Una recente pronuncia della Corte d’Appello di Napoli (17/03/2026, n. 2000) è tornata a fare chiarezza su un punto fondamentale: la natura giuridica della colonna di scarico fecale e l’imprescrittibilità del diritto di ogni condòmino di allacciarsi alla stessa, anche dopo anni di inattività.
Il cuore del problema risiede nella corretta qualificazione giuridica delle condutture di scarico all’interno di un edificio. Spesso, i proprietari degli appartamenti attraversati dalle colonne verticali tendono a considerare tali tubazioni come un “peso” sul proprio immobile, equiparandole a una servitù che potrebbe estinguersi per non uso ventennale. Tuttavia, la giurisprudenza, richiamando l’art. 1117, n. 3, del Codice Civile, è granitica nel definire gli impianti fognari come beni oggetto di proprietà comune, salvo titolo contrario.
Secondo il principio di diritto ribadito dalla Corte d’Appello di Napoli, la “presunzione di condominialità” opera per tutta la parte dell’impianto che raccoglie le acque provenienti dagli appartamenti e che presenta l’attitudine all’uso collettivo. Questo significa che la colonna verticale, finché serve a potenziali allacci di più unità, resta un bene del Condominio. Di conseguenza, l’allaccio alla colonna non è l’esercizio di una servitù (soggetta a prescrizione), ma l’espressione di una facoltà dominicale legata alla comproprietà: un diritto che, per sua natura, non si perde mai, indipendentemente dal tempo trascorso senza utilizzarlo.
Il caso pratico
Per comprendere la portata di questo principio, analizziamo uno scenario-tipo speculare a quello affrontato dai giudici partenopei. I nuovi acquirenti di un attico, durante i lavori di ristrutturazione, scoprono con sorpresa che il locale bagno è privo di scarico fecale. Sotto il pavimento non vi è traccia della condotta verticale, ma solo di un piccolo tubo di sfiato. Indagando nell’appartamento sottostante, emerge la verità: i vicini del piano inferiore, anni prima, avevano rimosso il tratto di colonna condominiale che attraversava la loro proprietà, ritenendolo inutile poiché il bagno dell’appartamento sovrastante era stato utilizzato per decenni come semplice ripostiglio.
I vicini si difendono sostenendo che, non essendo stato utilizzato lo scarico per oltre vent’anni, il diritto di servitù si sarebbe estinto per prescrizione. Inoltre, contestano la richiesta di risarcimento danni, definendola infondata in assenza di una prova concreta del pregiudizio subito.
La Corte d’Appello di Napoli, confermando la sentenza di primo grado, ha respinto con fermezza la tesi della prescrizione. La sentenza chiarisce che l’allaccio di una nuova utenza a una rete esistente non costituisce una modifica illecita, bensì un uso legittimo della cosa comune ex art. 1102 c.c., poiché una rete di servizi è, per sua natura, destinata ad accogliere nuovi utenti nel tempo.
Il taglio della colonna operato dai condòmini del piano inferiore è stato qualificato come un “intervento non autorizzato e arbitrario”, una vera e propria manomissione di un bene condominiale. La Corte ha quindi ordinato l’immediato ripristino della condotta a spese dei responsabili. Ma non è tutto: i giudici hanno riconosciuto il cosiddetto “danno figurativo” per il mancato godimento dell’immobile. Poiché un appartamento senza scarichi fecali è totalmente inutilizzabile a fini residenziali, il danno è stato quantificato sulla base del valore locatizio di mercato per tutto il periodo in cui i proprietari non hanno potuto abitare o affittare l’immobile a causa della manomissione altrui.
Consigli pratici
L’amministratore, in quanto custode dei beni comuni, gioca un ruolo importante in simili controversie e deve agire con estrema tempestività per evitare che il conflitto degeneri o che il Condominio venga chiamato a rispondere di mancanze altrui. Dinanzi alla segnalazione di una manomissione della colonna di scarico o di un impedimento all’allaccio, l’amministratore deve innanzitutto esercitare i propri poteri di vigilanza. È fondamentale inviare immediatamente una diffida formale ai condòmini che hanno eseguito interventi sulle parti comuni senza autorizzazione, ricordando che la colonna fecale resta condominiale anche nel tratto che attraversa le proprietà esclusive. Qualora il danno riguardi l’integrità del sistema fognario dell’edificio, l’amministratore è pienamente legittimato ad agire in giudizio per la tutela delle parti comuni, senza necessità di una specifica delibera assembleare, trattandosi di atti conservativi.
È comunque buona norma consigliare ai condòmini di non procedere mai a tagli o rimozioni di tubazioni verticali, anche se apparentemente inutilizzate, senza un parere tecnico asseverato e l’assenso del Condominio, poiché il rischio di dover ripristinare i luoghi a distanza di anni, aggiungendo pesanti risarcimenti danni, è estremamente elevato.
