Immaginate lo scenario peggiore per la vivibilità di un edificio: un’infestazione parassitaria che si diffonde tra i piani, il timore di portare insetti in casa propria e, nel mezzo, un condomino che si barrica dietro la porta di casa rifiutando ogni intervento di sanificazione. È esattamente il contesto affrontato dal Tribunale di Roma, Sezione V Civile, che con la recente Ordinanza del 23 dicembre 2025 (Giudice Dott.ssa Elena Fulgenzi), ha fornito una risposta giurisprudenziale netta e operativa.
Il nodo giuridico al centro della vicenda riguarda l’applicabilità dell’articolo 843 del Codice Civile in ambito condominiale, specificamente per questioni di igiene pubblica. La norma, tradizionalmente invocata per permettere al vicino l’accesso al fondo altrui al fine di costruire o riparare un muro (o altra opera), viene qui letta dal Tribunale di Roma in un’ottica estensiva, supportata da una consolidata giurisprudenza di legittimità.
Il principio di diritto che emerge dall’Ordinanza in commento è che l’obbligo di consentire l’accesso non si limita alle sole opere edili in senso stretto. Quando la necessità di intervenire sulle parti comuni o su altre proprietà esclusive è impedita dal rifiuto di un singolo, l’interesse collettivo alla salubrità dell’edificio prevale sulla chiusura del privato. Il Giudice, richiamando precedenti della Cassazione, conferma che se l’accesso è indispensabile per l’esecuzione di interventi necessari (come una disinfestazione radicale), il rifiuto del proprietario diventa illegittimo. Siamo dunque nel campo dei provvedimenti d’urgenza ex art. 700 c.p.c., dove il Tribunale interviene per prevenire un danno grave e irreparabile che i tempi di un giudizio ordinario non potrebbero arginare.
Il caso pratico
Per comprendere la portata della decisione, è utile osservare la controversia concreta, che purtroppo rappresenta un “caso di scuola” sempre più frequente nelle grandi aree urbane. Un Condominio romano si è trovato a fronteggiare una massiccia infestazione di cimici da letto (Cimex lectularius), parassiti noti per la loro resistenza e capacità di proliferazione.
L’amministratore, agendo con diligenza, aveva incaricato una ditta specializzata, la “Gigio srl”, per mappare l’estensione del problema. Dopo ben 19 sopralluoghi effettuati nello stabile, i tecnici sono riusciti a isolare il “paziente zero”: l’origine dell’infestazione è stata individuata inequivocabilmente all’interno dell’appartamento “interno 6”. La relazione tecnica descriveva uno scenario allarmante, con materassi e stanze dell’unità immobiliare in questione descritti come “completamente infestati”.
Nonostante la gravità della situazione e le iniziali rassicurazioni, il proprietario dell’appartamento incriminato ha eretto un muro di silenzio. Dopo aver promesso di procedere alla bonifica, ha negato l’accesso alla ditta incaricata dal Condominio, rendendosi irreperibile e ignorando le richieste quotidiane dell’amministratore. Questo comportamento ostruzionistico non solo ha impedito la risoluzione del problema alla radice, ma ha favorito, come si legge negli atti, “la persistenza e propagazione dell’infestazione” verso le altre unità abitative e le parti comuni.
Di fronte all’inerzia del condomino e al rischio sanitario, il Condominio ha depositato un ricorso d’urgenza. L’Ordinanza del 23 dicembre 2025 del Tribunale di Roma accoglie totalmente le ragioni del Condominio, basandosi su due pilastri fondamentali: il fumus boni iuris (la parvenza di buon diritto) e il periculum in mora (il pericolo nel ritardo).
Il Giudice Fulgenzi ha ritenuto provata l’indispensabilità dell’accesso grazie alla relazione tecnica della ditta di disinfestazione, che documentava la “massiccia presenza di cimici” nell’appartamento del resistente. Il Tribunale ha stabilito che il comportamento del proprietario violava il principio di cui all’art. 843 c.c., poiché il suo rifiuto impediva di fatto la tutela delle parti comuni e delle altre proprietà private.
La soluzione giuridica si traduce in un ordine perentorio: il condomino deve consentire immediatamente l’accesso al suo appartamento all’Amministratore e alla ditta incaricata per l’esecuzione degli interventi di disinfestazione. Non solo: a rimarcare la gravità della condotta ostruzionistica, il Giudice ha condannato il resistente (che non si è nemmeno costituito in giudizio) al pagamento delle spese legali, liquidate in 1.800 euro oltre oneri accessori. La pronuncia chiarisce che il diritto alla privacy cede il passo di fronte alla necessità tecnica di bonificare l’edificio da agenti infestanti.
Consigli pratici
Alla luce di questa pronuncia, l’amministratore di condominio deve adottare una strategia precisa e tempestiva quando si trova a gestire infestazioni che coinvolgono oltre la metà delle proprietà private. È fondamentale comprendere che il ruolo dell’amministratore cambia a seconda dell’area di intervento, ma la procedura deve essere rigorosa per poter eventualmente approdare in tribunale con successo.
In prima battuta, l’amministratore ha il dovere di attivarsi immediatamente per la tutela delle parti comuni. Tuttavia, quando l’origine del problema risiede in un’unità privata, l’amministratore non può ordinare l’accesso manu militari né agire di forza. L’azione corretta prevede inizialmente la raccolta di prove oggettive. Come dimostrato dal caso in esame, è vitale incaricare subito una ditta specializzata che rediga un report scritto dettagliato. Non bastano le lamentele verbali dei vicini: serve una relazione tecnica che certifichi che il focolaio (l’origine dell’infestazione) si trova in quella specifica unità immobiliare. Questo documento costituirà la prova regina del fumus boni iuris in un eventuale giudizio.
Una volta ottenuto il riscontro tecnico, l’amministratore deve formalizzare la richiesta di accesso al condòmino tramite raccomandata o PEC, citando l’urgenza igienico-sanitaria e l’articolo 843 del codice civile, fissando un termine per l’intervento. In questa fase l’amministratore agisce cercando una soluzione bonaria. Se il condòmino collabora, la questione si risolve tecnicamente con l’addebito delle spese a suo carico per la parte privata.
Se invece il condòmino rifiuta l’accesso o temporeggia, l’amministratore deve valutare attentamente i tempi tecnici a disposizione. Laddove la situazione lo consenta, il passaggio istituzionale corretto prevede la convocazione di un’assemblea per deliberare l’azione legale. Tuttavia, di fronte a un’infestazione in rapida propagazione, i tempi tecnici per una delibera preventiva spesso non ci sono. In questo scenario, come avvenuto nel caso romano, l’amministratore non deve esitare: non avendo poteri coercitivi per violare il domicilio, deve conferire immediatamente mandato a un legale per procedere con un ricorso d’urgenza ex art. 700 c.p.c. In questa casistica, la best practice gestionale suggerisce di convocare contestualmente l’assemblea. Questa mossa strategica permette all’amministratore, nel lasso di tempo che intercorre fino all’emissione del provvedimento, di informare compiutamente i condòmini dell’attività d’urgenza svolta a tutela dello stabile, ottenendone la ratifica e la copertura economica. Solo attraverso l’ordine del giudice, che funge da “chiave legale”, sarà possibile superare l’opposizione del proprietario e richiedere l’ausilio dell’Ufficiale Giudiziario per l’esecuzione forzata dell’accesso, garantendo così la salubrità dell’intero stabile.
