Può un regolamento di condominio di natura contrattuale “creare” un diritto reale di uso esclusivo su una porzione di cortile o di area di manovra a favore di un singolo condomino, privando gli altri del pari uso della cosa comune? Questo è il dubbio centrale che ha tormentato per anni le assemblee e che l’ordinanza della Corte di Cassazione n. 10690 del 22 aprile 2026 chiarisce (non chiude la lite ma cassa con rinvio, ovvero rimanda il caso alla Corte d’Appello perché compia accertamenti di fatto che erano stati omessi), con una interpretazione che mette in crisi molte clausole regolamentari datate.
Il problema non è solo accademico: riguarda la validità stessa di recinzioni, cancelli e delimitazioni che spesso vediamo nei nostri condomini, basate su vecchi atti notarili che oggi rischiano di essere dichiarati nulli.
Per anni si è creduto che l’autonomia negoziale delle parti, cristallizzata in un regolamento contrattuale, potesse dar vita a forme di “uso esclusivo” perpetuo su parti comuni, come giardini o posti auto. Tuttavia, come sottolineato dalla Suprema Corte nella recente ordinanza, il sistema giuridico italiano si basa sul principio del numerus clausus (numero chiuso) e della tipicità dei diritti reali.
Questo significa che i privati non possono inventare nuovi diritti reali non previsti dal Codice Civile.
Secondo la sentenza n. 10690/2026, una pattuizione che attribuisce un “diritto reale di uso esclusivo” su una parte comune (come un cortile) mira alla creazione di una figura atipica che svuota di contenuto il nucleo essenziale del diritto di comproprietà degli altri condomini, violando l’art. 1102 c.c..
Tale “uso quasi uti dominus” (come se si fosse proprietari) elide il collegamento tra il diritto e il suo contenuto paritario. La Cassazione la definisce la clausola inammissibile come diritto reale atipico, ma impone al giudice di verificare se possa essere ‘riqualificata’ o ‘convertita’ in trasferimento di proprietà o diritto d’uso obbligatorio.
Immaginiamo una situazione tipo, molto simile a quella affrontata nel giudizio di un Condominio in Roma. In un condominio, la proprietaria di alcuni box (nel caso specifico sig.ra Marinella decide di recintare l’area di manovra antistante i suoi immobili, installando un cancello, costruendo un muretto e abbattendo perfino degli alberi.
Durante l’assemblea, gli altri condomini protestano vivacemente: “Quell’area serve a tutti per girare le macchine!”. La proprietaria risponde sventolando il Regolamento di Condominio del 1982, il quale prevede espressamente il suo “diritto di uso esclusivo” sulla zona di manovra, inclusa la facoltà di chiuderla.
La disputa finisce in tribunale. In un primo momento, i giudici di merito danno ragione alla condomina, ritenendo che il regolamento contrattuale trascritto sia un titolo valido per quella riserva di uso.
Tuttavia, il Condominio non si arrende e arriva in Cassazione, lamentando che tale chiusura privi di ogni utilità il diritto di proprietà degli altri condomini.
La Suprema Corte interviene ribaltando la logica: non basta che ci sia scritto “uso esclusivo” nel regolamento; bisogna verificare se quella clausola sia compatibile con i principi cardine del nostro ordinamento.
Cosa dice esattamente la Cassazione nell’ordinanza 10690/2026? Dice che i giudici di merito non possono limitarsi a prendere atto del testo letterale del regolamento.
Essi devono compiere una verifica rigorosa per capire cosa le parti volessero davvero fare al momento della costituzione del condominio. Le strade possibili sono tre:
- Verificare se le parti volessero in realtà trasferire l’intera proprietà di quell’area al singolo condomino.
- Verificare se sussistano i presupposti per costituire un diritto reale d’uso ex art. 1021 c.c., che però è limitato nel tempo e non cedibile (salvo deroghe).
- Valutare se si tratti di un uso esclusivo di natura obbligatoria (quindi non un diritto sulla cosa, ma un accordo tra le persone), che però avrebbe valore solo tra i firmatari originali e non sarebbe opponibile ai nuovi acquirenti se non specificamente richiamato e accettato nei singoli atti di acquisto.
Nel caso suddetto, la Corte ha cassato la sentenza precedente perché i giudici avevano omesso di indagare se questo diritto fosse stato oggetto di una apposita nota di trascrizione per essere opponibile ai terzi e non avevano analizzato la reale natura del titolo.
Come deve comportarsi oggi un amministratore di fronte a queste situazioni? È fondamentale agire con estrema prudenza tecnica. Se un condomino installa recinzioni su aree comuni basandosi su clausole di “uso esclusivo” dubbie, l’amministratore deve sottoporre la questione all’assemblea per valutare un’azione di ripristino dello stato dei luoghi, evidenziando che tali clausole potrebbero essere nulle secondo il recente orientamento di legittimità.
Per l’amministratore
È consigliabile suggerire all’assemblea un’azione di merito o una relazione legale che analizzi l’atto costitutivo del condominio e le note di trascrizione per evitare contenziosi ventennali. Non è più possibile limitarsi a leggere l’articolo del regolamento; bisogna saperne interpretare la validità alla luce della tipicità dei diritti reali.
Sintesi Finale In conclusione, il principio chiave da ricordare è che il “diritto reale d’uso esclusivo” su parti comuni è una figura non ammessa nel nostro ordinamento in quanto atipica. Qualsiasi clausola regolamentare che lo preveda deve essere interpretata dal giudice per capire se si tratti di proprietà privata mascherata, di un diritto d’uso limitato (art. 1021 c.c.) o di un semplice impegno personale tra condomini, con conseguenze radicalmente diverse sulla sua validità e opponibilità ai futuri acquirenti.
