L’assemblea di condominio è l’organo di autogoverno dei condomini e ha il compito di disciplinare l’uso dei servizi e delle cose comuni. Rappresenta la suprema volontà dei condomini, una volontà collegiale distinta e autonoma rispetto a quella dei singoli partecipanti. Può essere definita come l’insieme dei condomini che si riunisce per prendere decisioni, deliberando con il voto di una maggioranza o di tutti i componenti. Il verbale delle riunioni assembleari deve essere redatto e trascritto nel registro tenuto dall’amministratore, come previsto dall’art. 1136 del codice civile.
La delibera assembleare è un atto collettivo che sintetizza le volontà distinte dei condomini verso un unico scopo: il raggiungimento di un efficiente funzionamento della gestione dello stabile. Si tratta di un procedimento a formazione progressiva, che inizia con la fase imprescindibile della convocazione di tutti gli aventi diritto e si conclude con la comunicazione del verbale ai condomini, in particolare a quelli assenti.
La Convocazione: Un Passaggio Fondamentale
Tutti gli aventi diritto devono essere convocati alla riunione, pena l’annullabilità delle delibere. L’avviso di convocazione deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza. La prova della regolare convocazione deve essere fornita al presidente dell’assemblea e messa a verbale.
L’assemblea può essere convocata annualmente in via ordinaria o in via straordinaria dall’amministratore, oppure su richiesta di almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. In assenza dell’amministratore, la convocazione può avvenire su iniziativa di ciascun condomino. L’avviso di convocazione deve contenere specifica indicazione dell’ordine del giorno, luogo, ora e, per le riunioni in videoconferenza, la piattaforma elettronica. L’omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto rende la deliberazione annullabile, su istanza dei dissenzienti o degli assenti non ritualmente convocati, ai sensi dell’articolo 1137 del codice civile.
Cosa Accade se un Condomino Abbandona l’Assemblea Prima del Voto?
I condomini non sono obbligati a restare per l’intera durata dell’assemblea e possono allontanarsi in qualsiasi momento, ad esempio dopo la discussione di un punto di loro interesse. L’abbandono non impedisce la prosecuzione dell’assemblea, ma può influenzare l’esito delle votazioni, soprattutto se i quorum richiesti sono al limite. È buona prassi che il presidente aggiorni in tempo reale il conteggio delle presenze per ogni singola votazione. L’abbandono deve essere registrato nel verbale.
L’allontanamento di un condomino:
• Non incide sulla validità della costituzione dell’assemblea.
• Incide, invece, sul quorum deliberativo, poiché il condomino assente non può essere computato per i voti delle delibere successive al suo allontanamento.
• Il condomino che lascia l’assemblea senza delega è considerato assente rispetto alle delibere successive e non partecipa al computo delle maggioranze (sia per millesimi che per teste),
Diritti del Condomino che Abbandona la Riunione
Anche se un condomino ha lasciato l’assemblea, mantiene alcuni diritti fondamentali:
• Ha diritto a ricevere il verbale completo della riunione.
• È legittimato ad impugnare la delibera.
• Il termine per l’impugnazione (30 giorni, ex art. 1137 c.c.) decorrerà dalla data di ricezione del verbale, non dal giorno della riunione (Cass. civ., sez. II, n. 89/1967).
Quanto appena riferito è stato di recente ribadito dalla Corte di Appello di Napoli con la sentenza n. 1568, pubblicata il 28 marzo 2025
Quando una Delibera è Nulla?
È importante ricordare che una delibera può essere nulla in diverse circostanze7:
• Se adottata sulla base di una maggioranza falsa (errore di computo dei voti, voti estranei) o apparente7.
• Se concerne una decisione che doveva essere adottata all’unanimità (ad esempio, modificazioni della cosa comune in danno degli interessi di tutti i partecipanti)7.
• Se pone a carico del condomino le spese di lite, in proporzione della sua quota, pur avendo questi manifestato ritualmente il proprio dissenso rispetto alla lite deliberata (Cass. n. 5334/1996)7.
• Le delibere relative alle innovazioni lesive dei diritti di un condomino sulle cose e servizi comuni (ad esempio, l’uso di ascensori) o su quelle di proprietà esclusiva non possono formare oggetto di decisione assembleare a maggioranza e sono assolutamente nulle (Cass. n. 9130/1993)
