La recente Ordinanza della Corte di Cassazione n. 25835 del 5 settembre 2023 porta chiarezza sul delicato tema della prescrizione dell’azione di risarcimento del danno cagionato da illeciti permanenti nelle unità immobiliari condominiali.
Il fulcro della questione risiede nella corretta qualificazione di un illecito civile ai fini della prescrizione del diritto al risarcimento. Tradizionalmente, la giurisprudenza ha spesso distinto tra “illecito istantaneo con effetti permanenti”, dove la prescrizione decorre dal momento del compimento della condotta illecita, indipendentemente dalla persistenza del danno, e “illecito permanente”, la cui condotta si protrae nel tempo. La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 25835 del 2023, ha ribadito che quando la condotta illecita è il mantenimento di uno stato di fatto che genera danno al bene immobile, l’illecito è da considerarsi permanente. Questo significa che il termine di prescrizione non inizia con l’ultimazione dell’opera che lo ha determinato, ma finché la condotta illecita (il mantenimento dello stato di fatto) si protrae ininterrottamente.
Il Caso Pratico
Un esempio concreto e paradigmatico di questa problematica è emerso nel caso affrontato dalla Cassazione. I proprietari di alcuni appartamenti hanno citato in giudizio il proprio condominio a seguito del rifacimento della pavimentazione dei corridoi e dei pianerottoli prospicenti le loro unità immobiliari. A causa di tali lavori, il condominio aveva innalzato la pavimentazione, creando un dislivello che causava allagamenti e altri pregiudizi alle singole proprietà. Sia il Tribunale di Bergamo che la Corte d’Appello di Brescia avevano qualificato questo come un “illecito istantaneo con effetti permanenti”, ritenendo che la condotta illecita si fosse esaurita nell’anno di realizzazione della pavimentazione (nel 2000), e di conseguenza avevano dichiarato l’intervenuta prescrizione dell’azione di risarcimento. I condòmini ricorrenti, invece, sostenevano la natura permanente dell’illecito, data la continuità del fatto dannoso.
La Cassazione ha ritenuto fondata la censura dei proprietari, ribaltando le sentenze precedenti. Ha chiarito che il comportamento illecito del condominio, concretatosi nella creazione e nel mantenimento di uno stato di fatto (la sopraelevazione del pianerottolo), determina sia un danno rappresentato dalla sopraelevazione stessa, sia le conseguenze dannose sull’immobile che dipendono da tale stato di fatto. Entrambi questi profili configurano illeciti permanenti, e non istantanei con effetti permanenti, come erroneamente qualificati dalle corti di merito.
La pronuncia ha quindi stabilito che, per gli illeciti permanenti, il termine di prescrizione decorre diversamente a seconda del tipo di risarcimento richiesto:
• La prescrizione quinquennale deve ritenersi maturata solo per i danni che si sono di volta in volta originati dalla condotta di mantenimento, nel limite del quinquennio dalla loro verificazione. Pertanto, per gli eventuali danni originatisi immediatamente all’atto del completamento dell’opera, la prescrizione decorre da quel momento; mentre per i danni via via originatisi successivamente nel tempo per effetto della permanenza dello stato dei luoghi, il termine di cinque anni decorre dalla loro singola verificazione.
• Il termine di prescrizione quinquennale, volto ad ottenere l’eliminazione della sopraelevazione del pianerottolo, inizia a decorrere solo dalla data di cessazione della permanenza dell’illecito. La condotta illecita, in questo contesto, si identifica nel fatto del mantenimento dello stato di fatto che si protrae ininterrottamente nel tempo.
Consigli Pratici
La pronuncia della Cassazione è un campanello d’allarme per gli amministratori di condominio, che devono ora affrontare con maggiore attenzione le contestazioni relative a opere realizzate anche anni fa: nello specifico:
• Effettuate una ricognizione delle opere significative realizzate nelle parti comuni (es. pavimentazioni, modifiche strutturali) che potrebbero aver creato dislivelli o alterato l’accesso alle proprietà private. Valutate se tali opere continuano a generare problemi o danni ricorrenti.
• Comprendete che anche un’opera apparentemente conclusa può costituire un illecito permanente se il suo mantenimento nel tempo continua a produrre danni.
• Se un condomino segnala danni derivanti da lavori condominiali datati, non assumete a priori l’intervenuta prescrizione. La nuova interpretazione rende molte di queste situazioni ancora attuali.
• Appena si presenta una problematica legata a opere condominiali, convocate l’assemblea per le determinazioni del caso proponendo il parere di un tecnico qualificato per accertare la natura del danno e la sua correlazione con lo stato di fatto mantenuto. Contestualmente, un parere ad un legale esperto in diritto condominiale per inquadrare correttamente la fattispecie come ‘illecito permanente’ o ‘istantaneo ad effetti permanenti’ e per capire la corretta decorrenza dei termini di prescrizione.
• Mantenete un archivio impeccabile di tutti i verbali d’assemblea relativi a lavori straordinari, permessi e progetti. Documentate ogni segnalazione di danno e la relativa gestione. Questo aiuterà a ricostruire la cronologia degli eventi e a dimostrare la diligenza dell’amministrazione.
In sintesi, la gestione delle opere e dei relativi danni in condominio richiede ora un approccio diligente e informato. L’amministratore deve agire non solo per sanare i danni ma anche per prevenire il protrarsi di situazioni illecite che potrebbero generare contenziosi onerosi e duraturi per la comunità condominiale.
