Il principio sancito dall’ordinanza della Corte di Cassazione n. 26117 del 2 ottobre 2026 stabilisce che l’inerzia del condominio nell’eliminare i difetti costruttivi originari delle parti comuni, dai quali derivano danni continui alle proprietà esclusive, configura un illecito permanente ai sensi dell’articolo 2051 del Codice Civile. Ne consegue che il termine di prescrizione per l’azione risarcitoria si rinnova quotidianamente e non decorre dalla mera ultimazione dell’opera o dalla scoperta del vizio. In virtù di questo principio, la Suprema Corte ha cassato la decisione di merito, disponendo il rinvio alla Corte di Appello di Firenze, la quale dovrà procedere a un nuovo accertamento valutando altresì la rilevanza delle concause legate all’uso improprio dell’immobile da parte dei danneggiati.
Il provvedimento dirime una complessa controversia inerente la responsabilità del condominio per i danni da umidità occorsi in un appartamento privato, anticipando fin da ora che l’articolo fornirà chiarimenti operativi imprescindibili per affrontare le insidie delle patologie edilizie.
Il dibattito giuridico si concentra sull’interpretazione dell’articolo 2051 del Codice Civile, relativo alla responsabilità per i danni cagionati da cose in custodia, in contrapposizione alle garanzie costruttive decennali. Nell’amministrazione ordinaria si tende spesso a sovrapporre l’illecito dell’appaltatore per difetti di costruzione, regolato dall’articolo 1669 del Codice Civile, con gli obblighi del custode dell’edificio. La giurisprudenza di legittimità interviene tracciando un confine netto tra le due fattispecie, sottolineando come il condominio abbia un obbligo autonomo di provvedere alla manutenzione straordinaria e alla conservazione delle parti comuni. Anche in presenza di un difetto originario di progettazione o esecuzione dell’opera, il mantenimento consapevole di questo stato di fatto dannoso si traduce in una condotta antigiuridica autonoma del condominio. L’ente di gestione non può dunque esonerarsi dalle proprie responsabilità manutentive scaricando l’onere esclusivamente sul costruttore originario.
La genesi della vertenza offre uno spaccato paradigmatico delle dinamiche condominiali. I comproprietari di un alloggio avevano citato in giudizio il condominio chiedendo il risarcimento dei danni per l’insorgere di estese macchie di umidità e muffa all’interno della loro abitazione. Tali fenomeni erano causati da un difetto costruttivo, nello specifico la mancanza di coibentazione degli elementi strutturali e l’assenza di un cappotto termico sulla facciata. I condomini avevano già promosso un’azione legale contro l’impresa costruttrice nel 1993, ottenendone la condanna al risarcimento, ma il vizio non era stato sanato materialmente sulle parti comuni. A fronte della ricomparsa del problema nel 2012 e dei ripetuti rifiuti dell’assemblea di approvare l’installazione del cappotto termico esterno, i proprietari si erano rivolti al giudice. In propria difesa, il condominio aveva eccepito l’avvenuta prescrizione del diritto al risarcimento, eccezione inizialmente accolta dalla Corte d’Appello di Firenze che aveva qualificato l’illecito come istantaneo.
Con la pronuncia in commento, la Cassazione supera le statuizioni della Corte d’Appello. La Corte afferma che l’omissione degli interventi necessari ad eliminare le cause delle condense si configura come un illecito a carattere permanente. Questo comporta un effetto dirompente sui termini di prescrizione del diritto al risarcimento per equivalente, i quali non decorrono dall’epoca di costruzione o dalla scoperta del vizio, bensì si rinnovano costantemente di giorno in giorno finché permane la situazione dannosa. Pertanto, il condominio assume responsabilità ex art. 2051 c.c. ove non adempia ai propri doveri di custodia e conservazione. Il giudizio è stato rimesso alla Corte d’Appello di Firenze che, in diversa composizione, dovrà riconsiderare l’intera vicenda. In questa nuova fase risulterà vitale l’esito della consulenza tecnica espletata, la quale aveva appurato che la formazione di condensa derivava non solo dalla mancanza di coibentazione, ma era riconducibile anche a un errato uso del riscaldamento e a uno scarso ricircolo dell’aria da parte degli appellanti.
La traduzione operativa di questi stringenti principi giurisprudenziali richiede estrema cautela e preparazione tecnica nella conduzione del mandato. Di fronte a lamentele riguardanti ammaloramenti e condense, occorre distinguere meticolosamente le azioni a tutela delle parti comuni da quelle afferenti la sfera esclusiva.
Qualora il problema coinvolga le strutture condominiali, come la facciata priva di isolamento, si è pienamente legittimati ad agire per la salvaguardia del fabbricato. Se il condomino danneggiato instaura un Accertamento Tecnico Preventivo (ATP) chiamando in causa il condominio, l’impostazione della strategia difensiva diventa fondamentale. In questi procedimenti si rivela di fondamentale importanza la nomina tempestiva di un tecnico specializzato ed esperto nel settore patologico edilizio in qualità di Consulente Tecnico di Parte (CTP). L’ausilio di un professionista qualificato è l’unico strumento efficace per fronteggiare adeguatamente le perizie avversarie. Il perito di parte deve possedere la sagacia e l’esperienza per elaborare e formulare contro-quesiti precisi e stringenti da sottoporre al giudice, volti a esplorare a trecentosessanta gradi ogni possibile concausa del danno. Saper indirizzare le indagini del Consulente Tecnico d’Ufficio (CTU) sull’analisi rigorosa dei comportamenti abitativi del residente risulta spesso la chiave di volta dell’intero contenzioso. Il CTP dovrà sollecitare il CTU a verificare i tassi di aerazione quotidiana, l’eventuale installazione di infissi performanti senza sistemi di microventilazione integrati, o l’uso errato dei corpi scaldanti. Ottenere dal perito del tribunale risposte tecniche che certifichino la concorrenza colposa del danneggiato nella genesi della muffa fornisce all’amministrazione gli elementi probatori essenziali per limitare severamente l’esposizione economica dell’ente o addirittura per escluderne del tutto la responsabilità ai sensi dell’articolo 1227 del Codice Civile.
