Una recente pronuncia, l’ordinanza n. 8426 della Corte di Cassazione, pubblicata il 3 aprile 2026, torna a fare luce su un aspetto fondamentale: il valore legale del bilancio preventivo e il significato del silenzio dell’amministratore rispetto alle somme in esso stanziate.
Il fulcro della discussione giuridica riguarda le modalità di formazione del consenso per la determinazione del corrispettivo dovuto all’amministratore. Secondo il quadro normativo delineato dal Codice Civile, il rapporto tra amministratore e condominio è riconducibile allo schema del mandato con rappresentanza. Come tale, la determinazione della retribuzione è un elemento contrattuale che richiede l’incontro delle volontà di entrambe le parti.
La controversia analizzata dalla Cassazione con l’ordinanza 8426/2026 si concentra sul potere dell’assemblea di stabilire unilateralmente tale compenso attraverso l’approvazione del bilancio preventivo. Molti condomini, e talvolta persino i giudici di merito, hanno ritenuto in passato che l’inserimento di una voce di spesa per “oneri amministrativi” in un bilancio preventivo, se non contestata dal professionista al momento della nomina, costituisse una proposta contrattuale accettata “per fatti concludenti” o per silenzio-assenso. La Suprema Corte ha però ribaltato questa impostazione, distinguendo nettamente tra l’atto programmatorio del condominio e l’accordo negoziale sul compenso.
Il caso pratico
Per comprendere meglio la portata della decisione, analizziamo lo scenario-tipo oggetto del giudizio. Un professionista viene nominato amministratore di un complesso condominiale non dall’assemblea, bensì dal Presidente del Tribunale (nomina giudiziaria). Al momento del suo insediamento, esisteva già una delibera assembleare che aveva approvato il bilancio preventivo per l’anno in corso, stanziando una somma forfettaria (ad esempio, 30.000 euro) per le spese di amministrazione.
L’amministratore svolge il suo incarico per alcuni mesi e, al termine del mandato, richiede il pagamento del compenso parametrato alle tariffe professionali e all’effettiva attività svolta. Il Condominio si oppone, sostenendo che, non avendo il professionista espresso alcun dissenso rispetto alla cifra indicata nel preventivo approvato prima della sua nomina, egli avesse implicitamente accettato quella somma come tetto massimo invalicabile. In sostanza, il Condominio invocava il “silenzio negoziale” come prova dell’accordo sul prezzo.
La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 8426/2026, ha cassato la sentenza d’appello, stabilendo un principio di diritto cristallino: il bilancio preventivo non è una proposta contrattuale rivolta all’amministratore. Gli Ermellini hanno chiarito che l’articolo 1135 del Codice Civile distingue nettamente, al primo comma, tra la delibera di conferma/nomina dell’amministratore (con eventuale retribuzione) e quella di approvazione del preventivo delle spese.
Queste due attività assembleari hanno finalità diverse: la prima è negoziale, la seconda è interna e programmatica. Pertanto, l’approvazione del preventivo di spesa non può essere considerata una proposta contrattuale di determinazione del compenso. Di conseguenza, il silenzio dell’amministratore non può essere interpretato come accettazione di una somma che non gli è stata formalmente proposta come base del contratto. La Corte ha ricordato che, nel diritto civile, il silenzio assume valore negoziale solo in circostanze eccezionali, ovvero quando sussiste un preciso dovere di parlare derivante dalla legge, dalla buona fede o da precedenti relazioni d’affari, indagine che nel caso di specie era stata del tutto omessa.
In assenza di un accordo esplicito sul compenso tra le parti, la Cassazione stabilisce che non si debba applicare la cifra “stanziata” unilateralmente dal condominio, ma occorra fare riferimento ai criteri sussidiari previsti dall’art. 1709 c.c., ovvero le tariffe professionali, gli usi o, in ultima istanza, la determinazione equitativa da parte del giudice.
Consigli Pratici per l’Amministratore
È di primaria importanza che il professionista, al momento dell’accettazione dell’incarico, sia esso di nomina assembleare o giudiziale, formalizzi sempre il proprio preventivo analitico. Sebbene la riforma del 2012 (Legge 220) renda oggi obbligatoria la specifica del compenso pena la nullità della nomina, il principio espresso dalla Cassazione rimane vitale per interpretare tutte quelle situazioni grigie dove il preventivo non sia perfettamente allineato alle voci di bilancio.
Nei casi di nomina giudiziaria, è consigliabile inviare una comunicazione formale al condominio subito dopo l’insediamento, allegando il proprio tariffario o una proposta di compenso specifica, senza fare affidamento sulle poste contabili ereditate dalle gestioni precedenti. Tale agire non è solo una tutela legale, ma un atto di professionalità che previene contestazioni sulla quantificazione degli oneri.
