«Uno, nessuno e centomila». Il celebre paradosso pirandelliano sembra trovare la sua perfetta collocazione non tra le pagine di un romanzo, ma tra i banchi di un’assemblea condominiale. Capita spesso, infatti, che un singolo individuo si presenti rivendicando più identità: proprietario esclusivo di un appartamento, coerede di un altro e magari comproprietario di una cantina acquistata separatamente. In quel momento, l’amministratore e il presidente dell’adunanza si trovano davanti a un dilemma matematico e giuridico: quella persona, ai fini del calcolo delle “teste”, vale uno, vale nessuno o vale centomila? A risolvere questo intricato rebus è intervenuta la Corte di Cassazione, Sezione Seconda Civile, con la sentenza n. 23548 pubblicata il 20 luglio 2026, che fornisce chiarimenti definitivi sulla legittimazione al voto e sulla rappresentanza delle unità in comproprietà.
Il cuore della controversia risiede nell’interpretazione del combinato disposto tra l’art. 1136 c.c., che regola i quorum costitutivi e deliberativi, e l’art. 67 disp. att. c.c., il quale stabilisce che qualora un’unità immobiliare appartenga a più persone, queste abbiano diritto a un solo rappresentante nell’assemblea. La giurisprudenza della Suprema Corte, richiamata nella sentenza n. 23548/2026, si è soffermata su due profili critici: da un lato, come identificare il numero dei “partecipanti” al condominio ai fini del calcolo delle teste (elemento personale) quando esistono più comunioni derivanti da titoli diversi; dall’altro, se la mancanza di una formale designazione scritta del rappresentante unico della comunione possa invalidare il voto espresso personalmente dai comproprietari.
Il principio di diritto ribadito è che l’inderogabilità delle norme sul funzionamento dell’assemblea impone che ogni condomino (inteso come centro di interessi proprietari) esprima un solo voto. Tuttavia, la Corte specifica che la pluralità di contitolari non altera il numero dei partecipanti: ai fini del quorum numerico, i comproprietari di una medesima unità “contano per uno”. La novità rilevante risiede nel riconoscimento della distinzione tra comunioni nate da titoli differenti (ad esempio una per successione e una per compravendita), le quali restano patrimonialmente autonome e danno diritto a voti distinti, anche se i soggetti coinvolti coincidono parzialmente.
Il caso pratico
Per comprendere la portata della sentenza, immaginiamo uno scenario classico: un piccolo condominio originariamente composto da due soli proprietari. A seguito del decesso di uno dei due, la sua unità passa in successione a cinque coeredi. Successivamente, due di questi coeredi acquistano separatamente le quote di una cantina dagli altri tre, operando un frazionamento di fatto. In sede di assemblea per la conferma dell’amministratore, sorge il conflitto. Il proprietario originario vota contro, mentre i due comproprietari della cantina votano a favore.
Il dissenziente impugna la delibera sostenendo che non sia stata raggiunta la maggioranza delle teste e del valore millesimale, eccependo inoltre che i comproprietari della cantina non avessero nominato un rappresentante unico con delega scritta, come previsto dall’art. 67 disp. att. c.c. Secondo questa tesi, il condominio doveva essere considerato ancora “binario” (due soli partecipanti originali) e il voto dei co-contitolari nullo per difetto di forma nella delega.
La Cassazione n. 23548/2026 risolve il dilemma con un approccio pragmatico e rigoroso. In primo luogo, la Corte stabilisce che, se una nuova unità (come la cantina del caso citato) viene separata dal resto della comunione ereditaria attraverso un atto di disposizione (compravendita), si origina una nuova comunione soggettivamente e patrimonialmente autonoma. Di conseguenza, il numero dei partecipanti al condominio aumenta: nel nostro esempio, da due a tre. Ai fini del quorum di cui all’art. 1136, comma 4 c.c. (nomina/conferma amministratore), la maggioranza dei due terzi dei partecipanti (due voti su tre) è sufficiente a convalidare la scelta, purché rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio.
In secondo luogo, e questo è il passaggio fondamentale, la Suprema Corte chiarisce che il “diritto a un solo rappresentante” sancito dall’art. 67 disp. att. c.c. non è un obbligo che comprime il diritto di partecipazione dei singoli comproprietari. Se questi decidono di intervenire personalmente all’assemblea e riescono a esprimere una volontà unitaria, non è necessaria alcuna delega scritta tra loro. La delega scritta è uno strumento per farsi rappresentare da terzi o da uno solo dei contitolari, ma non può impedire ai proprietari presenti di manifestare il proprio voto. Qualora i comproprietari presenti non riescano a concordare un voto unico, solo in quel caso verranno considerati astenuti, non avendo contribuito alla formazione della volontà collegiale
Consigli Pratici
In fase di convocazione e indicazioni nel far redigere il verbale, l’amministratore deve prestare massima cura nel verificare l’origine della titolarità del bene: se più persone possiedono un’unità per eredità e un’altra per acquisto diretto, esse rappresentano due “teste” distinte nel calcolo delle maggioranze. È essenziale mappare correttamente la compagine condominiale basandosi sui titoli di proprietà registrati, poiché l’autonomia dei titoli determina l’autonomia del voto.
Sul piano operativo, durante l’adunanza, il Presidente dell’assemblea deve favorire l’espressione unitaria del voto della comunione. Se vede presenti tutti i comproprietari di un subalterno, non deve pretendere una delega scritta “interna”, ma deve semplicemente accertarsi che la volontà espressa sia univoca, imputando quel singolo voto alla quota millesimale di riferimento. Diverso è il caso del conflitto interno alla comunione. Se i contitolari litigano sul senso del voto da esprimere, il Presidente dell’assemblea dovrà limitarsi a registrarne l’impossibilità di voto, computandoli come astenuti ai fini del calcolo deliberativo.
