente bagnati da un liquido giallastro, identificato inequivocabilmente come urina del cane appartenente alla famiglia del piano di sopra. Nonostante i solleciti verbali e i tentativi di mediazione, il proprietario dell’animale continua a ignorare il problema, confidando nell’impunità garantita dalle mura domestiche. L’esasperazione porta il condomino danneggiato a richiedere un sopralluogo delle forze dell’ordine e dell’Azienda Sanitaria Provinciale (ASP). Gli operanti, giunti sul posto, redigono un’annotazione di polizia giudiziaria confermando lo stato di grave imbrattamento dei luoghi. Nelle aule di tribunale, la difesa del proprietario dell’animale tenta di derubricare l’accaduto a una questione di poco conto, lamentando la presunta occasionalità dell’evento e invocando l’esclusione della punibilità per la particolare tenuità del fatto.
Applicando i dettami della sentenza al nostro caso studio, la linea difensiva volta a sminuire l’accaduto risulta del tutto inefficace. La pronuncia stabilisce che la reiterazione della condotta nel tempo, unita all’indifferenza verso i richiami formali ricevuti dall’amministratore e dalle autorità, dimostra in modo cristallino la sussistenza dell’elemento soggettivo del reato. Vi è una volontà deliberata di non adempiere ai corretti doveri di cura e custodia del cane e una totale noncuranza per il pregiudizio arrecato alla persona offesa. La reiterazione degli sversamenti neutralizza l’ipotesi di reato occasionale, impedendo l’applicazione dell’art. 131-bis c.p. (particolare tenuità del fatto) e conducendo l’imputato a una condanna penale, aggravata dall’onere di rifondere migliaia di euro per le spese processuali e la costituzione di parte civile.
Quando lo sversamento di urina o di altri liquidi va a intaccare e danneggiare le parti comuni dell’edificio, come la porzione condominiale della facciata, i marcapiani o i frontalini decorativi, l’amministratore ha il preciso dovere di agire d’ufficio. In questo perimetro interveniamo direttamente per tutelare il decoro architettonico e l’integrità strutturale del fabbricato, diffidando formalmente il responsabile ed eventualmente istruendo la pratica per l’approvazione assembleare di un’azione legale a tutela della compagine. Completamente diversa è la posizione da assumere quando la controversia riguarda esclusivamente il rapporto tra proprietà esclusive, ovvero quando il liquido cola direttamente e unicamente dal calpestio del balcone superiore a quello inferiore. In questa veste, il nostro ruolo si trasforma in quello di facilitatore. Non possedendo la legittimazione attiva per agire per conto del singolo condomino danneggiato, interverremo inviando un richiamo ufficiale al trasgressore basato sulla violazione delle norme del regolamento di condominio e sul rispetto della quiete. Il condomino danneggiato, prendendo atto dell’orientamento della Cassazione, potrà procedere giudizialmente nei confronti del proprietario del cane, avendo la certezza tecnica che il torto subìto non è un mero disservizio condominiale da tollerare, bensì un reato pienamente querelabile in autonomia.
Il principio giuridico da ricordare è che la libertà di detenere un animale in condominio trova un limite invalicabile nel rispetto della proprietà e del benessere altrui: l’omessa custodia del cane, che determini lo sversamento continuo di liquidi sul balcone sottostante, travalica il fastidio civile per configurare, a tutti gli effetti, il reato penale di getto pericoloso di cose mediante condotta omissiva.
