L’impianto citofonico rappresenta una componente fondamentale della vita condominiale, agendo come infrastruttura tecnologica che unisce la proprietà esclusiva del singolo condomino alla dimensione collettiva dell’edificio. In termini giuridici, questo impianto è considerato una parte comune ai sensi dell’art. 1117 c.c., in quanto funzionale all’uso e al godimento dell’edificio da parte di tutti i partecipanti, garantendo la sicurezza degli accessi e la comodità della comunicazione.
Tuttavia, la sua natura ibrida — un sistema centrale comune che termina in apparecchi privati — genera frequenti dispute in merito alla ripartizione delle spese e ai confini tra il potere decisionale dell’assemblea e il diritto di proprietà individuale.
Negli ultimi anni, la Suprema Corte ha affrontato diverse criticità legate alla citofonia, offrendo soluzioni che bilanciano la rigidità millesimale con la libertà contrattuale e tecnica.
Un primo punto cardine riguarda la deroga ai criteri di spesa. Sebbene l’art. 1123 c.c. preveda la ripartizione in base al valore millesimale, la Cassazione n. 12259 del 9 maggio 2023 ha stabilito che una clausola inserita nei rogiti di acquisto che preveda la divisione dei costi del citofono in parti uguali tra i frontisti è pienamente valida.
Tale clausola costituisce una “diversa convenzione” che integra un impegno negoziale irrevocabile, impedendo ai condomini di richiedere successivamente una revisione delle tabelle basata sul valore effettivo della proprietà.
Sotto il profilo dei diritti individuali, la Cassazione n. 20441 del 21 luglio 2025 ha chiarito un conflitto ricorrente: la scelta dell’apparecchio citofonico interno.
La Corte ha confermato il diritto del condomino di scegliere autonomamente il proprio terminale interno, ma ha precisato che tale libertà deve piegarsi alle necessità di sicurezza e conformità tecnica dell’impianto complessivo.
Di conseguenza, se un proprietario sceglie un apparecchio “fuori lista”, è tenuto a rimborsare alla ditta appaltatrice i costi tecnici per la programmazione del sistema e a fornire la relativa certificazione di conformità.
Per quanto riguarda i frazionamenti immobiliari, la Cassazione n. 29621 dell’11 ottobre 2022 ha stabilito che l’allacciamento di nuove unità (come lofts ricavati da edifici industriali) agli impianti comuni di gas, luce e citofono non costituisce un’alterazione vietata.
Si tratta di un uso legittimo della cosa comune ai sensi dell’art. 1102 c.c., poiché le reti di servizio sono per loro natura suscettibili di accogliere nuove utenze, a meno che il condominio non provi un pregiudizio concreto alla funzionalità dell’impianto.
Infine, in tema di servitù di passaggio, le ordinanze n. 8547 del 16 marzo 2022 e n. 26939 del 17 ottobre 2024 hanno ribadito l’obbligo di installare un citofono in caso di chiusura di un varco con un cancello automatico. La mancanza di un dispositivo di apertura a distanza e di un citofono è considerata una lesione della servitù, in quanto impedisce al titolare del diritto di passaggio di far accedere terzi da lui autorizzati senza subire un “incommodum” eccessivo.
La Cassazione n. 12572 del 4 giugno 2014 conferma che l’elencazione dell’art. 1117 c.c. è solo esemplificativa Il criterio dei millesimi di proprietà: La giurisprudenza di legittimità è costante nel ritenere che, in assenza di accordi diversi, si applichi il criterio di proporzionalità previsto dall’art. 1123, primo comma, c.c..
Cassazione n. 27233 del 4 dicembre 2013 e Cassazione n. 4259 del 21 febbraio 2018 sanciscono che l’assemblea non può deliberare a maggioranza una ripartizione in parti uguali (criterio “capitario”) per servizi di interesse comune.
Cassazione n. 16531 del 31 luglio 2020 e Cassazione n. 29220 del 13 novembre 2018 chiariscono che una delibera che deroghi a maggioranza ai criteri legali è nulla e può essere impugnata in ogni tempo.
Tribunale di Santa Maria Capua Vetere n. 307 del 25 gennaio 2022 ha confermato la legittimità dell’operato di un amministratore che ha ripartito per millesimi le spese di ripristino dell’impianto. Validità della ripartizione in “parti uguali”: Questo criterio è ammesso solo se sussiste una “diversa convenzione” (unanimità). Cassazione n. 22824 del 7 ottobre 2013 e Cassazione n. 16389 del 21 giugno 2018 ammettono la deroga se prevista in un regolamento contrattuale o in una delibera unanime.
Cassazione n. 3944 del 18 marzo 2002 ha ritenuto valida la disposizione di un regolamento contrattuale che prevedeva la ripartizione in quote uguali per le spese generali e di manutenzione comune.
Orientamenti di merito isolati: Il Tribunale di Bologna (sentenza n. 1299 del 22 maggio 1998) aveva ipotizzato la ripartizione in parti uguali basandosi sulla funzione dell’impianto che servirebbe indistintamente le singole proprietà, ma tale tesi è considerata minoritaria e criticata per l’incongruenza tra ratio e criterio applicato.
Conclusioni
Per una corretta gestione degli impianti citofonici e per prevenire contenziosi onerosi, l’amministratore deve agire seguendo una precisa strategia operativa:
Verifica preliminare dei titoli e dei regolamenti. Prima di sottoporre all’assemblea il piano di riparto, l’amministratore deve accertare l’esistenza di un regolamento di natura contrattuale o di clausole specifiche negli atti di acquisto. Solo la presenza di una “diversa convenzione” unanime può giustificare l’applicazione di un criterio in parti uguali; in caso contrario, il ricorso ai millesimi di proprietà è l’unica via sicura per evitare la nullità della delibera.
Distinzione netta tra parti comuni e proprietà esclusiva Nella redazione del preventivo, è fondamentale separare nettamente le voci di spesa. La parte comune (quadro esterno e cablaggio fino alla diramazione) deve essere ripartita tra i condomini, mentre i terminali interni sono a carico esclusivo dei singoli proprietari.
L’amministratore dovrebbe evitare di imporre l’acquisto coattivo di apparecchi interni, lasciando ai condomini la facoltà di conferma del preventivo per la parte privata.
Gestione del “Condominio Parziale” e delle esclusioni È doveroso scomputare dalla ripartizione tutte le unità immobiliari che, per conformazione strutturale, non sono collegate all’impianto e non ne traggono utilità, come box, negozi con ingresso indipendente o unità esterne al complesso. Imporre la spesa a chi è oggettivamente escluso dal servizio rende il riparto illegittimo.
Nel caso di trasformazione da citofono a videocitofono, l’amministratore deve qualificare correttamente l’opera come manutenzione straordinaria e non come innovazione, facilitando così il raggiungimento dei quorum deliberativi (maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi).
Infine, deve garantire il diritto al “pari uso” ex art. 1102 c.c., permettendo l’allaccio di nuove utenze derivanti da frazionamenti, purché non venga compromessa la funzionalità dell’intero sistema.
