DANNI DA BALCONE-VERANDA E RISARCIMENTO DANNI

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione (n. 23069 dell’11 agosto 2025) e la sentenza della Corte d’Appello di Napoli (n. 451/2023) offrono chiarimenti fondamentali e definitivi sulla gestione delle infiltrazioni derivanti dai balconi e sulla corretta ripartizione delle spese di manutenzione..
Il nodo centrale della questione risiede nella distinzione tra la responsabilità per i danni causati da cose in custodia e i criteri di ripartizione delle spese di manutenzione dei balconi. La Corte d’Appello di Napoli, con una pronuncia successivamente confermata dalla Cassazione, ha inquadrato la fattispecie nell’ambito della responsabilità per danni da cose in custodia, ai sensi dell’articolo 2051 del Codice Civile. Questa norma stabilisce una responsabilità di tipo oggettivo per il custode (il proprietario della cosa che ha causato il danno). Per liberarsi da tale responsabilità, il custode non deve semplicemente dimostrare l’assenza di sua colpa, ma deve fornire la prova positiva di una causa esterna idonea a interrompere il nesso di causalità tra la cosa e l’evento dannoso.
Per quanto riguarda la ripartizione delle spese, il fulcro è la corretta applicazione degli articoli 1125 c.c. e 1126 c.c. L’articolo 1126 c.c. si applica per i lastrici solari e le terrazze a livello che svolgono una funzione di copertura integrale dell’edificio. L’articolo 1125 c.c., invece, regola la ripartizione delle spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai tra i proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti. La sentenza ha chiarito che se il “balcone a tasca” non svolge una funzione di copertura totale dell’edificio (che ha già una propria copertura in sommità), non si applica l’art. 1126 c.c., ma bensì l’art. 1125 c.c. per la parte che funge da solaio di calpestio e di copertura tra due piani distinti.
Il Caso
La vicenda ha preso le mosse in un Condominio a Sant’Angelo dei Lombardi. La signora Mevia, proprietaria di un appartamento, ha lamentato fenomeni di infiltrazioni, muffe e condense nel suo immobile, attribuendoli al balcone sovrastante, di proprietà del signor Tizio. Il Tribunale di Napoli/Avellino aveva già condannato Tizio a eseguire lavori specifici sul balcone e a rimborsare parte delle spese alla Mevia. Il signor Tizio aveva impugnato la sentenza in Appello, sostenendo che le muffe fossero dovute a condensa, che il Condominio fosse responsabile per la scarsa resistenza termica della facciata e, soprattutto, che il suo balcone fosse un “balcone-terrazza che funge da copertura” dell’appartamento sottostante, chiedendo l’applicazione dell’art. 1126 c.c. per la ripartizione delle spese.
La Corte d’Appello di Napoli, con sentenza n. 451/2023, ha rigettato l’appello di Tizio, confermando la condanna di primo grado. I giudici hanno accertato una “precisa corrispondenza tra la localizzazione delle muffe e condense sul soffitto dell’unità abitativa di Mevia e la sovrastante pavimentazione del balcone Tizio”, concludendo che la causa principale del fenomeno fosse “una inadeguata condizione del balcone medesimo”. In particolare, è stato ritenuto “lavoro assolutamente necessario” il rifacimento della pavimentazione del balcone per prevenire infiltrazioni e per coibentare efficacemente un ponte termico.
La Corte ha escluso l’applicabilità dell’articolo 1126 c.c., affermando che il balcone di Tizio non svolgeva una funzione di copertura come un lastrico solare, poiché l’edificio aveva già una “propria integrale copertura” in sommità. Pertanto, è stato ritenuto applicabile l’articolo 1125 c.c., che prevede la distribuzione delle spese relative alla parte del balcone che serve da solaio tra i proprietari l’uno all’altro sovrastanti in parti uguali.
Successivamente, la Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 23069/2025, ha dichiarato inammissibile il ricorso di Tizio per tardività. Questa decisione ha reso definitiva la sentenza della Corte d’Appello, confermando l’orientamento espresso in merito alla responsabilità e alla ripartizione delle spese.
Consigli Pratici
Per un amministratore di condominio, la lezione di questa pronuncia è chiara e impone un approccio deciso e ben definito. Quando si presentano fenomeni infiltrativi, la prima azione è valutare attentamente l’origine del danno. Se le infiltrazioni provengono da un balcone di proprietà esclusiva e danneggiano l’unità sottostante, l’amministratore si trova di fronte a una controversia tra privati. In tali casi, il suo ruolo è principalmente quello di facilitatore e garante del rispetto delle norme. Non potendo intervenire direttamente sulla proprietà esclusiva senza autorizzazione o mandato giudiziario, l’amministratore dovrà innanzitutto inviare una comunicazione formale (tramite PEC o raccomandata A/R) al proprietario del balcone da cui originano le infiltrazioni, richiamandolo alla sua responsabilità di custode ai sensi dell’articolo 2051 c.c. e invitandolo a provvedere all’eliminazione della causa del danno e al ripristino.. Questa comunicazione dovrà sottolineare l’obbligo di risarcire eventuali danni causati dall’inerzia.
Qualora, come nel caso esaminato, vi sia una corresponsabilità del Condominio, anche se non c’è stata alcuna condanna ad eseguire i lavori sulla facciata, per difetti di parti comuni che contribuiscono al fenomeno (come una scarsa resistenza termica dell’involucro edilizio), l’amministratore è pienamente legittimato ad agire a tutela delle parti comuni. In questa circostanza, sarà sua cura convocare un’assemblea straordinaria, inserendo un ordine del giorno preciso che contempli la discussione della problematica infiltrativa, l’analisi delle responsabilità (anche condominiali, se accertate da CTU o perizie di parte), e la delibera per eventuali interventi sulle parti comuni. Nel caso specifico, la Corte d’Appello ha riconosciuto una responsabilità del Condominio del 25% per la scarsa resistenza termica, ma non l’ha condannato a lavori specifici sulla facciata perché la domanda in primo grado non lo prevedeva. Questo ci insegna l’importanza di una formulazione attenta e completa delle richieste in fase contenziosa. L’amministratore dovrebbe inoltre considerare l’opportunità di inviare una comunicazione informativa generale a tutti i condomini sull’importanza di una corretta manutenzione delle proprie proprietà esclusive, spiegando le implicazioni legali e i criteri di ripartizione delle spese.
In conclusione, un buon professionista non si limita a registrare e riferire, ma agisce con logica professionalità, interpretando la giurisprudenza per orientare i condomini e tutelare l’interesse comune.

Fonte: Anaci BAT