La gestione dei difetti costruttivi rappresenta uno degli incubi più ricorrenti per l’amministratore di condominio e per gli acquirenti di nuove unità immobiliari. L’interrogativo è sempre lo stesso: chi risponde, il costruttore, il progettista, o il Direttore dei Lavori? Sulla portata degli obblighi di quest’ultimo interviene l’autorevole Ordinanza della Corte di Cassazione n. 27995, depositata il 21 ottobre 2025, che accogliendo il ricorso di alcuni acquirenti, fornisce chiarimenti essenziali sul limite tra i compiti di alta sorveglianza e la responsabilità per le carenze esecutive
Il principio di diritto in esame ruota attorno all’applicazione dell’Articolo 1669 del Codice Civile, che stabilisce la responsabilità decennale per rovina o gravi difetti di immobili. Tale responsabilità è considerata extracontrattuale e solidale, coinvolgendo non solo l’appaltatore (costruttore) ma anche il Direttore dei Lavori, il progettista e tutti i collaboratori della costruzione.
Tradizionalmente, per escludere la responsabilità del DL, i tribunali di merito hanno spesso argomentato che i difetti riscontrati fossero dovuti a “lavorazioni elementari” di competenza esclusiva dell’impresa o del direttore di cantiere, e non incidenti sulle prerogative di “alta sorveglianza” proprie del DL. Secondo questa impostazione, il Direttore dei Lavori non sarebbe responsabile quando i difetti riguardano attività meramente esecutive, elementari e subordinate al controllo di figure diverse. La sentenza di merito oggetto del ricorso, ad esempio, aveva rigettato la domanda contro il DL, ritenendo i difetti riconducibili a lavorazioni elementari.
Il caso pratico
Immaginiamo il Condominio “Casa Green”, ultimato cinque anni fa. Gli acquirenti di un appartamento, o il condominio stesso per le parti comuni, iniziano a riscontrare gravi problemi: diffuse infiltrazioni d’acqua nel piano interrato, la comparsa di muffe estese nelle zone giorno e notte, e difetti evidenti nell’isolamento termico. I vizi vengono attribuiti a un’errata impermeabilizzazione del solaio, a pendenze inadeguate della pavimentazione sovrastante e alla carenza di materiale isolante (ponti termici).
Nel contenzioso che ne deriva, il Direttore dei Lavori si difende sostenendo che la posa dell’impermeabilizzazione o la correzione delle pendenze sono “lavorazioni elementari” che rientrano nel controllo quotidiano del cantiere, attività per le quali non può essere accusato di omessa sorveglianza (o culpa in vigilando), a meno che non si tratti di un errore progettuale.
La Corte di Cassazione, accogliendo il ricorso degli acquirenti, ha cassato la sentenza impugnata, stabilendo in modo chiaro che il ragionamento seguito dalla Corte d’Appello era fallace e, in parte, sorretto da una “motivazione apparente”.
La Cassazione ribadisce che la responsabilità del Direttore dei Lavori, ai sensi dell’art. 1669 c.c., è solidale con l’appaltatore per i gravi difetti dovuti anche a carenze esecutive. Il Direttore dei Lavori non ha l’obbligo di una presenza costante in cantiere, ma deve comunque esercitare una “alta sorveglianza”: un controllo periodico e qualificato su tutte le fasi essenziali, con il potere e il dovere di impartire ordini e segnalare anomalie.
Aspetti Importanti e rovesciamento della prova:
- L’aspetto fondamentale è che la Corte non accetta più che lavorazioni come l’impermeabilizzazione di un ampio solaio, la realizzazione delle corrette pendenze, la coibentazione termica e il drenaggio di un muro controterra possano essere considerate “elementari” o “marginali” e sottratte all’alta sorveglianza. Tali vizi investono “profili strutturali essenziali” e la mancata vigilanza su questi elementi costituisce colpa.
- La Corte evidenzia che l’art. 1669 c.c. pone una presunzione di colpa a carico di tutti i collaboratori alla costruzione. Pertanto, spettava al Direttore dei Lavori fornire la prova liberatoria di aver espletato i propri compiti, non agli acquirenti dimostrare la sua colpa specifica. La sentenza impugnata aveva errato invertendo illegittimamente l’onere della prova.
- La Cassazione ha dichiarato nullo il provvedimento del giudice di merito perché la motivazione era cripticamente apodittica e insondabile. Il giudice si era sottratto al dovere di spiegare le ragioni per cui, a fronte di gravi vizi, la responsabilità del DL fosse esclusa, riducendo irragionevolmente i suoi compiti (ad esempio, solo a verificare le misure di sicurezza o tenere la contabilità).
In termini pratici, se in un edificio si manifestano gravi difetti legati a impermeabilizzazioni, isolamento o drenaggi, la responsabilità del Direttore dei Lavori per omessa vigilanza non può più essere liquidata con la semplice argomentazione che si trattava di opere “esecutive elementari”. La Corte chiede una prova qualificata che il DL non sia stato negligente nel suo obbligo di controllo essenziale
Consigli pratici
Di fronte a gravi vizi costruttivi in un immobile nuovo o recentemente ristrutturato, l’amministratore deve agire distinguendo attentamente le sue legittimazioni.
Quando i gravi vizi (ai sensi dell’Art. 1669 c.c.) riguardano le strutture portanti, le coperture, la facciata o altri elementi essenziali che compromettono la solidità, la durata o la salubrità dell’edificio condominiale nel suo complesso, l’amministratore è pienamente legittimato ad agire in giudizio per il risarcimento dei danni. In questo contesto, è importante non focalizzare l’azione unicamente sul costruttore, ma estendere la chiamata in causa anche al Direttore dei Lavori e agli altri professionisti coinvolti. L’amministratore, avvalendosi di un consulente tecnico, informando preventivamente i condomini in assemblea, dovrà evidenziare che i difetti (ad esempio, la mancata coibentazione termica o un drenaggio inefficace che impattano sulla struttura) rientrano proprio in quelle fasi esecutive che, secondo la recente Ordinanza 27995/2025, non sono elementari e ricadono nell’alveo dell’alta sorveglianza del DL. Il professionista deve insistere sulla presunzione di colpa che grava sul DL, richiedendo al professionista stesso di fornire la prova liberatoria.
Quando i vizi, pur essendo gravi e rientrando nell’ambito del 1669 c.c. (come le diffuse muffe in un appartamento specifico), riguardano principalmente unità immobiliari private e non compromettono direttamente le parti comuni, l’amministratore non ha una legittimazione attiva diretta a iniziare l’azione a nome del condominio. In questo caso, il suo ruolo diventa quello di facilitatore tecnico e informativo
Questa pronuncia della Cassazione è come un faro in un porto nebbioso: non solo illumina la strada per i condomini, ma stabilisce anche la soglia minima di diligenza professionale richiesta al Direttore dei Lavori. Se la colpa viene presunta per difetti che un occhio esperto e diligente avrebbe dovuto cogliere, l’onere di dimostrare la correttezza del proprio operato ricade interamente sul professionista, rendendo la tutela legale per i condomini molto più solida.
