Una recente pronuncia del Tribunale di Potenza affronta il tema dei mandati a tempo indeterminato, blindando la stabilità delle delibere ma aprendo riflessioni sulla complessità pratica di tali strumenti.
Ci aggiungiamo a commentare la sentenza del Tribunale di Potenza (pubblicata il 25 giugno 2026, a firma della G.O.P. Dr.ssa Caterina Genzano) con una punta di perplessità, tipica di chi vive quotidianamente le dinamiche assembleari. Sebbene il provvedimento fornisca chiarimenti preziosi, la prassi ci insegna che la “delega permanente” è un’arma a doppio taglio. Immaginiamo, ad esempio, il caos procedurale che si verificherebbe se un condomino, pur avendo rilasciato una delega stabile a un soggetto, decidesse improvvisamente di conferire un mandato specifico per una singola assemblea a un altro delegato. Quale dei due “Sovrintendenti” avrebbe la precedenza? Il conflitto tra mandati sovrapposti rischierebbe di paralizzare la costituzione dell’adunanza. Eppure, nonostante queste ombre gestionali, la sentenza in commento sembra voler tracciare una strada di maggiore tolleranza verso la continuità della rappresentanza.
Nella mythology tolkeniana, i Sovrintendenti di Gondor esercitavano il potere regale “in attesa del ritorno del Re”, con un’autorità che, pur essendo derivata, si protraeva stabilmente nel tempo fino a diventare una consuetudine accettata. Traslando questa suggestiva immagine nel diritto condominiale, la sentenza in esame interviene proprio sulla figura di quei “Sovrintendenti” d’assemblea: i delegati muniti di delega permanente. Il provvedimento chiarisce la validità di tali incarichi a tempo indeterminato e definisce i confini, molto stretti, del potere di contestazione da parte degli altri condomini.
Il cuore del problema giuridico risiede nell’interpretazione dell’art. 67 delle Disposizioni di attuazione del Codice Civile e nella natura del rapporto di mandato che lega il condomino (delegante) al suo rappresentante (delegato). La normativa impone che la delega sia conferita per iscritto, ma non specifica se essa debba essere necessariamente limitata a una singola adunanza o se possa avere un respiro temporale più ampio. Il Tribunale di Potenza, richiamando consolidati orientamenti giurisprudenziali, ha ribadito che, in assenza di un divieto espresso nel Regolamento di Condominio di natura contrattuale, la delega “permanente” è pienamente valida ed efficace, purché sia redatta in forma scritta e contenga poteri sufficientemente ampi da coprire anche le decisioni di straordinaria amministrazione. Un ulteriore profilo di diritto cruciale affrontato dalla sentenza riguarda la “legittimazione attiva”: chi può impugnare una delibera sostenendo che una delega sia viziata o falsa? La pronuncia chiarisce che il rapporto tra delegante e delegato è di natura privata e fiduciaria, con conseguenze determinanti sull’impugnazione.
Il caso pratico
Immaginiamo uno scenario tipo, del tutto sovrapponibile a quello esaminato dal giudice lucano. Un condominio composto da 44 proprietari si riunisce in seconda convocazione per approvare il rendiconto consuntivo, la conferma dell’amministratore e il riparto delle spese di riscaldamento. L’assemblea vede la partecipazione di 28 condomini, molti dei quali presenti per delega. Le delibere vengono approvate all’unanimità. Tuttavia, un condomino dissenziente decide di impugnare il verbale, sostenendo che la volontà assembleare sia stata alterata dalla partecipazione di tre soggetti “estranei”, i quali avrebbero votato in forza di deleghe permanenti che l’attore ritiene invalide o prive di titolo attuale. Secondo il ricorrente, il voto di questi “falsi delegati” sarebbe stato determinante per il raggiungimento dei quorum, rendendo le decisioni nulle o annullabili. Il caso solleva dunque due dubbi: la delega senza scadenza è ammessa? E un terzo condomino può “mettere becco” nel rapporto tra un suo vicino e il suo rappresentante?
Il Tribunale di Potenza ha risolto il dilemma rigettando integralmente l’impugnazione e fornendo una lezione di rigore procedurale. In primo luogo, la sentenza afferma che la delega permanente, se documentata per iscritto e non vietata dal regolamento, è uno strumento legittimo. Se il regolamento si limita a richiedere la “delega scritta” (richiamando l’art. 67 Disp. Att. c.c.), non vi è ragione di invalidare un documento che conferisce poteri stabili nel tempo.
Ma il punto di rottura per la tesi dell’attore è la carenza di legittimazione: il Tribunale chiarisce che il vizio della delega (falsità, eccesso di potere o mancanza di poteri) può essere fatto valere esclusivamente dal delegante. Gli altri condomini sono considerati “terzi” rispetto al contratto di mandato tra il rappresentante e il rappresentato; pertanto, non subiscono una lesione diretta da un’eventuale irregolarità interna a quel rapporto. In assemblea, il Presidente deve limitarsi a un controllo formale (presenza della firma e rispetto dei limiti numerici di legge), senza poter indagare il merito del rapporto fiduciario. Infine, il Giudice ha applicato la cosiddetta “prova di resistenza”: anche sottraendo i millesimi dei delegati contestati, i quorum di legge risultavano comunque ampiamente superati, rendendo l’eventuale vizio del tutto ininfluente sulla validità della delibera.
Consigli pratici
Dalla disamina della sentenza emergono indicazioni operative fondamentali per la gestione professionale delle assemblee. Sul piano dei requisiti tecnici, l’amministratore deve ricordare che la delega permanente, per essere “a prova di impugnazione”, deve necessariamente possedere la forma scritta come prescritto dall’art. 67 Disp. Att. c.c. e contenere una specificità di poteri sufficientemente ampia da coprire non solo l’ordinaria amministrazione, ma anche le decisioni straordinarie. È essenziale verificare che il Regolamento di Condominio non contenga divieti espliciti alla rappresentanza a tempo indeterminato; in assenza di tali preclusioni, il documento resta pienamente efficace.
Per quanto riguarda il flusso procedurale, la delega permanente deve essere indirizzata al Condominio presso lo studio dell’amministratore, il quale ha il compito di custodirla tra i documenti condominiali e metterla a disposizione per ogni adunanza. Tuttavia, resta fermo che la competenza finale nel prendere atto della validità formale della rappresentanza spetta al Presidente dell’assemblea nel momento della costituzione. L’amministratore, in questo contesto, funge da facilitatore e garante della documentazione, ma deve astenersi dall’entrare nel merito del rapporto fiduciario tra i condomini. Qualora un partecipante sollevi contestazioni sulla delega di un vicino, è opportuno far presente che, per consolidata giurisprudenza, solo il delegante è legittimato ad agire, impedendo così che l’assemblea si trasformi in un tribunale di merito sui rapporti privati.
