Il proprietario dell’appartamento è il custode legale del balcone (art. 2051 c.c.). Egli ha l’obbligo di provvedere alla manutenzione ordinaria e alla vigilanza periodica di tutti gli elementi strutturali e dei rivestimenti, per evitare danni a terzi o a se stesso
Molti condomini ritengono, erroneamente, che la manutenzione dei balconi spetti al Condominio. La giurisprudenza di legittimità ha più volte chiarito che il balcone aggettante è un prolungamento della proprietà esclusiva.
Pertanto, il proprietario ha il dovere di verificare periodicamente, tramite personale qualificato, i seguenti punti:
- Pavimentazione e sigillature: Verificare che non vi siano fessurazioni nelle piastrelle o distacchi nelle fughe. Un’infiltrazione invisibile può distruggere la soletta in pochi anni.
- Gocciolatoi e fasce in pietra: Il funzionamento del “rompigoccia” è vitale. Se il gocciolatoio è ostruito o usurato, l’acqua scorre lungo il frontalino provocando distacchi di intonaco. Se il danno al frontalino (parte comune) è causato dal malfunzionamento del gocciolatoio (parte privata), la responsabilità economica ricade sul privato.
- Ringhiere e ancoraggi: L’ossidazione del ferro aumenta il volume del metallo, spaccando il cemento del balcone. Verniciare le ringhiere e controllare i punti di fissaggio è un obbligo del proprietario.
- Sottobalcone (cielino): Se si notano macchie di umidità, rigonfiamenti o “sfondellamenti” (caduta di pezzi di cemento/intonaco), sono segni inequivocabili di infiltrazione proveniente dal proprio piano di calpestio.
- Parapetti e copertine: Verificare la stabilità delle lastre di protezione.
Attenzione: Attendere passivamente l’intervento del Condominio è una strategia rischiosa. Se si verifica un incidente (caduta di calcinacci), il proprietario risponde civilmente e penalmente per l’omessa manutenzione della cosa in custodia.
IL CASO DEL FRONTALINO
Molti condomini cadono nell’illusoria convinzione che, essendo il frontalino un elemento visibile sulla facciata, la sua riparazione spetti sempre al Condominio. La realtà giuridica è opposta.
- Il frontalino è, tecnicamente, la “vittima” di una cattiva manutenzione delle parti superiori del balcone. Secondo il principio della responsabilità da custodia (Art. 2051 c.c.), il danno deve essere pagato da chi ha causato il deterioramento.
- Se il proprietario non sigilla le fughe delle piastrelle o non sostituisce la pavimentazione fessurata, l’acqua penetra nella soletta, ossida i ferri d’armatura e fa esplodere l’intonaco del frontalino. In questo caso, il danno al “decoro” è causato dall’incuria del privato: la spesa è interamente sua.
- Il “rompigoccia” o gocciolatoio (la scanalatura sotto la soglia del balcone) è un dispositivo di scolo privato. Se è sporco, rotto o coperto da sporcizia, l’acqua piovana cola direttamente lungo il frontalino, macchiandolo e sgretolandolo. La causa è un’omessa manutenzione privata.
- Il ferro della ringhiera, se non verniciato periodicamente dal proprietario, arrugginisce. La ruggine scende nei punti di ancoraggio e spacca il cemento del frontalino. Anche qui, la “colpa” del degrado estetico è la trascuratezza del singolo.
In sintesi: Anche se il frontalino dovesse essere considerato “parte comune” per la sua funzione estetica (decoro), il Codice Civile prevede che il costo del ripristino ricada su chi ha provocato il danno.
