L’equilibrio tra la libertà decisionale dell’assemblea e il rispetto rigoroso dell’Ordine del Giorno (OdG) è una delle sfide quotidiane. Questo articolo si propone di analizzare e chiarire i confini di tale equilibrio e i principi di ripartizione delle spese grazie a una recente e significativa pronuncia: la Sentenza n. 1015 del 11 luglio 2025 del Tribunale Ordinario di Ivrea. La decisione fornisce importanti orientamenti su cosa possa essere implicitamente incluso in un punto all’ordine del giorno e su come debba essere correttamente impugnata una delibera riguardante la ripartizione delle spese per il lastrico solare.
Il contenzioso condominiale spesso ruota attorno a due argomenti principali: l’annullabilità delle delibere per eccesso di potere o per mancata inclusione nell’OdG, e l’applicazione dei corretti criteri di ripartizione delle spese comuni.
Dal punto di vista della convocazione, il principio generale è che l’assemblea può validamente deliberare solo sugli argomenti specificati nell’OdG. Tuttavia, la giurisprudenza riconosce che alcune decisioni sono conseguenziali e intrinseche all’oggetto primario. La Sentenza del Tribunale di Ivrea ha offerto un’interpretazione estensiva ma logica di questo principio, affermando che la deliberazione di un fondo spese propedeutico all’esecuzione di lavori (come l’impermeabilizzazione del lastrico solare) o la scelta di un appalto include necessariamente la facoltà di determinare il quomodo (come) tali decisioni vengano attuate, compresi i dettagli finanziari e contrattuali essenziali.
Riguardo la ripartizione delle spese, il riferimento normativo è l’Art. 1126 c.c., che prevede un criterio specifico per la manutenzione e ricostruzione dei lastrici solari ad uso esclusivo o a copertura parziale, differente dalla ripartizione generale ex Art. 1123 c.c..
Il caso affrontato dal Tribunale di Ivrea coinvolgeva un condomino che impugnava una delibera assembleare relativa a lavori di impermeabilizzazione del lastrico solare soprastante solo una parte dell’edificio (il civico 41, non il civico 39 di cui era proprietario l’attore).
L’assemblea aveva deliberato l’esecuzione dei lavori, l’analisi dei preventivi e lo stanziamento di un fondo spese. Nell’ambito di tale delibera, erano state prese due decisioni contestate: 1) l’inserimento nel contratto di appalto di una clausola che prevedeva la decadenza dall’accordo di pagamento rateale in caso di mancato pagamento entro due mesi, con conseguente integrale debenza delle somme residue; 2) lo stanziamento di un secondo fondo spese per i medesimi lavori. L’attore sosteneva che entrambi gli argomenti non fossero specificati nell’OdG. Inoltre, lamentava che la spesa del lastrico solare, ricadendo solo sul civico 41, non era di sua competenza ai sensi dell’Art. 1126 c.c..
Il Tribunale ha rigettato integralmente tutte le domande dell’attore, consolidando principi fondamentali per l’operato assembleare:
A. Sulla Legittimità delle Delibere Implicite (OdG):
Il Giudice ha stabilito che non vi è stata alcuna pronuncia che si sia posta al di fuori dell’Ordine del Giorno.
- La Corte ha chiarito che se l’OdG prevedeva la deliberazione dei lavori di impermeabilizzazione e la scelta del preventivo, ciò comporta la “conseguente ed imprescindibile scelta delle clausole che dovevano essere contenute nei contratti”. L’accettazione del preventivo importava implicitamente anche la decisione sulle clausole contrattuali avanzate dall’appaltatore. Pertanto, la clausola sulla decadenza del beneficio del termine per il ritardo nel pagamento è considerata legittimamente inclusa.
- Anche lo stanziamento di un secondo fondo spese è stato ritenuto legittimo. Il Tribunale ha affermato che la deliberazione di un fondo spese ricomprende la facoltà dell’assemblea di decidere non solo l’esistenza del fondo, ma anche il “quomodo”, ovvero le modalità di stanziamento. La decisione di frazionare il fondo in due tranche è risultata del tutto conforme all’OdG.
B. Sulla Ripartizione delle Spese (Art. 1126 c.c.):
Riguardo la doglianza basata sull’Art. 1126 c.c., il Tribunale l’ha ritenuta infondata per un difetto di allegazione dell’attore. Il principio stabilito è cruciale: la delibera è annullabile se stabilisce un criterio specifico di ripartizione in contrasto con la legge o le tabelle millesimali.
Nel caso di specie, tuttavia, l’assemblea condominiale non aveva deliberato alcunché sulla ripartizione delle spese inerenti l’impermeabilizzazione del lastrico solare. Aveva determinato solo l’esecuzione dei lavori, l’acconto e le scadenze dei pagamenti. In assenza di una specifica delibera sul riparto, le spese si ripartiscono automaticamente ai sensi dell’art. 1123 c.c. ovvero secondo le tabelle millesimali del condominio vigenti. Se le tabelle a monte non sono corrette (ovvero non prevedono la diversificazione per il lastrico solare parziale), l’attore avrebbe dovuto impugnare l’idoneità delle tabelle stesse, non la delibera che non ha specificato il criterio di riparto.
Consigli pratici
La pronuncia del Tribunale di Ivrea è un manuale operativo per l’amministratore, ma richiede cautela e trasparenza nell’applicazione.
Le azioni concrete da intraprendere devono distinguersi in attività a tutela delle parti comuni (dove si è legittimati ad agire in nome e per conto del condominio) e questioni private o di mero coordinamento.
Quando l’assemblea delibera l’approvazione di un contratto di appalto per lavori (come quelli sul lastrico solare), si è legittimati a implementare tutte le clausole che sono intrinsecamente connesse alla stipula del contratto, inclusi gli accordi finanziari per garantire la solvibilità del condominio nei confronti del terzo appaltatore. La previsione di meccanismi punitivi in caso di ritardo nel pagamento delle rate (come la decadenza dal beneficio del termine) è un’azione di necessaria gestione del rischio a tutela della massa condominiale. È consigliabile, per massimizzare la trasparenza e prevenire liti, corredare l’OdG con la dicitura “e conseguenti delibere contrattuali, finanziarie ed esecutive”, anche se la sentenza dimostra che la decisione è implicita. La delibera e lo stanziamento di fondi successivi, purché attinenti al medesimo scopo dei lavori già approvati, sono attività che ricadono nell’alveo del quomodo esecutivo e sono dunque legittime.
In assenza di una specifica delibera sul riparto delle spese, si applicano automaticamente le tabelle millesimali vigenti, in conformità all’Art. 1123 c.c.. Se un condomino solleva un’obiezione basata sull’Art. 1126 c.c. (lastrico solare a copertura parziale), l’amministratore ha il dovere di informare che, se le tabelle esistenti non rispettano tale criterio, l’onere di contestare l’idoneità o l’applicazione delle tabelle ricade sul singolo condomino che intenda impugnarle, in quanto la delibera non ha introdotto un nuovo criterio specifico.
Metafora Finale: L’Ordine del Giorno di un’assemblea condominiale, come stabilito dal Tribunale di Ivrea, non è semplicemente una lista della spesa rigida, ma piuttosto un contratto quadro. Una volta che i condomini hanno accettato di acquistare l’opera (il lastrico solare impermeabilizzato), tutti i dettagli essenziali per completare l’acquisto (come le condizioni di pagamento e i fondi necessari) sono considerati intrinseci e accettati, purché logicamente connessi al punto principale.
