Analizziamo la recente Sentenza n. 3687 del 19 novembre 2025 del Tribunale di Santa Maria Capua Vetere. Questa pronuncia offre un chiarimento sul regime di validità delle assemblee condominiali, focalizzandosi in particolare sul ruolo preminente e sui limiti che possono essere imposti dai regolamenti condominiali in materia di deleghe, e sulle gravi conseguenze che l’inosservanza di tali regole può avere sulla legittima costituzione dell’organo deliberante.
Il diritto di ogni condomino di intervenire in assemblea anche tramite un rappresentante, munito di delega scritta, è sancito dall’articolo 67 delle disposizioni di attuazione del Codice civile. Tale norma stabilisce che, se i condomini sono più di venti, lo stesso soggetto non può rappresentare più di un quinto dei condomini e dei millesimi dell’edificio.
Tuttavia, il principio di diritto centrale in questa analisi è la facoltà riconosciuta al Regolamento di Condominio di stabilire limiti più restrittivi rispetto alla legge. Il regolamento può contenere una disciplina più stringente, prevedendo un limite inferiore e più rigoroso al numero di deleghe consentite, anche in presenza di un numero di condomini inferiore a venti. La validità di tali clausole è stata confermata dalla Cassazione (sentenza n. 8015/2017), che le considera volte a garantire l’effettività del dibattito assembleare e a tutelare la collegialità delle decisioni, impedendo che un singolo condomino possa esercitare un’influenza eccessiva. I vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, come quelli inerenti alle irregolarità nel procedimento di convocazione o all’uso improprio delle deleghe, determinano l’annullabilità della delibera, assoggettandola al termine di decadenza di trenta giorni previsto dall’art. 1137 c.c..
Il caso pratico
La controversia è nata dall’impugnazione di una delibera assembleare del 15.11.2018, sollevata da alcuni condomini. Il caso pratico illustra perfettamente come i vizi formali possano minare la validità sostanziale delle decisioni. Il regolamento condominiale in questione (Art. 42) prevedeva che non fossero ammesse più di due deleghe contemporanee alla stessa persona.
Nonostante questo limite chiaro, è stato documentato che un condomino risultava presente per delega contestualmente di tre diversi condomini. Ulteriori criticità riguardavano la validità delle deleghe in sé: molte non indicavano espressamente le date dell’assemblea per le quali erano state emesse, alcune erano carenti del nominativo del soggetto delegato, e in un caso, veniva nominato come delegato l’amministratore del condominio, circostanza negata dallo stesso regolamento. Queste irregolarità hanno reso impossibile la verifica della legittima costituzione dell’assemblea e la corretta individuazione dei valori millesimali necessari per i quorum.
Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, basandosi sul principio della ragione più liquida, ha accolto le domande degli attori e ha proceduto all’annullamento della delibera adottata il 15.11.2018 per rilevato difetto di convocazione dell’assemblea.
Il principio affermato dalla Corte è duplice. In primo luogo, l’inosservanza di una clausola regolamentare che limita il numero di deleghe (come il divieto di superare le due deleghe contemporanee) costituisce un vizio che determina l’irregolare costituzione dell’assemblea. In secondo luogo, la Corte ribadisce che il verbale dell’assemblea, ai fini della verifica dei quorum prescritti, deve contenere l’elenco nominativo dei condomini intervenuti, di persona o per delega, indicando i rispettivi valori millesimali. Nel caso specifico, il Tribunale ha constatato che il verbale impugnato era viziato proprio perché non conteneva la minima menzione ai delegati e alla loro effettiva nomina, rendendo i millesimi rappresentati non verificabili.
In termini pratici, la pronuncia stabilisce che l’amministratore (nella persona del condominio convenuto, rimasto contumace) non ha adempiuto all’onere probatorio di dimostrare la corretta convocazione e la regolare costituzione dell’assemblea. La violazione del regolamento e la documentazione incompleta delle deleghe hanno reso le decisioni annullabili.
Consigli pratici
La sentenza in esame impone agli amministratori di condominio un cambio di passo nella gestione procedurale dell’assemblea. La “meticolosa diligenza” non è più un concetto astratto, ma si traduce nella necessità di blindare la fase costitutiva della riunione per evitare che vizi formali travolgano decisioni sostanziali.
Il primo passo è un controllo incrociato obbligatorio tra le deleghe presentate e le norme del regolamento condominiale. Spesso, come nel caso analizzato, i regolamenti impongono limiti numerici più severi rispetto al Codice Civile. È dovere professionale dell’amministratore – assistendo il Presidente dell’assemblea – isolare le deleghe che violano tali tetti o che presentano carenze formali gravi (mancanza del nome del delegato, assenza della data, o conferimento all’amministratore se vietato). Accettare deleghe “dubbie” per raggiungere il numero legale è una strategia miope che espone il condominio al rischio di annullamento della delibera.
Parallelamente, la redazione del verbale assume un ruolo probatorio cruciale. Il documento non può limitarsi a riassumere le decisioni, ma deve fotografare fedelmente la composizione dell’assemblea, elencando nominativamente i presenti (in proprio e per delega) e i relativi millesimi. Poiché l’onere di provare la regolare costituzione dell’assemblea ricade sul condominio convenuto, un verbale generico o incompleto equivale a una condanna annunciata.
In sintesi, la solidità giuridica di un condominio si costruisce sui dettagli: trattare le deleghe con superficialità significa costruire su fondamenta instabili, dove ogni delibera rischia il crollo al primo accenno di contenzioso.
