Un recente e significativo pronunciamento del Tribunale di Lecce, la sentenza n. 2237 del 14 luglio 2025, offre un chiarimento fondamentale sulle rigorose modalità di convocazione dell’assemblea condominiale, un aspetto fondamentale per la validità delle deliberazioni. L’articolo, basato sull’analisi di questa decisione, mira a fornire direttive essenziali, chiarendo la natura tassativa dei mezzi di comunicazione previsti dalla legge e la loro inderogabilità. La pronuncia si è espressa anche sull’eccezione di improcedibilità della domanda, confermando l’effetto interruttivo della domanda di mediazione sul termine decadenziale di impugnazione della delibera
Il nucleo dell’analisi del Tribunale riguarda la tassatività delle modalità di convocazione dell’assemblea, sancita a tutela della collegialità e degli interessi fondamentali del condominio. Il quadro normativo di riferimento è cristallizzato nell’articolo 66, comma 3, delle disposizioni di attuazione del codice civile, il quale prescrive che l’avviso di convocazione, indicante l’ordine del giorno, debba essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima dell’adunanza tramite mezzi specifici: posta raccomandata, posta elettronica certificata (PEC), fax o consegna a mano. La giurisprudenza ha costantemente affermato che l’articolo 66 disp. att. c.c. è una norma inderogabile, principio rafforzato dall’articolo 72 disp. att. c.c., che vieta ai regolamenti condominiali di derogare, tra le altre, proprio la disposizione relativa alla convocazione. Ne consegue che l’articolo 66, terzo comma, disp. att. c.c. prevede una disciplina inderogabile
Il Caso Pratico
La controversia portata all’attenzione del Tribunale di Lecce verteva sull’impugnativa di una delibera del 02.12.2023. Tra i motivi di impugnativa, gli attori eccepivano l’invalidità della convocazione, in quanto l’assemblea era stata convocata mediante la pubblicazione del relativo avviso sul sito internet del Condominio, accessibile nelle pagine personali dei singoli condomini tramite credenziali. Il Condominio convenuto si difendeva sostenendo che tale modalità fosse valida poiché introdotta da una modifica del Regolamento condominiale risalente al 2008, resasi necessaria a causa delle presunte modalità obsolete previste dalla normativa (Art. 66 disp. att. c.c.). Per avere contezza della convocazione, i condomini avrebbero dovuto accedere spontaneamente al sito web con le proprie credenziali.
Il Tribunale di Lecce ha rigettato l’argomentazione del convenuto e, accogliendo la domanda attorea, ha annullato la delibera del 02.12.2023.
Il principio affermato dalla Corte è che le modalità di convocazione sono tassative e non ammettono equipollenti o prove di avvenuto raggiungimento dello scopo. La sentenza ha chiarito che il procedimento utilizzato dal Condominio (avviso su profili personali pubblicato sul sito) non rispecchia nessuna delle modalità previste dall’Art. 66, terzo comma, disp. att. c.c..
In termini pratici, la Corte ha stabilito che:
- Inderogabilità Regolamentare: Non è possibile sostenere che la convocazione sia valida perché prevista da una modifica del Regolamento condominiale, in quanto l’Art. 72 disp. att. c.c. sancisce l’inderogabilità dell’Art. 66 disp. att. c.c..
- Inidoneità al Raggiungimento dello Scopo: La modalità di convocazione tramite avviso sul sito internet con accesso personale non consente di presumere il raggiungimento dello scopo, poiché richiede un accesso spontaneo del condomino. La Corte, richiamando precedenti di merito (come il Tribunale di Avellino sull’invalidità della convocazione tramite messaggio WhatsApp), ha sottolineato che, indipendentemente dalla facilità o rapidità della comunicazione, le modalità legali devono essere rispettate.
- Comunicazioni Informali: Qualsiasi modalità alternativa a quelle previste dalla legge (raccomandata, PEC, fax, consegna a mano) può valere tuttalpiù come comunicazione informale e di natura meramente preparatoria, ma non è idonea a determinare una valida convocazione dell’assemblea di condominio. Poiché non è stata fornita la prova della corretta convocazione dell’assemblea secondo le modalità tassative, la delibera è stata annullata
Consigli Pratici
Questo recente orientamento giurisprudenziale impone una gestione documentale rigorosa e cautelativa nella fase di convocazione.
L’attività a tutela delle parti comuni, dove l’amministratore è pienamente legittimato, richiede il rispetto pedissequo delle forme imposte dall’Art. 66 disp. att. c.c.. Ogni convocazione deve essere formalizzata mediante posta raccomandata, PEC, fax o consegna a mano, strumenti che garantiscono la presunzione di conoscibilità e la tracciabilità necessarie per la validità. È irrilevante l’eventuale “obsolescenza” percepita di tali mezzi, poiché la norma è stata aggiornata per includere strumenti moderni come la PEC, ma rimane inderogabile.
Tuttavia, questi strumenti devono essere considerati esclusivamente complementari e di ausilio alla comunicazione formale. L’errore più grave sarebbe quello di confondere la notizia della convocazione (raggiungibile magari via WhatsApp o sito web) con la validità legale della comunicazione. La Corte ha chiaramente affermato che il solo fatto che i condomini abbiano dimostrato di essere a conoscenza dell’ordine del giorno in anticipo non sanerebbe l’irregolarità procedurale.
In conclusione, il professionista deve operare distinguendo nettamente la forma legale essenziale, prescritta per la validità degli atti, dall’informazione di cortesia o preparatoria. L’onere della prova della corretta convocazione incombe sull’Amministratore, e l’utilizzo di modalità irrituali comporta l’annullabilità della delibera per violazione di una norma inderogabile.
