La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 13856 pubblicata il 12 maggio 2026, torna a fare chiarezza sui criteri di calcolo delle maggioranze in seconda convocazione, ribadendo un principio fondamentale: il quorum costitutivo non va confuso con la prevalenza del voto favorevole.
L’ordinamento condominiale, pur nel tentativo di agevolare la gestione degli edifici attraverso il meccanismo della seconda convocazione, non può derogare al principio cardine della democrazia millesimale. La recente sentenza n. 13856/2026 della Seconda Sezione Civile della Corte di Cassazione ha fornito un chiarimento tecnico per amministratori e condomini, ponendo fine a un’interpretazione troppo elastica dell’articolo 1136 del Codice Civile che rischiava di validare delibere approvate da “minoranze millesimali”. Nelle righe che seguono, analizzeremo come il rigore matematico e il principio di diritto debbano fondersi per garantire la legittimità delle decisioni assembleari.
Il cuore della controversia risiede nell’interpretazione dell’art. 1136, comma 3, c.c. Secondo la norma, l’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’edificio e un terzo dei partecipanti. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore millesimale.
Tuttavia, il dubbio interpretativo sorge spesso sulla relazione tra i “voti favorevoli” e i “voti contrari” all’interno della medesima assemblea. Molti interpreti, e talvolta anche i giudici di merito, hanno erroneamente ritenuto che il raggiungimento della soglia minima dei 333,33 millesimi (un terzo) da parte dei favorevoli fosse di per sé sufficiente a validare la delibera, a prescindere dal valore millesimale dei dissenzienti. La sentenza n. 13856/2026 chiarisce invece che il criterio del “terzo del valore” è una soglia minima di validità, ma non esime dal rispetto del principio di maggioranza relativa tra i presenti: chi vota “sì” deve comunque rappresentare un valore superiore a chi vota “no”.
Il caso pratico
Immaginiamo una situazione tipo, sovrapponibile a quella analizzata dalla Suprema Corte. Un grande condominio si riunisce in seconda convocazione per decidere su importanti lavori di manutenzione. All’appello risultano presenti 61 condomini, che rappresentano complessivamente 882,000 millesimi. Al momento del voto, la compagine si spacca: 58 condomini votano a favore dei lavori, ma si tratta di piccoli proprietari che, sommati, raggiungono appena 358,000 millesimi. Di contro, solo 3 condomini votano contro, ma essendo proprietari di grandi unità o locali commerciali, rappresentano ben 524,000 millesimi.
In un caso simile, la Corte d’Appello (nel caso specifico quella di Messina) aveva inizialmente ritenuto la delibera valida, poiché i 358 millesimi dei favorevoli superavano la soglia minima del “terzo dell’edificio” richiesta dalla legge. Tuttavia, è evidente il paradosso: una stragrande maggioranza “di teste” con una minoranza “di millesimi” prevaleva su una minoranza “di teste” che però deteneva la maggioranza assoluta del valore millesimale presente in aula.
La Cassazione ha cassato la decisione d’appello, ripristinando la corretta gerarchia dei criteri millesimali. I giudici di legittimità hanno stabilito che la regola dell’art. 1136, comma 3, c.c. va intesa nel senso che coloro che abbiano votato contro l’approvazione non devono rappresentare un valore proprietario maggiore rispetto a coloro che hanno votato a favore.
Citando i passaggi chiave della pronuncia, la Corte afferma che “l’intero art. 1136 c.c. privilegia il criterio della maggioranza del valore dell’edificio quale strumento coerente per soddisfare le esigenze condominiali”. In termini pratici, questo significa che la deliberazione è valida solo se il numero dei favorevoli e l’entità dei millesimi da essi rappresentati superano sia il numero che il valore dei condomini dissenzienti. Non basta dunque “superare l’esame” del terzo dei millesimi; occorre anche “vincere la sfida” contro i millesimi di chi si oppone. Nel caso specifico, avendo i dissenzienti 524 millesimi contro i 358 dei favorevoli, la delibera doveva essere considerata radicalmente nulla o annullabile per violazione dei quorum deliberativi.
Consigli pratici
Alla luce di questa importante pronuncia, il ruolo dell’amministratore in fase di redazione del verbale diventa ancora più delicato. È fondamentale che non ci si limiti a una verifica superficiale del raggiungimento della soglia minima del terzo dei millesimi, ma proceda a un confronto analitico immediato tra i “blocchi” di voto. Durante lo svolgimento dell’assemblea, l’amministratore deve agire con estremo rigore tecnico: qualora si accorgesse che una proposta, pur votata dalla maggioranza delle teste, è avversata da una minoranza che detiene la maggioranza dei millesimi presenti, deve chiarire ai condomini che quella delibera non è validamente assunta. Procedere ugualmente all’esecuzione di una delibera così viziata esporrebbe il condominio a impugnazioni certe e a possibili richieste di risarcimento danni, specialmente in caso di appalti o lavori straordinari.
