È una delle situazioni più spinose che un amministratore di condominio si trovi a dover gestire: la necessità di eseguire opere su parti comuni (come pilastri o travi) che sono però ubicate all’interno di una proprietà esclusiva. Il conflitto tra il “padrone di casa” e l’impresa esecutrice è spesso dietro l’angolo. A tal proposito, un provvedimento giudiziario destinato a far discutere arriva dal Tribunale di Genova, che con l’Ordinanza del 20 gennaio 2026, emessa dalla terza sezione civile, ha tracciato una linea di demarcazione netta tra il diritto di proprietà e gli obblighi di sicurezza nei cantieri. L’articolo che segue analizzerà come il giudice ligure abbia risolto il braccio di ferro tra un condominio e una condomina “troppo zelante”, fornendo una bussola legale indispensabile per gli operatori del settore.
Al centro dell’analisi giuridica vi è il bilanciamento tra due diritti apparentemente inviolabili: da un lato, il diritto del proprietario di accedere al proprio immobile e controllare l’operato altrui; dall’altro, l’imperativo categorico della sicurezza sui luoghi di lavoro, disciplinato dal D.Lgs n. 81/2008 (Testo Unico sulla Sicurezza).
La questione tecnica e giuridica affrontata dal Tribunale di Genova riguarda l’interpretazione dell’art. 109, comma 1, del suddetto decreto, relativo alla “Recinzione del cantiere”. La norma stabilisce che il cantiere deve essere dotato di caratteristiche idonee a impedire l’accesso agli “estranei alle lavorazioni”. Ma il proprietario dell’appartamento in cui si svolgono i lavori può essere considerato un “estraneo”? Secondo la giurisprudenza confermata da questa ordinanza, la risposta è affermativa quando si parla di sicurezza operativa. Il principio di diritto che emerge è che, una volta consegnato l’immobile all’impresa e allestito il cantiere, le regole di tutela dell’integrità fisica dei lavoratori e dei terzi prevalgono sulle prerogative dominicali, trasformando temporaneamente l’appartamento in un luogo di lavoro “off-limits” durante le fasi esecutive.
Il caso pratico
Per comprendere appieno la portata della pronuncia, immergiamoci nello scenario descritto negli atti di causa. Il Condominio aveva la necessità di eseguire urgenti lavori di rinforzo strutturale ai pilastri dell’edificio, situati all’interno dell’unità immobiliare di una condomina. Le opere, individuate tramite una precedente Consulenza Tecnica d’Ufficio (CTU), richiedevano la liberazione temporanea dell’alloggio per circa 75 giorni.
Nonostante un iniziale accordo sancito da un verbale di consegna delle chiavi, la situazione è degenerata rapidamente. La proprietaria, pur avendo consentito l’avvio dei lavori, ha iniziato a frequentare assiduamente il cantiere allestito in casa sua. Non si trattava di semplici visite sporadiche: la signora entrava durante l’esecuzione delle opere, contestava le modalità operative direttamente all’impresa e al Direttore dei Lavori, pretendeva lavorazioni aggiuntive non deliberate e documentava il tutto fotograficamente.
Il risultato? Un cantiere paralizzato, operai in difficoltà e un Direttore dei Lavori costretto a segnalare rischi per la sicurezza e l’impossibilità di procedere a regola d’arte. Il Condominio, di fronte al rischio concreto di non poter terminare opere essenziali per la stabilità del fabbricato (periculum in mora), si è visto costretto a ricorrere al Tribunale ex art. 700 c.p.c. per ottenere un provvedimento d’urgenza.
Il Tribunale di Genova, nella persona del Giudice Dott.ssa A. Mainella, ha accolto pienamente le ragioni del Condominio, emettendo un’ordinanza che non lascia spazio a interpretazioni ambigue.
Il punto focale della decisione risiede nell’applicazione rigorosa del Testo Unico sulla Sicurezza. Il giudice ha chiarito che la presenza fisica della proprietaria durante le lavorazioni viola le norme di sicurezza, compromettendo il corretto avanzamento delle opere. Anche se il verbale di consegna prevedeva la possibilità per la proprietaria di accedere all’immobile, il Tribunale ha specificato che tale clausola deve essere letta in coerenza con la legge: l’accesso è consentito, sì, ma in orari diversi da quelli in cui le opere sono in corso.
L’ordinanza ha quindi imposto alla resistente il divieto assoluto di accedere al cantiere durante l’esecuzione dei lavori. Ma il giudice è andato oltre, per garantire l’effettività del provvedimento. Applicando l’art. 614-bis c.p.c. (misure di coercizione indiretta), ha stabilito una penale di 50,00 euro per ogni singola violazione futura dell’ordine di non accesso. In sostanza, ogni volta che la proprietaria metterà piede nel cantiere durante l’orario di lavoro, dovrà pagare.
Inoltre, le spese legali sono state addebitate alla resistente, rigettando la sua richiesta di risarcimento per lite temeraria e confermando che il suo comportamento “ostruzionistico” ha legittimato l’azione giudiziaria del Condominio.
Consigli pratici
Questa pronuncia offre spunti operativi per la gestione quotidiana dei cantieri in proprietà privata. L’amministratore, custode delle parti comuni, deve agire con fermezza e precisione documentale per prevenire simili contenziosi.
Innanzitutto, è fondamentale blindare la fase contrattuale e preparatoria. Quando si redige il verbale di consegna dell’immobile privato all’impresa, l’amministratore, di concerto con il Direttore dei Lavori e il Coordinatore per la Sicurezza (CSE), deve inserire clausole inequivocabili. Non basta scrivere “è consentito l’accesso alla proprietà”; occorre specificare che tale accesso è rigorosamente vietato durante l’orario lavorativo dell’impresa e che eventuali visite di controllo devono essere concordate preventivamente con il Direttore dei Lavori e avvenire in condizioni di cantiere fermo, muniti dei necessari Dispositivi di Protezione Individuale (DPI). Questa chiarezza preventiva depotenzia eventuali pretese future basate su generici diritti di proprietà.
Sotto il profilo gestionale, l’amministratore deve distinguere nettamente il proprio ruolo. Quando le ingerenze del privato ostacolano lavori su parti comuni (come i pilastri del caso in esame), l’amministratore è pienamente legittimato ad agire, anche giudizialmente, poiché sta tutelando la staticità e la conservazione dell’edificio condominiale. In questi casi, il ritardo non è un semplice disaggio, ma un potenziale danno strutturale per tutti i condòmini. È doveroso, quindi, diffidare formalmente il condomino che ostacola i lavori, utilizzando i report del Direttore dei Lavori come prova documentale oggettiva.
Diversamente, per quanto riguarda le questioni meramente private o le finiture interne dell’appartamento che non impattano sulle parti comuni, l’amministratore deve evitare di farsi coinvolgere in diatribe che esulano dal suo mandato. Tuttavia, se tali contestazioni vengono usate come pretesto per bloccare il cantiere “comune”, l’amministratore deve intervenire richiamando il condomino al rispetto delle delibere assembleari e, come ci insegna il Tribunale di Genova, non esitare a richiedere l’applicazione delle sanzioni previste per l’attuazione degli obblighi di fare o non fare.
