La recente sentenza n. 9564 dell’11 dicembre 2025 del Tribunale di Milano offre lo spunto per fare chiarezza su un confine spesso sottile: quello tra la volontà unilaterale dell’assemblea di chiudere una lite e l’effettiva conclusione di un contratto transattivo.
La pronuncia è di particolare interesse per gli amministratori e i legali, in quanto evidenzia un principio chiave: in caso di lite tra Condominio e singolo condomino, l’assemblea esprime solo la volontà di una delle due parti in causa. Di conseguenza, il difetto di un interesse concreto e attuale può rendere inammissibile l’impugnazione della delibera, anche quando il verbale riporta interpretazioni dei fatti non condivise dalla controparte.
Al centro della controversia vi è il principio della formazione del contratto applicato al contesto condominiale.
Secondo l’art. 1326 c.c., un accordo (come una transazione) si considera concluso solo quando l’accettazione è esattamente conforme alla proposta. Se l’accettatore introduce riserve o modifiche, ciò equivale a una nuova proposta e il contratto non sorge.
Parallelamente, sotto il profilo processuale, l’impugnazione di una delibera ex art. 1137 c.c. richiede che il condomino abbia un interesse ad agire concreto e attuale, ovvero che la decisione assembleare gli arrechi un pregiudizio patrimoniale apprezzabile. Se la delibera esprime solo un orientamento della maggioranza senza ledere effettivamente la posizione del singolo, il giudice non può intervenire.
In particolare, quando il Condominio è in lite con un condomino, la compagine si “scinde” in due gruppi contrapposti (principio ricordato dalla Cass. n. 1629/2018 citata in sentenza). La decisione dell’assemblea di ratificare l’operato dell’amministratore è una scelta strategica di parte (il Condominio) che non ha il potere di incidere sui diritti soggettivi della controparte (il condomino), a meno che non vi sia un contratto transattivo validamente perfezionato per iscritto.
Il caso pratico
Il caso nasce da una condomina che, a seguito di lavori eseguiti nel 2016, subisce infiltrazioni dal lastrico solare.
L’amministratore, nel tentativo di chiudere la bonaria, propone via e-mail una somma (derivante in parte dall’assicurazione e in parte da fondi condominiali) “a tacitazione di ogni pretesa”.
La condomina risponde accettando la somma, ma con riserva: chiede di imputarla a compensazione delle spese condominiali, riservandosi espressamente il diritto di agire per il risarcimento dei danni ulteriori.
Nonostante questa chiara riserva, l’assemblea ratifica il rimborso inserendo nel verbale che la somma è stata versata “a tacitazione delle sue pretese per i danni patiti”, come se l’accordo fosse stato raggiunto.
La condomina impugna quindi la delibera, chiedendo di annullare quella specifica dicitura che lei non ha mai autorizzato. A riprova del fatto che la transazione non si era mai perfezionata, la condomina aveva nel frattempo già avviato un Accertamento Tecnico Preventivo (ATP) e un successivo giudizio di merito per quantificare i danni reali.
Il Tribunale di Milano ha rigettato le domande della condomina, dichiarando l’impugnazione inammissibile.
La Corte ha rilevato due punti fondamentali:
- Inesistenza dell’accordo: Proprio perché l’accettazione della condomina era difforme dalla proposta del Condominio (per via della riserva di diritti), non si è mai concluso alcun accordo transattivo ai sensi dell’art. 1326 c.c.
- Irrilevanza della delibera: Il punto cruciale è che l’inesatta verbalizzazione non arrecava alla donna un pregiudizio economico immediato. La delibera rappresentava solo la volontà “interna” della maggioranza di ratificare l’operato dell’amministratore. Poiché l’inesistenza dell’accordo era già provata documentalmente dallo scambio di e-mail (proposta vs controproposta) e dalla pendenza dell’ATP, ciò che l’assemblea scriveva nel proprio verbale non aveva alcuna forza vincolante contro la condomina.
In sintesi: impugnare la delibera era inutile, perché quella verbalizzazione non poteva impedirle di proseguire la sua battaglia legale per i danni residui.
È interessante notare l’esito della sentenza sulle spese di lite. Pur avendo il Giudice riconosciuto, nella motivazione, che la transazione non esisteva (dando quindi ragione nel merito alla condomina sulla sostanza dei fatti), l’ha condannata al pagamento delle spese processuali (liquidate in € 5.000,00 oltre accessori) per il principio della soccombenza.
Questo rappresenta un monito severo: impugnare una delibera per “correggere” la verità storica di un verbale, quando quella inesattezza non ha effetti giuridici pregiudizievoli (perché smentita da altri atti scritti), è un rischio processuale costoso. L’interesse ad agire deve essere sostanziale, non meramente formale.
Consigli pratici
Per gestire correttamente queste situazioni ed evitare contenziosi strumentali, l’amministratore deve agire con precisione:
Quando si porta in assemblea una questione simile, bisogna distinguere il piano contabile (ratifica dell’uscita di cassa) dal piano giuridico (perfezionamento dell’accordo).
Se un condomino accetta una somma “con riserva”, non riportate in verbale che la lite è chiusa “a tacitazione di ogni pretesa” come se fosse un dato oggettivo. È corretto verbalizzare che “il Condominio eroga la somma a titolo di transazione, prendendo atto che il condomino ha espresso riserva di agire per il maggiore danno”.
Evitate di far votare all’assemblea la ratifica di accordi mai realmente firmati o accettati dalla controparte. Il verbale di assemblea non è un atto notarile che certifica la verità assoluta, ma la narrazione dei fatti dal punto di vista della maggioranza. Scrivere “accordo fatto” quando c’è una PEC di dissenso non chiude la lite, ma espone il Condominio a tensioni e, come visto, a cause che, seppur vinte per motivi procedurali, generano costi e stress gestionale
