Il fondo cassa lavori è una riserva di denaro che il condominio deve costituire obbligatoriamente quando l’assemblea approva lavori di manutenzione straordinaria o di innovazione. La sua costituzione è imposta dall’art. 1135 del Codice Civile, come modificato dalla Legge 220/2012 (Riforma del Condominio).
Il fondo cassa lavori ha due scopi principali:
- Tutelare i creditori del condominio: Garantisce che i fornitori e le imprese appaltatrici vengano pagati per i lavori eseguiti, anche in presenza di condomini morosi.
- Trasparenza nella gestione delle spese: Separa le spese relative ai lavori straordinari dalle spese di gestione ordinaria, facilitando il controllo e la rendicontazione da parte dell’amministratore.
- Tutela i condomini virtuosi dalla solidarietà passiva in caso di mancato pagamento delle quote lavori di altri condomini nei confronti delle azioni di recupero dell’impresa appaltatrice.
Secondo la Corte di Cassazione, la costituzione del fondo significa l’effettivo versamento delle quote da parte dei condomini e può essere costituito in due modi:
- Fondo “unico”: l’intero importo viene accantonato prima dell’inizio dei lavori.
- Fondo “graduale”: il fondo viene costituito gradualmente, in base allo stato di avanzamento dei lavori.
L’omessa costituzione del fondo cassa lavori rende la delibera assembleare che approva i lavori straordinari nulla. Questo significa che la delibera può essere impugnata da qualsiasi condomino e annullata dal tribunale.
La spesa per il fondo cassa lavori viene ripartita tra i condomini in base ai millesimi di proprietà, salvo diverso accordo unanime
