Immaginate la scrivania di un amministratore di condominio sommersa da solleciti di pagamento. Una ditta ha appena ultimato importanti lavori di manutenzione straordinaria sulla facciata, ma il conto corrente condominiale è quasi in rosso. Il problema non è la cattiva gestione, bensì la morosità di una manciata di condomini che, nonostante i ripetuti inviti, non hanno versato le proprie quote. In questa situazione, l’amministratore vive un “dolore” professionale costante: da un lato la pressione del fornitore che minaccia un decreto ingiuntivo e il successivo pignoramento del conto corrente comune, dall’altro le lamentele dei condomini “virtuosi”. Questi ultimi, avendo regolarmente pagato, non accettano l’idea che i propri risparmi, accantonati per le spese ordinarie, possano essere sottratti per coprire i debiti altrui o che il condominio resti privo di liquidità per servizi essenziali come l’acqua o l’energia elettrica a causa di un’azione esecutiva indiscriminata. È un conflitto che mina la stabilità della compagine e mette l’amministratore in una posizione di estrema vulnerabilità difensiva.
La recente sentenza del Tribunale di Salerno, Seconda Sezione Civile, datata 8 maggio 2026, si pone come una vera e propria bussola per risolvere questa impasse, recependo i più recenti orientamenti della Corte di Cassazione, in particolare l’ordinanza n. 19532 del 16 luglio 2024. Il principio cardine ribadito dal giudice salernitano è quello della parziarietà delle obbligazioni condominiali, mediato dal cosiddetto beneficio di escussione. In termini fluidi, ciò significa che il creditore del condominio non può aggredire i condomini in regola con i pagamenti (o il fondo comune) se non ha prima tentato, senza successo, di recuperare il credito dai condomini morosi. La sentenza di Salerno è dirompente poiché ha revocato un decreto ingiuntivo emesso contro un intero condominio proprio perché il creditore non aveva rispettato questo “ordine di precedenza”, spostando la responsabilità del pagamento direttamente sui singoli morosi chiamati in causa.
Analisi
Il provvedimento analizza tecnicamente il rapporto tra l’articolo 63 delle Disposizioni di attuazione del Codice Civile e l’autonomia negoziale delle parti. Il Tribunale sottolinea come l’amministratore sia obbligato per legge a comunicare ai creditori i dati dei condomini morosi. Questa non è solo una cortesia burocratica, ma il presupposto affinché il creditore possa esercitare il proprio diritto in conformità alla natura parziaria del debito. La conclusione del giudice si fonda sul fatto che, sebbene il decreto ingiuntivo possa essere emesso formalmente contro il condominio, la sua efficacia esecutiva trova un limite invalicabile: l’impresa non può pignorare il conto corrente condominiale, dove risiedono i soldi dei condomini adempienti, senza aver prima tentato di pignorare i beni personali dei morosi. Nel caso di specie, il Tribunale ha valorizzato il fatto che l’amministratore avesse correttamente individuato i debitori e che alcuni di essi avessero già provveduto a pagamenti parziali nelle more del giudizio, riducendo il credito residuo a poco più di ottomila euro, somma per la quale sono stati condannati esclusivamente i condomini inadempienti e non il condominio nella sua interezza.
Consigli pratici
Per navigare queste acque turbolente, l’amministratore deve adottare una roadmap precisa che parta dalla gestione delle parti comuni, ambito in cui esercita il suo massimo potere d’azione. In primo luogo, già in fase di stipula del contratto d’appalto per lavori straordinari, l’amministratore dovrebbe negoziare l’inserimento di una clausola specifica che disciplini l’ordine delle azioni di recupero. Consapevole che chiedere all’impresa di rinunciare totalmente alla solidarietà potrebbe essere percepito come un onere eccessivo, la soluzione equilibrata consiste nel vincolare il fornitore a seguire un percorso obbligato: l’azione di recupero deve essere avviata prioritariamente nei confronti dei condomini morosi, sulla base dell’elenco analitico fornito dall’amministratore. Solo in caso di escussione negativa, ovvero qualora il tentativo di pignoramento contro il moroso risulti infruttuoso, la ditta potrà legittimamente richiedere le quote residue al condominio o ai condomini in regola. Resta inteso che, qualora la forza contrattuale del condominio lo consenta, l’amministratore può tentare di spingersi oltre, proponendo l’esclusione completa e definitiva della solidarietà, rendendo così l’impresa l’unica responsabile del rischio di insolvenza dei singoli.
Qualora tale clausola manchi, come rilevato nel caso di Salerno, l’amministratore deve comunque tempestivamente fornire al creditore l’elenco dei morosi con le relative quote millesimali. Se il fornitore procede comunque con un decreto ingiuntivo contro il condominio, l’amministratore ha il dovere di opporsi chiedendo la chiamata in causa dei singoli condomini inadempienti. Questa azione serve a “limitare l’esecutività del titolo”, come indicato dal Tribunale, accertando che la responsabilità del mancato pagamento ricada solo su chi non ha versato la quota.
È essenziale comunicare ai condomini virtuosi che il loro patrimonio è protetto dal beneficio di escussione, ma che tale protezione richiede una difesa attiva in sede legale qualora il creditore tenti la via del pignoramento presso terzi sul conto condominiale. La roadmap prevede quindi un monitoraggio costante del “prospetto debito residuo suddiviso per condomini”, documento che il Tribunale di Salerno ha considerato fondamentale per determinare l’esatto importo che il fornitore può ancora pretendere dai singoli.
Conclusione
La sentenza del Tribunale di Salerno segna un passo avanti verso una gestione condominiale più equa e meno gravata da responsabilità collettive ingiuste. Il futuro della gestione negli edifici plurifamiliari sembra orientato a una progressiva “personalizzazione” del debito, dove l’ente condominio funge da schermo protettivo per chi adempie ai propri doveri.
