La corretta ripartizione delle spese per interventi strutturali rappresenta, da sempre, uno dei terreni più fertili per il contenzioso in ambito condominiale. Una recente pronuncia del Tribunale di Grosseto (Sentenza n. 118/2026 del 16 febbraio 2026) torna a fare chiarezza su un confine spesso labile: quello tra il “condominio parziale” e l’unità strutturale dell’edificio, fornendo criteri precisi per distinguere tra semplici riparazioni e innovazioni gravose.
Il cuore della controversia risiede nell’interpretazione degli articoli 1117 e 1123 del Codice Civile. Quando un edificio presenta dissesti che si manifestano in una porzione specifica del fabbricato, i costi per il consolidamento delle fondamenta o il rifacimento del tetto devono essere sostenuti solo da chi abita in quella verticale o dall’intera compagine? La giurisprudenza citata nella Sentenza n. 118/2026 ribadisce che la presunzione di condominialità dei beni strutturali (fondamenta, muri maestri, tetti) può essere superata solo da un titolo contrario o da un’obiettiva destinazione al servizio esclusivo di una parte del fabbricato. Se l’edificio è un corpo unico, la funzione di stabilità garantita dalle fondamenta e di copertura offerta dal tetto è considerata indivisibile, poiché protegge e sostiene l’intero organismo edilizio, non solo le unità immediatamente adiacenti al danno.
Il caso pratico
Immaginiamo un condominio con una conformazione a “U”, composto da diversi ingressi ma architettonicamente e strutturalmente collegato in ogni sua parte. In una delle unità abitative poste a un’estremità della “U” iniziano a comparire fessurazioni preoccupanti. Una perizia tecnica rivela che il terreno sottostante sta cedendo e che il tetto in legno soprastante sta “spingendo” in modo anomalo sulle murature perimetrali. L’assemblea delibera interventi d’urgenza: installazione di micropali per consolidare il terreno e rifacimento del manto di copertura. Una condomina, la cui unità si trova sul lato opposto del complesso, impugna la delibera sostenendo di non dover pagare. La sua tesi è triplice: si tratterebbe di un “supercondominio” (e quindi le opere riguarderebbero un altro edificio), i lavori sarebbero “condominio parziale” (perché servono solo a un’ala del fabbricato) e, infine, si tratterebbe di innovazioni voluttuarie ed eccessivamente gravose dalle quali vorrebbe essere esonerata.
Il Tribunale di Grosseto, con la sentenza n. 118/2026, ha rigettato integralmente queste pretese, basandosi sulle risultanze di una Consulenza Tecnica d’Ufficio (CTU). Il Giudice ha stabilito che, qualora l’edificio sia costituito da un unico corpo di fabbrica (circostanza confermata dalla continuità delle fondazioni e dei solai), non è configurabile né un supercondominio né un condominio parziale.
Nello specifico, la sentenza chiarisce che il consolidamento delle fondamenta mediante micropali è un intervento che incide sulla stabilità globale. Anche se il dissesto è localizzato, la mancata riparazione comprometterebbe l’intero edificio. Allo stesso modo, il tetto, a meno che non sia di proprietà esclusiva per titolo, svolge una funzione necessaria di protezione per l’intera struttura dagli agenti atmosferici. Per quanto riguarda la natura delle opere, il Tribunale ha precisato che non si tratta di “innovazioni” (ex art. 1120 c.c.), le quali implicano una trasformazione della cosa comune con mutamento della sua destinazione. Gli interventi di consolidamento sono invece atti di “manutenzione conservativa”, volti a ripristinare la funzionalità e la sicurezza dei beni esistenti. Di conseguenza, le spese devono essere ripartite tra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà, senza che alcuno possa invocare l’esonero per “spesa gravosa o voluttuaria”, istituto applicabile solo alle innovazioni vere e proprie.
Consigli pratici
Innanzitutto, è fondamentale che la delibera di approvazione dei lavori sia supportata da una relazione tecnica dettagliata che evidenzi il nesso di interdipendenza tra la porzione danneggiata e la stabilità dell’intero fabbricato. Questo documento sarà lo scudo principale contro le impugnazioni basate sulla presunta parzialità del bene.
Tuttavia, è necessario muoversi con cautela quando gli interventi sembrano sconfinare nelle proprietà esclusive. Se i lavori di consolidamento richiedono, ad esempio, l’accesso a una corte privata o incidono su finiture interne di un singolo appartamento, l’amministratore deve acquisire il consenso e il coordinamento tra le parti per evitare stalli operativi. È essenziale inoltre distinguere sempre la quota di spesa afferente alle strutture comuni (ripartita per millesimi generali) da eventuali migliorie interne che rimangono a carico del singolo proprietario. Infine, nel redigere il verbale d’assemblea, è buona norma dare atto della regolarità delle convocazioni, evitando però eccessivi formalismi documentali che, come ricordato dal Tribunale di Grosseto, non inficiano la validità della delibera se la corretta costituzione del consesso è comunque attestata. In sintesi, la gestione della manutenzione straordinaria strutturale richiede una visione d’insieme dell’edificio: la “salute” di una colonna o di una fondazione non è mai un fatto privato, ma un interesse collettivo.
